Pronajímání bytů jako koncesovaná živnost? Pohroma se blíží…

Vlastnictví bytu využívá řada českých domácností jako pojistku i jako investici. A podobně jako jiné investice, např. do akcií, dluhopisů či podílových listů, nepodléhá užívání bytu žádnému povolení. Kdo byt vlastní, může s ním volně nakládat – užívat ho, pronajímat, prodat.
Pronájem bytu má již dnes řadu omezení. Jakmile získá nájemník nájemní smlouvu, nelze ho jednoduše z bytu vyhostit. A to mnohdy ani v případě, kdy přestane platit nájemné. Ministerstvo průmyslu a obchodu ale nyní připravuje ještě mnohem tvrdší podmínky pro nakládání s vlastním majetkem. Chce zařadit pronájem bytů mezi koncesované živnosti.
Získat živnostenské oprávnění je principiálně jednoduché… u živnosti volné. Zájemce o živnostenský list pouze oznámí zahájení živnosti a může začít podnikat. U živnosti koncesované je to ale jinak. Zájemce o ni musí zažádat a čekat, zda mu úředník podnikání schválí. A aby mu bylo podnikání schválené, musí splnit řadu podmínek.
Ministerstvo průmyslu a obchodu chce zařadit mezi koncesované živnosti pronájem bytů, pokud jeden pronajímatel v jednom domě pronajímá alespoň čtyři byty. To na první pohled vypadá, že by se opatření nedotklo běžných domácností, které v jednom bytě bydlí a druhý či třetí pronajímají. Má to ale háček. Jakmile se pronájem bytů dostane do živnostenského zákona, rozšíření jeho působení i na menší pronajímatele může být jen otázkou času.
„Znamenalo by to diskriminační omezení pronajímatelů čtyř a více bytů v jednom domě oproti pronajímatelům, s pouze třemi byty v tom samém domě, ale například i oproti vlastníkům třeba 50 bytů, které jsou pouze umístěny v různých budovách.  Nepochybně je již toto v kolizi s čl. 11 Listiny základních práv a svobod, podle kterého má každý právo vlastnit majetek a vlastnické právo každého má stejný zákonný obsah a ochranu,“ soudí Milan Krček, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů v ČR.

Proč má být pronájem bytů koncesovanou živností?

Ministerstvo průmyslu a obchodu chce zařadit pronájem bytů mezi koncesované živnosti v rámci řešení „problematiky bydlení“ v rámci „boje s chudobou a sociálním vyloučením“. Motivace ovšem může být i jiná – naplnění rozhazovačného státního rozpočtu.
Motivace řešení bydlení spočívá v tom, že zejména pronajímatelé bytů ve vyloučených lokalitách ne vždy postupují v souladu s přáním úřadů a někteří zneužívají neznalosti či životní situace svých nájemníků. A protože stát není schopen řešit efektivně konkrétní případy, chce postihnout všechny pronajímatele většího množství bytů. Ti, kteří nesplní podmínky pro získání koncese, by měli mít jeden rok na vyřešení, co s byty a nájemníky v nich udělají.
Pokud se pronájem bytů stane živností, budou se příjmy nejen danit jako příjmy z podnikání, ale také jako z příjmů z podnikání podle živnostenského zákona se bude zřejmě muset odvádět sociální a zdravotní pojištění. Ostatně jako nevýhodu zavedení živnosti ministerstvo samo udává nutnost registrace živnostníka-pronajímatele k důchodovému a zdravotnímu pojištění.
Navíc vyvstává otázka, zda větší pronajímatelé s příjmem nad 1 mil. Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců nebudou muset hradit ještě daň z přidané hodnoty, od které je příjem z pronájmu bytů možné vyloučit. Tím by se do státního rozpočtu dostaly další peníze.

Co s pronajímateli bez koncese?

