Jaký je poplatek za předčasné splacení hypotéky

Když se splácí hypotéka předčasně

Většino jsou dva důvody pro předčasné splacení hypotéky. Buďto výhodněji refinancujete ještě před skončením fixního období. Nebo jste si našetřili a hypotéku chcete splatit a zbavit se jí. Do září 2024 řada banka ani poplatek za předčasné ukončení nevybírala nebo byl spíše symbolický.

Problém ale je, že pro banky předčasné splacení znamená, že přichází o příjmy, navíc hypotéku často poskytují z půjčených mezibankovních peněz. Znamená to tak pro ně i další náklady. Proto také poplatek za předčasné ukončení banky uvítaly. I když jejich klienti to asi tak růžově nevidí.

Pravidla pro předčasné splacení hypotéky od září 2024

Nová pravidla platí pouze pro nové hypotéky. Úplně nové nebo refinancované, tedy pro ty smlouvy, které byly nově uzavřené po prvním září. Nebo pro ty klienty, kteří po prvním září podepsali novou fixaci. Zatím se tak pravidlo týká pouze velmi malého množství hypoték, ale postupně bude těchto hypoték přibývat.

Pokud máte dříve podepsanou fixaci, můžete tak stále předčasně splatit podle starých pravidel. Pravidla podle nové úpravy pro vás začnou platit až v okamžiku skončení fixace a podepsání nové fixace. To v závislosti na tom, od kdy máte hypotéku fixovanou, může nastat až v rozmezí několika let.

^REKLAMA

Jak už to ale v České republice bývá, novela zákona ve finále neprospěje ani klientovi, ani bankám, pro které byla tvořena. Banky jsou si toho velmi dobře vědomy. Konstrukce výpočtu poplatku, která přináší tzv. referenční úrok, ochrání banky jen v případě prudkého snížení úrokových sazeb u hypoték. Pokud bude snižování sazeb pomalé, může se jednoduše stát, že klient při předčasném splacení nezaplatí ani oněch 1000 Kč poplatku za nezbytné administrativní náklady.

Zkusme se podívat, jak o tomto pro klienty tak ožehavém poplatku hovoří zákon, a to konkrétně § 117a odstavec 1:

„Pro účely náhrady nákladů za předčasné splacení podle § 117 odst. 2 u spotřebitelského úvěru na bydlení podle § 2 odst. 2 písm. b) nebo c) věřiteli, který je oprávněn poskytovat spotřebitelský úvěr na bydlení, se rozumí

a) účelně vynaloženými náklady vzniklými věřiteli v souvislosti s předčasným splacením částka odpovídající kladnému součtu nezbytných administrativních nákladů na předčasné splacení, jejichž výše nesmí přesáhnout částku 1000 Kč, a úrokového rozdílu,

b) úrokovým rozdílem rozdíl mezi smluvním úrokem a referenčním úrokem, …“

Dále zákon vysvětluje pojmy, jako jsou smluvní či referenční úrok atd. A právě zde to začíná být zajímavé. O tom, co je smluvní úrok, je asi zbytečné psát. V podstatě jde o částku úroku, kterou by v případě stávající sazby zaplatil klient do konce fixace. Zajímavější je ovšem další veličina ze vzorečku, a to referenční úrok. Zde se opět jedná o částku úroku, kterou by klient zaplatil do konce fixačního období, ale se sazbou stanovenou ČNB, nazvanou „průměr zápůjčních úrokových sazeb“.

^REKLAMA

Tento nově zavedený a zveřejňovaný parametr, který je tvořen průměrem zápůjčních úrokových sazeb u spotřebitelských úvěrů na bydlení sjednaných v období tří po sobě jdoucích kalendářních měsíců, vypočítá Česká národní banka pro spotřebitelské úvěry na bydlení členěné do skupin podle srovnatelné délky období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, a podle toho, zda jde o spotřebitelský úvěr na bydlení zajištěný nemovitostí, nebo ne.

Skutečnost vs. předpovědi

A právě tento nově zveřejněný údaj vnesl do výpočtu ÚVN onu zajímavost (ČNB ho poprvé zveřejnila dne 9. 8. 2024). Protože, pokud se na tyto sazby podíváme – a hlavně je dosadíme do vzorce –, začnou nám v některých, a ne úplně ojedinělých případech, vycházet zajímavé hodnoty. Například u hypoték s tříletým fixem se nabídkové sazby nových hypoték podle Swiss Life Hypoindexu pohybují okolo sazby 5,12 %, a jak víme, skutečná sazba podepsaná v úvěrové smlouvě bývá ještě nižší. Onen referenční úrok je však pro úvěry se stejnou, tedy tříletou fixací, vyhlášen na hodnotě 5,14 %.

Už na první pohled je jasné, že pokud by se odečetla větší hodnota od menší, vyjde záporné číslo. Kvůli tomu celý vzorec nevychází tak, jak asi všichni čekali. Ano, je pravda, že nikdo, kdo dnes podepíše úvěrovou smlouvu, by ji asi okamžitě nedoplácel, ale přesto je zřejmé, že výsledné hodnoty asi nebudou dosahovat takových hodnot, jakých se všichni obávali. Navíc je tento příklad uvažován pro novou hypotéku. V případě, kdy budeme uvažovat o úvěru na bydlení, který prošel refixací, a sazby od bank bývají v rámci retenčních postupu ještě nižší než u nových obchodů, může skutečně dojít k případu, kdy kladný součet administrativního poplatku a úrokového rozdílu bude nula a klient bude mít předčasné splacení úplně zdarma.

Kdy splatit hypotéku předčasně bez poplatku?

Kromě poplatků za předčasné splacení nově byly rozšířeny možnosti, kdy můžete hypotéku splatit bez postihu předčasně a to i uprostřed fixačního období. Stále můžete splatit část nebo celou hypotéku na konci fixačního období. Dále také v situaci, kdy:

• dlužník nebo manžel/partner má sníženou schopnost splácen v důsledku dlouhodobé nemoci nebo invalidity,
• dlužník nebo jeho manžel/partner umře,
• 1x ročně před výročím smlouvy je možné splatit ¼ zbývající jistiny,
• pojišťovna poskytne plnění z pojištění neschopnosti splácet,
• nemovitost prodáváte a uplynulo už více než dva roky od uzavření smlouvy,
• při rozvodu a při vyrovnání SJM, kam patřila i nemovitost,
• vám banka oznámila změnu úrokové sazby a vy s ní nesouhlasíte.