Prodej bytu se sklepem nebo garáží: Jaký bude osud předkupního práva?

Od 1. ledna 2018 občanský zákoník znovu zakotvuje zákonné předkupní právo k nemovité věci ve spoluvlastnictví. Pokud je nemovitá věc v podílovém spoluvlastnictví více osob, je povinností prodávajícího nabídnout ji ke koupi spoluvlastníkovi. Záměrem znovuzavedení předkupního práva mělo být soustředění vlastnického práva k nemovité věci v rukou jednoho vlastníka. Při prodeji bytových jednotek ale dodnes způsobuje problémy.

Co říká zákon

Podle občanského zákoníku mají spoluvlastníci zákonné předkupní právo v případech, kdy dochází k převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci. Toto právo mají, i když se podíl převádí bezúplatně, například v důsledku darování. V takovém případě jsou spoluvlastníci oprávněni vykoupit podíl za cenu obvyklou.
Pouze pokud by se jednalo o převod podílu na osobu blízkou, předkupní právo spoluvlastníkům nenáleží. Za osobu blízkou je považován příbuzný v řadě přímé, sourozenec, manžel nebo partner podle zákona o registrovaném partnerství, ale také další osoby uvedené v § 22 občanského zákoníku.
Ustanovení zákona o předkupním právu dává smysl, je-li rodinný dům nebo byt v podílovém spoluvlastnictví několika osob. Problém však nastává u prodejů bytových jednotek se sklepem nebo garáží. Sklep nebo garážové stání sice bývají často vymezeny podílem na společných částech domu, přičemž vlastníkovi jednotky ke sklepu či garáži náleží užívací právo. Přesto mohou být sklep nebo garáž vymezeny jako samostatná jednotka, kterou mají členové společenství vlastníků jednotek ve spoluvlastnictví a mají k ní tak zákonné předkupní právo.

Komplikace při prodeji bytů

Pro prodávajícího to znamená, že musí oslovit desítky, v některých případech i stovky spoluvlastníků, a nabídnout jim podíl na společných prostorách ke koupi. Pokud by se spoluvlastníci nedomluvili jinak, zákon stanoví, že jim náleží právo vykoupit uvolněný podíl v poměru dle velikosti jejich podílů.
Jaký praktický význam má ale kupříkladu odkup 1/20 garážového stání? Nejvyšší soud se již k podobné kauze vyjádřil. Žalobce by neměl ve věci uspět, je-li důvodem uplatnění překupního práva z jeho strany sledován nepoctivý záměr. Zjevné zneužití práva podle zákona nepožívá právní ochrany. V každém jednotlivém případě bude muset soud posuzovat okolnosti individuálně, aby vyhodnotil, zda je výkon práva šikanózní, či nikoliv.

Nejdřív podpis kupní smlouvy, potom čekání

Na zákonné předkupní právo spoluvlastníků se použijí i obecná ustanovení zákona o předkupním právu. Předkupní právo dospěje až v okamžiku uzavřením smlouvy s kupujícím. Je tak paradoxně nejprve nutno uzavřít smlouvu, a teprve poté nabídnout společné prostory k odkupu spoluvlastníkům. Těm běží tříměsíční lhůta, ve které mohou předkupní právo uplatnit.
Vlastníci bytových jednotek se také mohou domluvit, že se předkupního práva vzdají. Takové vzdání se práva by mělo účinky i pro právní nástupce a muselo by být zapsáno do katastru nemovitostí.

Tři roky v nejistotě

Pokud prodávající společné prostory k odkupu nenabídne, vystavuje se riziku, že v obecné tříleté promlčecí lhůtě ostatní spoluvlastníci převod společných prostor na nového nabyvatele soudně napadnou.
Zákon říká, že pokud kupující o předkupním právu věděl nebo musel vědět, smlouva se uzavírá s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. V případě bytů s garážovým stáním nebo sklepem vyplývá způsob vymezení z katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí je dle práva veřejným seznamem. A na veřejné seznamy se vztahuje princip formální publicity: Je-li nějaká skutečnost ve veřejném seznamu zapsána, nelze se dovolávat její neznalosti. Lze tak dovodit, že kupující o předkupním právu vědět musel.
Z důvodu zachování právní jistoty by si měl kupující ověřit, zda prodávající skutečně nabídnul podíl ostatním spoluvlastníkům, a následně vyčkat uvedené tři měsíce, než podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru.

^REKLAMA

Návrh novely je na světě. Bude mít zpoždění?

S ohledem na problémy, které zákonné předkupní právo způsobuje vlastníkům bytů, byl do Poslanecké sněmovny letos v únoru předložen vládní návrh změny občanského zákoníku, který by měl tyto komplikace vyřešit.
Návrh novely mimo jiné obsahuje výjimku z předkupního práva, má-li se jednat o byt, s nímž je spjat podíl na nebytových prostorách. Výjimka se uplatní v případech, kdy bude podíl převáděn s bytovou jednotkou. Nebude tedy možné prodat zvlášť byt a zvlášť garážové stání nebo sklepní prostor. Jak přiznává i důvodová zpráva k návrhu novely, prodej bytu bez garážového stání nebo sklepa by negativně ovlivnil prodejní cenu.
Návrh se soustředí na právní úpravu ustanovení o společenství vlastníků jednotek. Z tohoto důvodu je mu vytýkáno, že neřeší další problémy spojené s předkupním právem. Například zůstává zachováno předkupní právo spoluvlastníků příjezdové cesty k domu. Pokud je příjezdová cesta společná pro několik rodinných domů, zákonné předkupní právo umožní cestu získat do výhradního vlastnictví jedinému vlastníkovi.
V současné době se návrh novely nachází před druhým čtením. V květnu bylo projednávání přerušeno, a to až do začátku září. Pravděpodobně se tak zákon nestihne schválit včas, aby nabyl účinnosti 1. ledna 2020, jak bylo původně plánováno.