Ochrání vlastní byt majetek před inflací?

Koupě bytu má přinést přinejmenším ochranu majetku proti inflaci. Byt je reálná hodnota, jejíž cena by při správné údržbě měla dlouhodobě růst. Samozřejmě záleží na konkrétní nemovitosti, jejím okolí a spoustě dalších faktorů. V průměru by to ale mělo podle teorie fungovat.

Ceny bytů skutečně dlouhodobě rostou. Podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) vzrostly od roku 2005 ceny bytů v České republice do konce roku 2013 o 48,57 %. Jedná se ale o nabídkové ceny. Podíváme-li se na ceny realizované, růst je mnohem nižší. Ceny bytů stouply ve skutečnosti jen o 38,29 %. Realizované ceny jsou přitom mnohem důležitější než nabídkové – jedná se o finální ceny, za které byl byt skutečně koupen či prodán.

Tabulka 1: Růst cen bytů mezi roku 2005 a 2013

Zdroj: Vlastní výpočet na základě statistik ČSÚ

Ceny bytů v Praze oproti ostatním částem České republiky rostly pomaleji, zato jejich výkyvy nebyly tak velké. Jedním z důvodů, proč byl růst cen v Praze nižší než jinde, tkví v zahraničním kapitálu. Ten do Prahy připlul již v 90. letech a zvýšil ceny pražských bytů na evropské úrovně. K těm se nemovitosti v ostatních částech přibližují pozvolněji.

Inflace: 22,7 %

Zatímco realizované ceny bytů v České republice vzrostly o 38,29 %, inflace nezahálela, ale zaostávala. Od roku 2005 do roku 2013 stoupl index spotřebitelských cen, kterým se inflace nejčastěji měří, o 22,7 %. Ceny bytů tak reálně vzrostly o 15,59 %.

Tabulka 2: Reálný růst cen bytů mezi roku 2005 a 2013

Zdroj: Vlastní výpočet na základě statistik ČSÚ

Roční reálný růst cen bytů se pohybuje kolem 1 % ročně, přičemž v Praze dosahuje pouze 0,86 % a mimo Prahu činí růst 1,25 % ročně.

Tabulka 3: Roční reálný růst cen bytů mezi roku 2005 a 2013

Zdroj: Vlastní výpočet na základě statistik ČSÚ

Koupě bytu pro vlastní bydlení tak může ochránit majetek proti vlivům inflace a přinést i určité reálné zhodnocení. Má to ale dva háčky: náklady na údržbu a podhodnocení inflace nezapočítáním růstu cen bytů.

Jedná-li se ale o vlastnické bydlení, náklady na údržbu, které dosahují přibližně 55 až 57 Kč/m² měsíčně, lze ale vnímat jako náklady na užívání bytu pro vlastní bydlení, pokud byt slouží jako uložení vlastních prostředků domácnosti, které by v opačném případě zůstaly nevyužity či ležely na bankovních účtech.

Tip: Mám 100 tis. Kč. Kam s nimi?

Výnosem vlastnického bydlení je také úspora na nájemném. Místo nájemného, které musí pokrýt veškeré náklady majitele bytu i jeho zisk a riziko, hradí vlastník pouze náklady na údržbu. I „výnos“ z nezaplaceného nájemného lze postavit proti příjmům z alternativních investic, kam by majitel bytu investoval své volné prostředky. A pokud se jedná o konzervativního investora, vlastnictví bytu se mu spíše vyplatí.[1]

Inflace ale nezahrnuje ceny bytů. Obsahuje pouze tzv. imputované nájemné, které ho má nahrazovat. Přitom ve vlastním bydlí naprostá většina lidí. V nájemní bydlení využívá necelých 20 % populace.

Graf 1: Právní důvod užívání bytu

Zdroj: Sčítání lidu 2011

Průměrná mzda: +37 %

Ceny bytů jsou závislé na kupní síle obyvatel. Dlouhodobě je přitom podíl výdajů domácností na bydlení stabilní. Ceny bytů by tedy měly růst s růstem průměrné mzdy. Ta od roku 2005 do roku 2013 vzrostla v nominálním vyjádření o 36,71 %. Při růstu realizovaných cen bytů o 38,29 % se mzdy a ceny bytů pohybují srovnatelným tempem.

Tip: Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace