Německé hypotéky: Výhodnější než české

Některé německé bankovní instituce jsou regionálního charakteru a podnikají pouze na předem vytyčeném území. Ať už jsou tyto drobné bankovní subjekty zastřešeny jednou značkou, jako např. spořitelny (Sparkasse) a lidové banky (Volksbank), nebo naprosto samostatné banky. Takovéto menší banky ale často mívají velmi zajímavé úrokové sazby na svých hypotečních produktech a v případě, že se budoucí nemovitost německého klienta nachází ve spádové oblasti některé z nich, určitě mu stojí za to nechat si vypracovat nabídku právě tam. Možná ho mile překvapí.

V Německu převládají tyto způsoby financování bydlení:

• Hypotéka s fixovanou úrokovou sazbou – U tohoto typu hypotéky má klient možnost zafixovat nabízenou úrokovou sazbu na určitý časový úsek, v Německu zpravidla na období delší než 5 let. Dlouhá fixace je možnost, jak se mohou konzervativní klienti bránit proti výkyvům v ekonomice.
• Hypotéka s plovoucí úrokovou sazbou – Hypotéka, u které se úrok odvíjí od aktuální 3měsíční sazby EURIBOR. Výhoda nižších úrokových sazeb oproti hypotékám s fixovanou úrokovou sazbou je vykoupena rizikem růstu úrokové sazby EURIBOR, které na sebe klient přebírá.
• Hypotéka se splátkou jistiny na konci úvěru – Úvěrové splátky zahrnují pouze úroky z jistiny, což je udržuje na velmi nízké úrovni. Samotná jistina je splacena naráz na konci úvěru.
• Půjčka na bydlení od státní banky KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).
• Půjčka z programu Wohn Riester pro členy německého státního penzijního programu.

Tabulka 1: Ukázka aktuálních minimálních úrokových sazeb německých bank

Zdroj: Dynamisch.vergleich.de

Příklad: Klient chce na financování nákupu nemovitosti použít hypotéku ve výši 100 000 EUR od banky Allianz a rozhoduje se mezi fixací na 5 a 10 let. Splatnost hypotéky je 10 let.

Tabulka 2: Fixace na 10 let

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Při fixaci na celou dobu trvání hypotéky si může klient rovnou spočítat, kolik peněz zaplatí. Jistota a předvídatelnost jsou pro mnoho klientů důležitými kvalitami a umožňuje jim hypotéku velmi přesně zahrnout do svého finančního plánu.

U pětileté fixace předpokládejme po uplynutí prvního období fixace uzavření nové smlouvy s bankou, opět s pětiletou fixací.

Tabulka 2: Fixace na 2× 5 let

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Z  kalkulace vyplívá, že úroková míra pro druhé období fixace by musela činit 3,52 % p.a., aby byla hypotéka stejně drahá, jako při variantě s fixací na 10 let. Vyšší úroková sazba by znamenala zdražení, nižší naopak úsporu.

Při rozhodování o volbě fixace je třeba brát v úvahu ještě další faktory, než jen očekávání budoucí úrokové sazby. Prvním z nich je cena peněz. Při využití aktuální nižší sazby jsou současné splátky nižší – a reálná hodnota splátek za pět let bude snížena o pětiletou inflaci. I s vyšší sazbou než 3,52 % ročně se může hypotéka reálně vyplatit, neboť současná úspora 15,42 EUR měsíčně má vyšší současnou (reálnou) hodnotu než 15,42 EUR měsíčně více placených za pět let.

Druhým faktorem je jistota výše splátek související se vztahem domácnosti k riziku. I při propočítané „nulové variantě“ může být pro domácnost přijatelnější vyčlenit z rodinného rozpočtu 945,89 EUR místo 930,47 EUR s hrozbou, že po pěti letech se požadovaná splátka zvýší o více než 30 EUR.

Půjčka na bydlení KfW

Kreditanstalt für Wiederaufbau je státní rozvojová banka, která investuje do mnoha sfér, bydlení nevyjímaje. Mezi její programy patří půjčky na bydlení, které v současné době představují asi nejvýhodnější možnost získání finančních prostředků na nákup bytu nebo domu k vlastnímu bydlení bez zástavy nemovitosti.

Úvěr může být až 50 000 EUR za výhodných podmínek (úroková míra od 1,97 % p.a.) s fixací na 5 či 10 let. Výše půjčky spolu s ostatními typy financování může dosáhnout až 100 % pořizovací ceny nemovitosti. Tento typ půjčky se dá sjednat pouze přes komerční banku, většinou jako součást komplexního hypotečního balíčku. Pokud banka nechce poskytnout hypotéku na 100 % pořizovací ceny nemovitosti, KfW půjčka může být výhodným způsobem dofinancování.

Dále KfW nabízí jako podporu energeticky úsporného bydlení půjčky a granty na stavbu nebo rekonstrukci domů, které spadají do některého z přísných standardů KfW. Půjčka může dosahovat až 50 000 EUR, grant až 15 000 EUR, obojí v závislosti na stupni energetické úspornosti.

Poslední z produktů KfW na podporu bydlení je program pro lidi se sníženou mobilitou, rodiny s dětmi a seniory. Prostředky mohou být použity na nákup bezbariérového bydlení, nebo úpravu stávajícího bydlení na bezbariérové. Maximální výše půjčky je 50 000 EUR.

Všechny půjčky od KfW lze mezi sebou kombinovat.

Půjčka na bydlení z programu Riester

V roce 2008 byl schválen takzvaný Riesterův penzijní plán, který zahrnuje odvod 4 % hrubé mzdy do penzijního spoření, ke kterému je následně připočtena státní podpora v závislosti na počtu členů domácnosti. Z těchto uspořených finančních prostředků je možné si vzít půjčku na bydlení, která se velmi podobá stavebnímu spoření.  Výhodou jsou především nízké úroky. Úvěr je stejně jako v případě KfW čerpán prostřednictvím komerčních bank.