Nemovitosti a daně 2014: Kdy a co zaplatit

Daně patří mezi dvě základní životní jistoty. U nemovitostí to platí dvojnásob. Zatímco příjem lze vhodnou daňovou optimalizací převést do daňového ráje, nemovitost si neodvezete. Daní vztahujících se k nemovitostem přitom není málo.

Základní „nemovitostní daní“ je daň z nemovitých věcí, která od Nového roku nahradila daň z nemovitostí. Vedle ní stojí daň z nabytí, která je nástupkyní ještě dobíhající daně z převodu nemovitostí a dalších převodových daní. Ovšem k nemovitostem se váží i další daně. Některé povinně (např. daň z příjmů, pokud nemovitost generuje příjem), jiné volitelně (např. silniční daň, pokud chce majitel pronajímané nemovitosti evidovat náklady na vůz proti příjmům z nájemného).

Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí patří mezi nejneefektivnější daně předepsané českým daňovým řádem. Náklady na její výběr jsou enormní, její výnos (zatím) nízký. I proto se v rámci finanční krize a recese ekonomiky „dočasně“ zvýšila většina základních koeficientů na dvojnásobek. Toto navýšení dosud trvá.

S novou úpravou Občanského zákoníku, který předefinoval nemovitosti, došlo k terminologickým úpravám v dani z nemovitých věcí. Termíny podání daňového přiznání a její splatnosti ovšem zůstaly zachovány. Daňové přiznání je tak třeba stále podávat pouze při změnách vlastnictví do konce ledna následujícího roku.

• 31. 1. 2014 – daňové přiznání (úplné) nebo dílčí daňové přiznání na rok 2014
• 2. 6. 2014 – úhrada daně (poplatníci s povinností do 5 000 Kč) za rok 2014
• 2. 6. 2014 – úhrada záloh daně (poplatníci s povinností nad 5 000 Kč mimo zemědělskou výrobu a chov ryb) za rok 2014
• 1. 9. 2014 – úhrada záloh daně (poplatníci s povinností nad 5 000 Kč v zemědělské výrobě a chovu ryb) za rok 2014
• 1. 12. 2014 – doplatek daně (všichni poplatníci s povinností nad 5 000 Kč) za rok 2014

Daň z nabytí

Daň z nabytí nemá přesný termín úhrady daňové povinnosti. Ten je odvislý od data nabytí. Daňové přiznání i daň musí daňový poplatník podat do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž k transakci došlo.

Daňovým poplatníkem v tomto případě může být jak prodávající, tak nabyvatel (pokud se s prodávajícím dohodnou ve smlouvě, nebo pokud tak určí zákon, tedy např. v případě nabytí dražbou).

Pokud došlo k prodeji, darování či dědictví nemovitosti v posledních třech měsících loňského roku, může ještě trvat povinnost podat daňové přiznání k dani z převodu, dědické či darovací – a zaplatit příslušnou daň. U letošních převodů se již hradí pouze daň z nabytí.

Daň z příjmů

Daň z příjmů se ve vztahu k nemovitostem týká pronajímatelů. Příjem z pronájmu nemovitosti je příjem jak kterýkoli jiný, a i z něj je nezbytné hradit daň. Daňová povinnost je určována v daňovém přiznání, jehož termín pro podání je 1. 4. 2014, pokud přiznání nepodává za poplatníka daňový poradce. Je-li příjem z pronájmu vysoký, může vzniknout povinnost hradit pololetní či čtvrtletní zálohy na daň.

• 17. 3. 2014 – čtvrtletní záloha na daň
• 1. 4. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za rok 2013 (pokud není využit daňový poradce)
• 16. 6. 2014 – čtvrtletní či pololetní záloha na daň
• 1. 7. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za rok 2013 (pokud je využit daňový poradce)
• 15. 9. 2014 – čtvrtletní záloha na daň
• 15. 12. 2014 – čtvrtletní či pololetní záloha na daň

Daňovou povinnost u pronájmu lze snížit vedením daňové evidence či účetnictví. Bez evidence nákladů může do nákladů vložit fyzická osoba 30 % příjmů z nájemného, ovšem reálné náklady, zahrnující odpisy, bývají mnohem vyšší.

Silniční daň

Náklady oproti příjmům z pronájmu lze zvýšit i využitím automobilu. Zejména pokud pronajímatel pronajímá více bytů v různých lokalitách, je automobil vhodnou pomůckou. Pro jeho využití k „daňové optimalizaci“ je ale třeba hradit silniční daň.

• 31. 1. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za rok 2013
• 15. 4. 2014 – záloha daně za I. čtvrtletí 2014
• 15. 7. 2014 – záloha daně za II. čtvrtletí 2014
• 15. 10. 2014 – záloha daně za III. čtvrtletí 2014
• 15. 12. 2014 – záloha daně za říjen a listopad 2014

DPH

DPH je u pronájmu volitelné. Pokud ale pronajímatel neúčtuje k nájemnému daň z přidané hodnoty, nemůže si odpočítat daň zaplacenou na vstupu (např. za řemeslné práce či stavební materiál), ani pokud je plátcem daně. Obecně se platba daně z přidané hodnoty vyplácí pouze při pronájmu nemovitostí firmám, které jsou samy plátci DPH – a tudíž si daň přičtenou k nájemnému odečtou jako daň zaplacenou na vstupu. U bytů navíc DPH může být účtováno pouze při krátkodobých pronájmech, tedy do 48 hodin.

• 27. 1. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za IV. čtvrtletí 2013 a za prosinec 2013
• 25. 2. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za leden 2014
• 25. 3. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za únor 2014
• 25. 4. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za I. čtvrtletí 2014 a za březen 2014
• 26. 5. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za duben 2014
• 25. 6. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za květen 2014
• 25. 7. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za II. čtvrtletí 2014 a za červen 2014
• 25. 8. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za červenec 2014
• 25. 9. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za srpen 2014
• 27. 10. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za III. čtvrtletí 2014 a za září 2014
• 25. 11. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za říjen 2014
• 29. 12. 2014 – daňové přiznání a úhrada daně za listopad 2014

Zmeškat daňové přiznání se nevyplatí

Nepodat daňové přiznání přijde draho. Výše sankce se odvíjí od daňové povinnosti, ovšem minimální sazba je 500 Kč. To kupříkladu u daně z nemovitých věcí může daňovou povinnost významně prodražit.