Povinné informace k hypotéce… klientovi nepomohou

Informace, informace, informace… to je základ pro zodpovědné rozhodování. Při čerpání úvěru to platí dvojnásob. Špatné rozhodnutí nemusí vést jen k finančním ztrátám, ale i k bankrotu rodinného rozpočtu. I proto v rámci nového zákona o spotřebitelském úvěru byl definován formulář, v rámci něhož banky i nebankovní instituce musí klientovi předat informace. Všechny instituce použijí povinně stejnou formu, a tak klient může srovnávat.
Záměr legislativy je jedna věc, realita ovšem ukazuje temná místa. Zájemci o hypoteční úvěr kvůli nim formulář „Standardní evropské informace o spotřebitelském úvěru“ nijak nepomůže. A srovnávat musí bez něj a naslepo. Důvodem je skóringový proces bank a způsob ověřování bonity (schopnosti splácet) klienta.

Úvěrový registr…

Banka musí prověřit schopnost splácet svého budoucího klienta. Podle nového zákona o spotřebitelském úvěru dvojnásob. Pokud ho neprověří dostatečně a klient se v následujících třech letech dostane do finančních potíží, může se s bankou soudit. A pokud vyhraje, nebude muset platit žádné úroky ani poplatky, navíc ty již zaplacené mu banka bude muset vrátit.
Základním způsobem prověření bonity klienta je prověření jeho úvěrové historie v úvěrových registrech. Bankovní registr klientských informací (BRKI) zaznamenává i pozitivní informace. Vedle negativních informací o nesplácených úvěrech a půjčkách zaznamenává celou úvěrovou historii. Včetně podaných žádostí o úvěr. A zde leží zakopaná kočka.
Zažádá-li klient o úvěr u první banky, ta mu po skóringu nabídne úvěr s odpovídající úrokovou sazbou a dalšími podmínkami. Zažádá-li u druhé banky, opět obdrží nabídku úvěru za odpovídajících podmínek. Zažádá-li u třetí, čtvrté,… nabydou banky podezření na pokus o úvěrový podvod a žádost skóringový systém automaticky zamítne. Co kdyby vyšly všechny žádosti o úvěr? Banka přeci nemá přehled o tom, v jakém stádiu je žádost u její konkurence.
Nezažádá-li klient o úvěr, aby se nedostal do úvěrového registru a mohl obejít více bank, ty mu poskytnou pouze orientační. Jiné nemohou, protože bez prověření klienta v registru nevědí, zda mu vůbec mohou úvěr nabídnout. A nabídka je závazná a banka ji nemůže stáhnout. Navíc by banka nesplnila zákonnou povinnost prověření bonity klienta.
Dostáváme se do začarovaného kruhu. Klient se buď nedozví podmínky úvěru, nebo jakmile se je pokusí dostat od jedné banky, zavře si cestu k ostatním. Formulář, který má sloužit k porovnání nabídek konkurence, tak pro svůj primární účel zcela ztrácí smysl.

Cesta ven? Rozetnout kruh…

Cest ze začarovaného kruhu je několik. Všechny jsou ale trnité. A největším trnem je opět zákon o spotřebitelském úvěru.
Jedním z možných řešení je změna skóringových mechanismů. Vždyť skutečnost, že klient žádá o hypotéku u více bank, a každá banka o tom ví a vidí to, by naopak mohla být motivací ke konkurenčnímu boji a snaze nabídnout takovémuto aktivnímu klientovi lepší sazbu než konkurence.
Druhým z možných řešení by mohlo být vytvoření jakéhosi „předběžného dotazu“ do úvěrového registru, který by se nezaznamenával jako žádost o úvěr a který by ostatní banky nemusely vidět, nebo zahrnovat do svých skóringových algoritmů.
Obě tato řešení mají ale háček. Banka nesmí svou nabídku po dobu 14 dnů měnit a klient ji může kdykoli přijmout. Hrozí tak opět riziko, že klient přijme více úvěrů a předluží se…
U hypotečních úvěrů je jedním z nástrojů zamezení čerpání více hypoték by měla být zástava nemovitosti. Ta je ale nezbytná až při čerpání, nikoli při žádosti. Banky nabízejí úvěry s tím, že klient má již schválené financování a hledá pouze nemovitost, kterou koupí. Zpravidla má na čerpání alespoň 6 měsíců, občas i déle.
Pokud by klient přijal více hypotečních úvěrů, mohl by je následně čerpat postupně, jak bude nacházet např. příslušné investiční byty. Tím ovšem bankám opět roste úvěrové riziko. Navíc to vůbec neprospívá doporučení ČNB, podle něhož by banky neměly financovat více než 60 % zástavní hodnoty investičních nemovitostí.
A tak snaha ochránit evropského klienta a dát mu srovnávací nástroj v Česku selhává. Klienti si banky s formulářem neobejdou a nejlepší možnost srovnání tak dávají hypoteční makléři a finanční zprostředkovatelé.