Pozor na převzetí dluhu při koupi nemovitosti

Koupě nemovitosti představuje komplexní a dlouhodobý proces, který je však nutno podstoupit s vynaložením potřebného úsilí a ostražitosti s ohledem na obvykle vysokou hodnotu převáděné nemovitosti. Většina kupujících klade důraz na technický stav nemovitosti s opomenutím kontroly právního stavu nemovitosti. Dnes si představíme blíže jedno ustanovení nového občanského zákoníku, které by měli znát kupující nemovitosti.

Pozor na zástavní právo

Nový občanský zákoník stanovuje v ustanovení § 1888, že pokud přejde na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu (byt nebo dům zapsaný v katastru nemovitostí) i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou.
Po převodu vlastnického práva může zcizitel (převodce) vyzvat věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka. Neodepře-li věřitel dát k tomu souhlas, platí, že souhlas dal, pokud byl na tento následek ve výzvě výslovně upozorněn.
Tip: Jak ochránit dárce při darování nemovitosti?

Vyvratitelná právní domněnka

Uvedené ustanovení tak vymezuje vyvratitelnou právní domněnku, že při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu přechází na nabyvatele i dluh zajištěný zástavním právem, který vázne na věci. Rizikové budou tak zejména situace převodu nemovitosti pro kupujícího, kdy na kupované nemovitosti vázne zástavní právo pro dluh, který se nevztahuje na kupujícího, ale na prodávajícího.
Odborné právní názory stanovují, že uvedené zákonné ustanovení je dispozitivní a lze jej smluvně upravit odlišně nebo vyloučit. Lze tak důrazně doporučit kupujícímu nemovitosti, aby takové ustanovení vyloučil v převodní smlouvě, pokud nechce podstupovat riziko převzetí dluhu spojeného se zapsaným zástavním právem zajišťující dluh třetí osoby.
Tip: Nedarujete slíbené? Pozor na předsmluvní odpovědnost

Opatrnosti není nikdy dost

Obecně by měl kupující nemovitosti důkladně zkoumat nejen faktický, ale i právní stav kupované nemovitosti s důkladnou právní analýzou, zda na převáděné nemovitosti neváznou práva třetích osob, např. zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva apod.
Kupující by měl využít služeb specializované advokátní kanceláře, která učiní právní analýzu převáděné nemovitosti, veškeré smluvní dokumentace a zajistí bezchybný právní proces koupě nemovitosti. Investice do využití kvalifikovaných právních služeb poskytne ochranu zájmů kupujícího.