Očima poradce: Jak by měli jít na hypotéku majitelé firem a s.r.o.

A jak na to? Jaké příjmy nám banky uznají?

1)      Standardně vyplácená mzda = jsem tedy si sám sobě zaměstnancem ve svém vlastním s.r.o.
2)      Rozdělený zisk společníka spol. s.r.o.
3)      Pravidelná odměna členů statutárních orgánů právnické osoby
4)      Příjem z obratu společnosti s.r.o.
5)      Provozní zisk společnosti s.r.o.
6)      Provozní ze zisku a odpisů společnosti s.r.o.

Pojďme si zjednodušeně představit jednotlivé možnosti.

Standardně vyplácená mzda

Nehledejme zde žádnou vědu. Zkrátka banka bude chtít vidět potvrzení příjmů a 6 výpisů z běžného účtu, že vám skutečně je vyplácena mzda z firmy na Váš běžný soukromý účet. Zde je rozdíl oproti zaměstnancům, kde jsou zpravidla požadovány 3 výpisy z běžného účtu.

Občas se může vyskytnout požadavek na výpis ze sociálního a zdravotního pojištění, ale to je dnes již skutečně výjimečně.

^REKLAMA

Rozdělený zisk společníka

Zde banky přistupují již velmi individuálně. V metodických pokynech bank většinou zjistíte, že u této položky mají vepsáno: „individuální přístup“.

V rovině obecné lze říci, že banky tento zisk akceptují. Avšak za předpokladu, že je vyplácen pravidelně! Tedy opakovatelně. Pokud si myslíte, že si 10 let nerozdělíte zisk a pak kvůli tomu, abyste jste získali hypoteční úvěr, si jej jednou vyplatíte, tak to bohužel nejde. Banky koukají na opakovatelnost příjmů. Tedy na pravidelnost. Tedy alespoň 2×. Jinými slovy, zisk si musíte vyplácet opakovaně, minimálně 2×. Poté vám jej banka zdaní a samozřejmě, že výsledek vydělí dvanácti, tedy rozpočítá na měsíce.

Pravidelná odměna členů statutárních orgánů právnické osoby

Ano, je to logické, i toto může být náš příjem. Uvědomme si však, že opět je zde individuální přístup. Nicméně určitě tento příjem musí být prokázán vyplácen na Váš běžný soukromý účet, odměna musí být vyplácena měsíčně, pravidelně a to většinou opět minimálně dobu šesti měsíců. Avšak není vždy pravidlem šesti měsíční lhůta, 3 měsíční lhůta je ale spíše výjimkou, potvrzující pravidlo.

^REKLAMA

Příjem z obratu s.r.o.

Ano, již některé banky vám uznají do vaší bonity i pouze obrat Vaší společnosti. Abych byl přesnější, jedná se o řádek 1 a 4 z Výkazu zisků a ztrát – tedy řádek Výkony a Tržby. Opět zde máme procentuální koeficient výpočtu. Tedy banka nám bude akceptovat maximálně 15 % z těchto řádků a děleno dvanácti měsíci.

Provozní zisk společnosti s.r.o.

Máme-li naší firmu v černých číslech, tedy vykazujeme-li nějaký zisk, tak nám banka bude tento zisk akceptovat jako náš příjem. 

 Provozní ze zisku a odpisů společnosti s.r.o.

^REKLAMA

Již delší dobu na trhu existuje banka, která vám kromě provozního zisku (řádek 17 nebo řádek 30) přičte i odpisy (řádek 9 nebo řádek 18) k vašemu příjmu. Tedy ze součtu těchto řádků z Výkazu zisků a ztrát vám vzejde váš roční příjem. Logicky děleno dvanácti. Pro vysvětlenou, vyšší čísla řádků jsou ve Výkazu zisků a ztrát v plném rozsahu a nižší ve zjednodušeném rozsahu.

Pozor na vlastnické struktury a dodatečné podmínky

Bohužel, možná si již mnete ruce: to je skvělý, to mám příjmy dostatečné. Upřímně, jak to tak bývá, opět není náš hypoteční svět tak růžový. Prostě a jednoduše, něco za něco.

Pozorní čtenáři již vědí, že za takovéto služby si banka naúčtuje vyšší úrokové sazby! To by člověk i přenesl přes srdce. Avšak podmínky bank jsou různé v tom smyslu, že je zajímá struktura vlastnictví společnosti. Chci tím říci, že některé bankovní domy vám poskytnout úvěr POUZE tehdy, pokud jste 100% vlastník společnosti. Další Vás přinutí, že všichni společníci ve společnosti by museli žádat s Vámi, aby vám uznali příjmy ze společnosti … (hrozná představa!). A některé bankovní domy skutečně vše řádně počítají dle poměrů vlastnické struktury. A tak Vám opět nezbude, než si okopírovat svá dvě daňová přiznání, rozvahu a výkaz zisků a ztrát a absolvovat denní kolečko po bankovních domech.

Abych nezapomněl, LTV,  tedy poměru úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti bude u jednotlivých bankovních ústavů také odlišné.  Jak již správně předpokládáte, pohybujeme se zpravidla do 70  %. Nicméně je možné dosáhnout až na 90%, skutečně výjimečně do 100 %. (počítejte však spíše s tou nižší variantou!)

Obecné poučky 

Pokud nemáme standardně dokládané příjmy ze zaměstnání (o co více je zaměstnanec příjmově stabilnější než-li OSVČ, nebo majitel s.r.o.?), nebo nemáme-li základ daně v dostatečné výši, připravme se na určité komplikace při hledání bankovního domu, který vám poskytne hypoteční úvěr. Nejčastější komplikace, které Vás mohou potkat si zrekapitulujme : 

–           Ne vždy se vám podaří dosáhnout do výše 100% LTV, většinou 70–90% LTV
–          Počítejte s vyšší úrokovou mírou u hypotečního úvěru – o cca 0,5 – 1% bod vyšší než při standardním dokládání příjmů
–          Vzhledem k rozdílným metodikám výpočtu, se vám rozhodně vyplatí oslovit více bankovních domů. Stejná čísla v daňovém přiznání znamenají jiné výsledky      v různých bankách (připomeňme si výpočty různých bank při použití či nepoužití paušálu u OSVČ)
–          Banky po vás budou většinou vyžadovat bezdlužnost vůči finančnímu úřadu, někdy i vůči OSSZ. Bezdlužnost si mohou vyžádat i za Vaší společnost, tedy nejen za Vás, jako soukromou osobu ale i vaší společnost
–          Pro propočty vaší bonity budete určitě potřebovat 2daňová přiznání zpětně, výkazy zisků a ztrát, rozvahy vašich společností
–          Na výběr finanční instituce si rozhodně vezměte více času než pokud byste byli zaměstnanci
–          Při nestandardních případech či alternativním dokládání příjmů doporučuji tzv. předschválení úvěru či vyjádření banky o akceptaci vašich příjmů, abyste měli jistotu před podepsáním rezervační / kupní smlouvy