Právní vady nemovitostí: Které zjistíte z katastru a které ne?

Omezení vlastnického práva 

Zástavní právo je z listu vlastnictví v katastru nemovitostí snadno zjistitelné. Nalezli byste je v Oddílu C – Omezení vlastnického práva. V případě, že by byla k nemovitosti zřízena věcná břemena, resp. služebnosti, zákaz zcizení a zatížení, anebo v souvislosti s nemovitostí zahájeno exekuční řízení, bude tato informace uvedena na témže místě.
Zástavní právo bývá nejčastěji zřízeno ve prospěch banky, která poskytla hypoteční úvěr, může být ale také ve prospěch jiné osoby – například ve prospěch obchodního partnera v rámci podnikatelské půjčky. Koupě nemovitosti zatížené zástavním právem nemusí být problém, nicméně je dobré se v konkrétní situaci poradit s právníkem.
Pozemkové služebnosti omezují vlastníka „služebnosti služebné“ ve prospěch vlastníka „nemovitosti panující“. U služebné nemovitosti je tato skutečnost zaznamenána v části C, zatímco panující nemovitost má tento záznam učiněn v Oddílu B1 – jiná práva. Pokud tedy na listu vlastnictví najdete záznam v části B1, jde o právo spojené s nemovitostí, nikoliv povinnost. Typicky může jít například o služebnost stezky nebo cesty tam, kde chybí přístupová cesta k nemovitosti.

Nelegalizované přístavby a omezení účelu užívání

V případě, že si chcete na koupi nemovitosti vzít hypotéku, bývají problémem nelegalizované přístavby nebo drobné stavby (kůlny, garáže apod.). Zda odpovídá půdorys pozemku a na něm umístěných staveb se stavem zapsaným v katastru, zjistíte pomocí katastrální mapy.
Představte si takový podkrovní byt v pátém patře s krásným výhledem. Je to opravdu byt? Je totiž možné, že jednotka byla zkolaudována jako obytný nebytový prostor, tedy v souladu s bodem 6 přílohy katastrální vyhlášky jako ateliér. Informaci o účelu užívání naleznete na listu vlastnictví v Oddílu B – Nemovitosti. 

Co v katastru nenajdete

Pokud se vlastník nemovitosti nachází v exekuci nebo insolvenci, ale doposud nedošlo k postižení nemovitosti, tuto informaci z katastru nezjistíte. Skutečnost, zda je vedeno insolvenční řízení najdete v insolvenčním rejstříku on-line a zdarma, ohledně exekucí je třeba získat výpis z Centrální evidence exekucí, za který se již platí poplatek ve výši 50 korun za jednu stránku (výpis je možné získat také na České poště).
Pokud je nemovitost v podílovém spoluvlastnictví více osob, může spoluvlastníkům za určitých okolností svědčit zákonné předkupní právo. Předkupní právo ale může být i smluvní – je-li zapsáno v katastru, jde o právo věcné a bude přecházet i na kupujícího. Pokud je sjednáno, ale do katastru se nezapisuje, jde o předkupní právo závazkové a povinnost nabídnout nemovitost ke koupi tzv. předkupníkovi se vztahuje jen na prodávajícího.
Také nájemní smlouva za účelem uspokojení bytových potřeb nájemce uzavřená na dobu určitou může kupujícímu zkomplikovat život – kupuje si nemovitost i s nájemníkem.
Mezi další právní či právně-technické problémy, na které je dobré se také zaměřit, patří například neexistence inženýrských sítí nebo nemožnost zřízení přípojky, přístupová cesta ve vlastnictví jiné osoby (a současně neexistence služebnosti cesty), riziko povodní, nesoulad záměru kupujícího s územně plánovací dokumentací u stavebních pozemků či stavební uzávěra v obci.