Prodám nemovitost – zn. výhodně. Jaká jsou úskalí koupě nemovitosti pod cenou?

Úpadek podle insolvenčního zákona

Insolvence neboli úpadek je reálná situace definovaná insolvenčním zákonem. V úpadku se člověk nebo firma může ocitnout dávno předtím, než je proti němu zahájeno insolvenční řízení. Rozlišujeme úpadek ve formě platební neschopnosti a ve formě předlužení. K předlužení přitom může dojít pouze u podnikatelů.
Podle dat společnosti Insolvence 2008 začalo opětovně přibývat insolvenčních návrhů, za červen letošního roku jich přibylo 2 406, tedy skoro o 25 % více než v květnu. Nejvyšší nárůst soudy ale pravděpodobně teprve čeká.

„Insolvenční návrh je pro řadu lidí i firem nejkrajnější řešení, do toho navíc přicházejí prázdniny, které budou dynamiku nárůstu počtu insolvenčních návrhů tlumit. Na podzim se už ale objeví první vlna těch, kteří ekonomickou krizi bohužel neustojí,“ míní šéf společnosti Insolvence 2008 Tomáš Valášek.

Kontrola insolvenčního rejstříku

Obezřetný kupující si prodávající před podpisem kupní smlouvy proklepne – ať již googlováním, vyhledáním listu vlastnictví v katastru nemovitostí anebo kontrolou insolvenčního rejstříku či Centrální evidence exekucí. Zatímco insolvenční rejstřík je veřejně dostupný, výpis z evidence exekucí je zpoplatněn. Získat výpis z CEE je možné na České poště.
Ani v případě, kdy kupující nenajde záznam v insolvenčním rejstříku, nemusí mít ještě vyhráno. A naopak – zahájené insolvenční řízení ještě neznačí to, že je prodávající skutečně v úpadku.

Neúčinnost převodu nemovitosti

Insolvenční zákon upravuje speciální případy, kdy se insolvenční správce může dovolat neúčinnosti převodu nemovitosti. Pokud soud v insolvenčním řízení proti dlužníkovi rozhodne o úpadku, je insolvenční správce oprávněn domáhat se neúčinnosti převodu nemovitosti i tehdy, pokud byla kupní smlouva uzavřena před zahájením insolvenčního řízení. Účelem zákonné úpravy je zabránit tomu, aby se dlužník zbavoval svého majetku účelově s úmyslem zkrátit věřitele.
Pokud dlužník prodá nemovitosti výrazně pod cenou, jde o právní úkon bez přiměřeného protiplnění. Podle § 240 insolvenčního zákona se převodem bez přiměřeného protiplnění rozumí ten, „jímž se dlužník zavázal poskytnout plnění bezúplatně nebo za protiplnění, jehož obvyklá cena je podstatně nižší než obvyklá cena plnění, k jehož poskytnutí se zavázal dlužník.“
Citovaná právní úprava se na převod uplatní za předpokladu, že převod vedl k úpadku nebo se prodávající při převodu již v úpadku nacházel, což musí prokázat insolvenční správce.
Neúčinnosti převodu bez přiměřeného protiplnění se insolvenční správce může dovolat v době 1 roku před zahájením insolvenčního řízení, anebo v posledních 3 letech před zahájením řízení v případě, kdy je převod učiněn ve prospěch osoby dlužníku blízké.

^REKLAMA

Koupě nemovitosti od insolvenčního správce

Opačnou situací je případ, kdy nemovitost kupujete v insolvenčním řízení z majetkové podstaty od insolvenčního správce. V takovém případě je koupě bezpečná, když insolvenční zákon zaručuje, že kupující nabude nemovitost očištěnou od exekucí.
Insolvenční správce ale nemovitosti prodává tak, „jak stojí a leží“, může se tedy stát, že se prodávající nedozví o některých ze skrytých závad. Toto riziko má již být zohledněno v prodejní ceně.