Přehledný návod, jak si odečíst hypotéku z daní

Kdo si může odečíst hypotéku z daní?

Fyzická osoba – zaměstnanec i osoba samostatně výdělečně činná, která je účastníkem hypoteční smlouvy, si od základu daně může odečíst úroky z hypotéky zaplacené v daném zdaňovacím období. Úvěrem musí plátce hypotéky řešit bytovou potřebu svou, příp. svých blízkých. Osobu blízkou definuje občanský zákoník a je jí zejména příbuzný v přímé řadě, sourozenec a manžel (nebo registrovaný partner). Za osoby blízké se považují také osoby, které spolu trvale žijí.

Co přesně znamená bytová potřeba?

Bytovou potřebou je podle zákona o z daních příjmů např. výstavba rodinného dobu či bytové jednotky; koupě rodinného domu, bytu, rozestavěné stavby rodinného domu, ale např. také vypořádání společného jmění manželů v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, rodinného nebo bytového domu.

Takže se to týká i hypoték například na celkovou rekonstrukci?
Ano, týká. Za bytové potřeby je považována také údržba a změna stavby bytového nebo rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání.

Jak vysoký odpočet je možný a kolik si lze takto z daní odečíst?

Odečíst je možné úroky ve výši maximálně 300 000 Kč za rok. Úroky se odečítají ze základu daně jako tzv. nezdanitelná část daně. Skutečná úspora na dani pak představuje 15 % z částky zaplacených úroků. Maximální úspora na dani je 45 000 Kč (300 000 Kč x 0,15).

Jak by měli lidé při tomto daňovém odpočtu postupovat?
Odpočet úroků je možné uplatnit jednou za rok buď v daňovém přiznání, nebo v rámci ročního zúčtování daně, které za zaměstnance provede mzdová účetní zaměstnavatele.

Na co si dát pozor?
Zákonné podmínky nejsou splněny v případě výstavby či koupě rodinného domu nebo jednotky, pokud zahrnuje nebytový prostor jiný, než je garáž, komora a sklep.  Podmínka řešení bytové potřeby tak není splněna např. při koupi chalupy nebo rekreační chaty. V případě, že je byt či dům používán z části k zajištění bytové potřeby poplatníka nebo jeho blízkých a zároveň k podnikání, příp. k nájmu, lze úroky uplatnit pouze v poměrné výši.

Co je potřeba za dokumenty na odpočet hypotéky z daní?

Pro uznání odpočtu úroků je potřeba doložit výši zaplacených úroků (v originále). Toto potvrzení zasílají banky a stavební spořitelny svým klientům vždy po skončení roku, eventuelně je možné banku či stavební spořitelnu o potvrzení požádat.

Pokud jsou úroky uplatňovány poprvé, je potřeba doložit smlouvu o poskytnutém úvěru a také výpis z katastru nemovitostí. Výpis je možné získat buď přímo na katastrálním úřadě, nebo na kontaktním místě Czechpoint. Požádat o něj lze např. i pomocí online formuláře Czechpoint – výpis je pak zaslán do 30 dnů poštou. Nestačí doložit výpis získaný přes nahlížení do katastru nemovitostí online, je potřeba doložit originální výpis z katastru nemovitostí.

Podle povahy konkrétního případu je třeba doložit další dokumenty – např. doklad o vypořádání společného jmění manželů, nájemní smlouvu či kolaudační rozhodnutí.

Kdo si naopak hypotéku z daní odečíst nemůže?

Díky odečtu úroků lze dosáhnout daňové vratky, ale není možné dosáhnout daňového bonusu. Tzn., že úroky z hypotéky si může odečíst pouze ten, kdo na daních z příjmů zaplatí za rok více, než činí roční sleva na poplatníka – tj. 24 840 Kč. Zaměstnanci zpravidla odvádějí v průběhu roku na dani z příjmů více, než je sleva na poplatníka 2 070 Kč, tedy odečet úroků v tom případě bude mít smysl.

Pokud ale poplatník pracuje za menší než minimální mzdu, odpočet úroků již možný není. Stejně je tomu v případě, pokud poplatník pracuje pouze na dohody o provedení práce s odměnou méně než 10 000 Kč měsíčně, kdy z příjmu zaplatí srážkovou daň. Úroky z hypotéky si nebude moci uplatnit ani OSVČ s nízkým ziskem, pokud jeho daňová povinnost bude do 24 840 Kč (což odpovídá zisku 165 600 Kč). Pracovník s minimální mzdou může odpočet uplatnit až do výše své roční daně, což dělá při výši minimální mzdy 14 600 Kč daňový odpočet ve výši 10 440 Kč.

Děkuji za rozhovor.

Příklad: Daňová vratka při hrubé měsíční mzdě 30 000 Kč.

Zdroj: KODAP, s.r.o.