Pozemek bez přístupu: Povolení nezbytné cesty soudem není automatické

Místní a účelové komunikace

Pokud k pozemku cesta vede, jedná se většinou o místní nebo účelovou komunikaci ve smyslu zákona o pozemních komunikacích. Místní komunikace jsou vždy (přímo ze zákona) ve vlastnictví obce, zatímco účelové komunikace mohou patřit i soukromým osobám. Pak je důležité, zda je účelová komunikace veřejně přístupná, anebo veřejně nepřístupná.
Veřejně přístupná účelová komunikace podle soudní judikatury musí naplňovat následující znaky:

• cesta je viditelná v terénu,
• funguje jako spojnice pro vlastníky sousedních nemovitostí,
• s veřejným užíváním přístupové cesty souhlasí její vlastník.

Co je podstatné, postačuje, pokud vlastník cesty nebrání jejímu veřejnému užívání, a cesta může v mžiku získat status veřejně přístupné účelové komunikace. „Souhlas může být dán i konkludentně, absencí aktivního bránění užívání komunikace. Podle usnesení Nejvyššího soudu (…) takový souhlas v zásadě přechází i na pozdějšího vlastníka,“ stojí v rozhodnutí Nejvyššího správního soudu z roku 2017.
 

Cesta v soukromém vlastnictví jiné osoby

Je-li přístupová cesta v soukromém vlastnictví jiné osoby, jeví se jako nejvhodnější zřízení služebnosti stezky a cesty, které se jakožto věcné břemeno zapisuje do katastru nemovitostí. Rozdíl mezi služebnostmi cesty a stezky je v tom, že služebnost stezky zakládá pouze právo po cestě chodit, služebnost cesty nadto zajišťuje i možnost jezdit po ní (nejen motorovými) vozidly.
Není-li se sousedem dohoda na zřízení věcného břemene možná, může o zřízení práva nezbytné cesty rozhodnout soud. Právo nezbytné cesty soud přizná vlastníkovi pozemku pouze při poskytnutí přiměřené náhrady placené vlastníkovi cesty a zároveň rozhodne vždy tak, aby byl vlastník cesty co nejméně omezen.
 

Přiznání práva nezbytné cesty není automatické

Podmínky pro zřízení práva nezbytné cesty ze strany soudu jsou stanoveny v § 1029 občanského zákoníku. Jsou jimi zejména chybějící přístupová cesta a existence nemovitosti, v jejíž prospěch lze zřídit právo cesty.
Pokud se však objeví některá z okolností uvedených v § 1032 občanského zákoníku, navrhovatel u soudu neuspěje.
Soud tak nepovolí nezbytnou cestu, pokud

^REKLAMA

• škoda na nemovité věci souseda převýší výhodu nezbytné cesty
• nedostatek přístupu si z hrubé nedbalosti nebo úmyslně způsobil ten, kdo o nezbytnou cestu žádá (například tehdy, pokud přístupovou cestu v minulosti odprodal)
• navrhovatel žádá nezbytnou cestu jen za účelem pohodlnějšího spojení

Podle Nejvyššího soudu koupě nemovitosti bez přístupové cesty automaticky neznamená, že nabyvatel nemá na povolení nezbytné cesty právo. Je však nutné vzít v úvahu veškeré okolnosti toho kterého případu.

„Zohlednit je nezbytné především jak se nabyvatel zajímal o existenci přístupu k nemovité věci, zda nabyvatel věděl o absenci přístupu či zda o něm vědět měl, jak nabyvatel naložil s informací o absenci přístupu, zda se nabyvatel pokusil přístup zpravidla již před nabytím nemovitosti získat, a zda bylo reálné docílit povolení cesty jednáním nabyvatele,“ stojí v usnesení Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 3242/2015.

Zároveň bude nutno přihlédnout i k dobré víře nabyvatele. To, že nabyvatel pozemku lehkovážně spoléhal na to, že mu přístup k pozemku umožní soused nebo právo nezbytné cesty přizná soud, tak může být důvodem k nepřiznání tohoto práva.