Příjem z pronájmu: reálné vs. paušální výdaje

Vypočtenou daň si můžeme ilustrovat na dvou příkladech zdanění toho samého pronájmu. Příklad je to zcela ilustrační, je pronajímán byt 2+kk za 15 000 Kč měsíčně. Byt má hodnotu 5 milionů Kč, zálohy na energie jsou účtovány zvlášť, jde o starší rekonstruovaný byt v širším centru Prahy. Byt se pronajímá jako částečně zařízený. A poplatník na daň neuplatňuje žádnou daňovou slevu ani odpočet.
Také si přečtěte: Vše o daních z příjmu z pronájmu

Uplatnění daňového paušálu u příjmu z pronájmu

• Pronájem bytu 15 000 Kč měsíčně = 180 000 Kč ročně
• 30% paušální výdaje = 54 000 Kč
• Daň z příjmu = 126 000 x 0,15 = 18 900 Kč ročně

Uplatnění paušálních výdajů ve výši 30 % představuje jednoduchou a snadnou cestu výpočtu daně. Navíc poplatník takto nemusí dokazovat žádné výdaje, nemusí si je ani počítat, stačí jen spočítat (a zaplatit) daň z příjmu ze 70 % celkového ročního příjmu.
Nevýhodou paušálních výdajů je ale často fakt, že paušální výdaje jsou o dost menší než reálné uplatněné výdaje. A poplatník tak jen pro ušetřený čas zbytečně platí příliš velkou daň z příjmu z pronájmu. Přitom v okamžiku, kdy se nebudete bát počítat reálné výdaje, si můžete daňovou povinnost snížit až na minimum.

Reálné výdaje a jejich uplatnění na příjem z pronájmu

• Pronájem bytu 15 000 Kč měsíčně = 180 000 Kč ročně
• Paušál na auto 4 000 Kč měsíčně = 48 000 Kč ročně
• Odpis nemovitosti (3,4 % z 5 milionů Kč) = 170 000 Kč ročně
• Úroky z úvěru (4 miliony Kč) – můžou být až 100 000 Kč ročně.
• Daňová ztráta může dělat až desetitisíce za rok.
• Daň z příjmu = 0 Kč.

Nevýhodou reálných nákladů je samozřejmě fakt, že tyto náklady musíte sledovat a také spočítat. Na druhou stranu je vidět, že jen při uplatnění odpisů a paušálu na auto je možné dosáhnout nulového zisku z pronájmu nemovitosti. A to, že nezaplatíte téměř 19 tisíc daně z příjmu za rok, se už vyplatí.

Paušál na auto jako reálný náklad

Výrazným reálným nákladem při pronájmu je použití paušálního nákladu na použití auta. Můžete si uplatnit až 5 000 Kč za měsíc, v takovém případě musíte ovšem auto používat výhradně pro získání příjmu z pronájmu. Většina z nás tedy spíš uplatní zkrácený paušál, kdy můžete auto běžně využívat k soukromým potřebám a občas ho potřebujete pro zajištění svého příjmu z pronájmu. V takovém případě dělá paušál 4 000 Kč měsíčně, tedy 48 000 Kč ročně.
K takovému autu nemusíte sledovat knihu jízd, není nutné platit silniční daň, ani si nijak auto nemusíte registrovat. Na druhou stranu, pokud už uplatníte paušál na auto, nemůžete uplatnit další náklady, jako je například poplatek za parkování.
Chcete vědět více o paušálu na auto: Kdy a za jakých podmínek můžete použít u pronájmu paušál na auto

Odpisy nemovitosti

Odpisy představují jeden z největších nákladů. Většina nemovitostí je zařazena v 5. odpisové skupině a odpisuje se 30 let. Za těchto třicet let si můžete odepsat 1,4 % hodnoty nemovitosti. To v prvním roce odpisovaní. Ve všech dalších letech pak odpisujete 3,4 % hodnoty.
Jak je vidět z úvodního příkladu, tak jen odpis 3,4 % hodnoty ročně dokáže dost pravděpodobně jako náklad vyrovnat příjem z pronájmu a zajistit maximální snížení daně z příjmu. Celkový základ daně si pak můžete ještě dále snížit právě paušálem na auto a dalšími reálnými náklady.
Také si přečtěte: Vše o odpisování nemovitosti

^REKLAMA

Úroky z hypotéky jako reálný náklad

Úroky z hypotéky je odečitatelná položka, kterou můžete uplatnit v daňovém přiznání či ročním zúčtování daně až do výše 300 000 Kč za rok. Toto se ovšem vztahuje na nemovitost, kterou jste si pořídili na úvěr pro vlastní bytovou potřebu. Pokud je daná nemovitost koupená na hypotéku a je využívána jako zdroj příjmu z pronájmu, tak úroky z hypotéky můžete uplatnit jako reálné náklady, přičemž na tyto se nevztahuje žádný maximální limit.
Úroky z hypotéky představují především v prvních letech splácení úvěru značnou část splátky, často tvoří více než polovinu měsíční splátky. Postupně ale platba úroků klesá s tím, jak je umořován celý dluh a jeho jistina.
Dejte si pozor: Příjem z pronájmu přes AirBnB se daní podle jiných pravidel a finanční úřad toto kvalifikuje jako podnikatelskou činnost. Přečtěte si, co vše potřebujete při příjmu z AirBnB!

Další reálné náklady

Během počátečního období pronájmu můžete započítat i další náklady, jako například na vybavení bytu, na fotografie, na realitní kancelář. Jako reálné náklady není možné použít zálohy na platby energií, či jejich vyúčtování.
Pokud jde o fond oprav, tak všeobecně spíše platí, že není možné ho použít jako reálný náklad. Často bývá totiž využíván spíše pro zvyšování hodnoty nemovitosti (například zateplení domu nebo stavba výtahu). V takovém případě to není reálný náklad, ale tento výdaj postupně zvětšuje hodnotu nemovitosti, a tak vstupuje do odpisů.
Z fondu oprav ale můžete jako reálný náklad využít tu část, která sloužila k opravám společných prostor. V takovém případě si ale musíte od SVJ vyžádat účty za tyto opravy a jako reálný náklad můžete použít svou poměrnou část tohoto nákladu na opravy.