Novostavby v Praze: Průměrné ceny rostou, ale…

Na první pohled se v letošním roce developerskému trhu daří. Na druhý už tak růžově nevypadá. Za dobrými statistickými čísly stojí především letošní zima, která stavební sezónu téměř nepřerušila. Naopak na developery dopadá zvýšení daní a nadcházející regulace energetické náročnosti.

Od letošního roku je novinkou zatížení pozemků daní z přidané hodnoty. To se podle Marcela Sourala, předsedy představenstva developerské společnosti Trigema, promítlo do nákladů na výstavbu přibližně 2 %. Do koncové ceny pro zákazníky vyšší zdanění ale promítli především nízkonákladoví developeři.

Nabízené byty v Praze

Průměrná cena nabízených bytů v pražských novostavbách ve 2. čtvrtletí 2014 poklesla na 61 075 Kč/m². Meziročně se jedná o nárůst 0,9 %, tedy přibližně na úrovni inflace. Dostupné jsou byty ve všech cenových kategoriích a pořídit lze byt od ceny 35 235 Kč/m² , po 189 174 Kč/m². Oba o uspořádání 3+kk.

Nejlevnější byty ale mají svízel. Prodávány jsou pod nákladovou cenou – a to má svůj dobrý důvod. Jedná se o byty, které nejsou příliš dobré svým umístěním. Zpravidla jsou v přízemí, otočené na sever, zastíněné či dispozičně nevhodně uspořádané. Při stavbě každého většího developerského projektu se objeví několik takových bytů, které developer nemůže prodat ani za náklady.

Tabulka 1: Dostupné byty v developerských projektech v Praze

Zdroj: Analýza developerského trhu v Praze za 2. čtvrtletí 2014 společnosti Trigema

Dispozice bytu a jeho uspořádání do místností je pouze základním ukazatelem. V konečném důsledku rozhoduje o ceně především jeho výměra – a umístění. Výměra představuje v současnosti také jeden ze statistických „oříšků“. Podle nového občanského zákoníku mají developeři uvádět podlahovou plochu, která je přibližně o 10 % větší než dříve často používaná čistá obytná plocha. Do statistik vstupují výměry uváděné developery, ale není vždy zřejmé, zda již své prezentace upravili.

Průměrný byt v Praze nabízený developery v novostavbách má výměru 74,3 Kč/m² a stojí 4 540 387 Kč.

Prodané byty v Praze

Aktuálně je v nabídce developerských společností 6 600 bytů v odhadované tržní hodnotě 30 mld. Kč. Jejich počet oproti 1. čtvrtletí letošního roku vzrostl, přestože bylo prodáno přibližně 1 500 bytů. Za celé letošní pololetí prodali developeři v Praze již 2 850 bytů v průměrné ceně 55 500 Kč/m². Nižší cena prodaných bytů je hlavním důvodem růstu průměrných cen nabízených bytů.

V uplynulém čtvrtletí byl prodaný nejlevnější byt v ceně 29 608 Kč/m². Nejdražší byt stál 199 379 Kč/m². V obou případech se jedná o byty 3+kk a o ceny nabídkové. Nelze vyloučit, že při jednání s konkrétním zájemcem developer cenu snížil.

Tabulka 2: Prodané byty v developerských projektech v Praze

Zdroj: Analýza developerského trhu v Praze za 2. čtvrtletí 2014 společnosti Trigema

Průměrný byt v Praze prodaný developery v novostavbách má výměru 65,7 Kč/m² a stojí 3 786 325 Kč.

Závěrem

Developeři staví a nabízejí v průměru větší a dražší byty, než jaké lidé kupují. Přesto se jim začalo dařit vyprodávat i starší dostavěné byty. Bytů v nabídce developerů dva a více let po kolaudaci v minulém čtvrtletí ubylo a je jich „jen“ 900, tedy 13,6 % celkové nabídky bytů v novostavbách. Nacházejí se rozprostřeny v 67 developerských projektech 64 developerů.

Trigema v letošním roce očekává stejný nebo větší počet prodaných bytů než v loňském roce. Celkem by se tak mělo prodat v Praze alespoň 5 600 bytů. A čísla za první pololetí tomu dala slušný základ.