Návrh zákona počítá s přechodným obdobím. „V činnosti […] „Pronájem (nájem a podnájem) více než tří bytů v domech s více než třemi bytovými jednotkami“ mohou fyzické i právnické osoby pokračovat bez živnostenského oprávnění po dobu jednoho roku ode dne účinnosti tohoto zákona,“ stojí v návrhu.
Jenže… co pak? Budou stávající pronajímatelé, kteří nezískají koncesi, nuceni byty prodat? To by mohlo zvýšit nabídku bytů k prodeji, čímž by se snížil tlak na růst jejich cen. Že by i toto byl skrytý zájem ministerstva? Ostatně tuto variantu v důvodové zprávě nabízí: „Přechodná ustanovení umožní stávajícím pronajímatelům, […] pokud nebudou splňovat podmínky pro provozování této živnosti, aby měli možnost uspořádat i záležitosti v souvislosti s pronájmem vlastněných bytů jiným způsobem (např. prodejem nemovitosti).“
„Jinými slovy. Stát arbitrárně rozhodne, zda mohu provozovat, potažmo vlastnit majetek. To už opravdu nepříjemně zavání neblahými vzpomínkami na dobu minulou, kam bychom se pro dobro všech nikdy neměli vracet,“ hodnotí návrh Milan Krček, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů v ČR.
Nutit někoho k prodeji ovšem není tak jednoduché. Co když pronajímatel prodat nebude chtít? Nebo když bude chtít, ale nebude kupec? Má pak vypovědět nájemní smlouvy? To také není tak jednoduché. Nebo se v rámci „legislativního balíčku, který tuto problematiku bude řešit komplexně“, jak píše ministerstvo, schválí zákon, že takové nájemní smlouvy zaniknou automaticky? To by „problematiku bydlení“ spíše zkomplikovalo, než vyřešilo. A nebo budou předmětné byty vyvlastněny? Ostatně, Ústavu představitelé státu již flexibilně ohýbají, tak proč ne Základní listinu práv a svobod…
Za pozornost stojí i bod navazující na přechodné období: „Osoba, která ve lhůtě uvedené v bodě 1 požádala o udělení koncese […], může v této činnosti pokračovat do doby pravomocného rozhodnutí o udělení koncese, nebo zamítnutí žádosti o koncesi, anebo o zastavení řízení.“
Jak si to vyložit? Požádá-li pronajímatel v průběhu prvního roku (či před jeho uplynutím) o koncesi a tato je následně již po uplynutí přechodného období zamítnuta, následující den po zamítnutí nesmí byty pronajímat. Co s nájemníky? Budou vystěhováni, protože nebudou mít platnou smlouvu? Ministerstvo v tomto směru navrhuje upravit Občanský zákoník, který vyjmenovává důvody výpovědi z nájmu. Nebo se nařídí pronajímateli nechat je v bytech zadarmo, protože je přeci nesmí vystěhovat, ale zároveň byty nesmí pronajímat?
Samo ministerstvo upozorňuje, že někteří lidé by se mohli dostat do střetu zájmů, protože jim profese neumožňuje podnikat. Byty dnes ale pronajímat mohou. Jde např. o soudce, statní zaměstnance a další. Co s nimi?

Bydlet v pronájmu? Bydlet v provozovně…

Jako jednu z výhod tohoto opatření ministerstvo uvádí, že přeřazením pronájmu mezi živnosti se byt stane provozovnou a „bude v něm možno uskutečnit kontrolu“. Dnes má možnost pouze majitel bytu kontrolovat, zda nájemník řádně užívá jeho majetek. Ministerstvo chce přístup do pronajímaných bytů i pro úředníky kontrolního útvaru živnostenského úřadu. V tomto směru ovšem i ministerstvo připouští, že by tím mohlo dojít k porušení nedotknutelnosti obydlí.
Potíž by měli (a to ministerstvo také připouští) lidé dříve trestně stíháni, nezletilí či neplněsvéprávní majitelé nemovitostí. Např. za nezletilé či nesvéprávné může jednat zákonný zástupce, ovšem nemůže za ně získat živnostenské oprávnění. Není tak návrh v rozporu s ústavně zaručeným právem nakládat se svým majetkem?

Alternativa: Živnost jen pro „vybrané“

Jako alternativu nabízí ministerstvo variantu zavedení povinnosti žádat o koncesi pouze pro pronajímatele většího množství bytů osobám pobírajícím příspěvek na bydlení. Na toto by výhledově mohla být navázána regulace nájemného…
Tato varianta by měla zřejmě spíše opačný efekt než zvýšení dostupnosti bydlení pro sociálně znevýhodněné občany. Jim by se pronajímatelé spíše vyhýbali, aby nemuseli spadnout pod živnostenský zákon. I tohoto možného dopadu si je ministerstvo vědomo.
Třetí varianta počítá pouze se zařazením krátkodobých pronájmů spojených s dalšími službami (např. snídaně apod.) mezi volné živnosti.

^REKLAMA