Průkaz energetické náročnosti při prodeji a pronájmu bytu

Jak je v Česku zvykem, novela zákona č. 406/2000 Sb. (zákon o hospodaření energií), z níž zmíněné povinnosti vyplývají, se moc nepovedla. Není z ní totiž úplně jasné kdo, kdy a jakým způsobem bude muset některé zákonné povinnosti plnit. Zákonem je sice stanoveno, která instituce bude plnění těchto povinností kontrolovat a jaké sankce bude moci uložit, ale o účinnosti této kontroly by se dalo s úspěchem pochybovat. To ostatně platí i o smysluplnosti stávajícího pojetí celého prokazování energetické náročnosti budov.

Průkaz energetické náročnosti (PEN) je podle zákona o hospodaření energií dokument obsahující informace o energetické náročnosti budovy nebo její ucelené části. Sestává z protokolu a grafického znázornění energetické náročnosti budovy, které bývá nesprávně označováno za energetický štítek budovy.

PEN se týká především celé budovy

Zákon o hospodaření energií v případě bytových domů stanoví povinnost zajistit zpracování PEN vlastníkovi budovy nebo společenství vlastníků jednotek. Vlastníků jednotek, tzn. jednotlivých bytů a nebytových prostor v bytovém domě, se tato povinnost, na rozdíl od vlastníků rodinných domů, přímo netýká. Zákon totiž výslovně stanoví, že průkaz zpracovaný pro budovu je zároveň také průkazem pro „ucelenou část budovy včetně jednotky“. Vlastníci jednotek tedy zajišťovat zpracování PEN nemusejí.

Povinnost vlastníka budovy nebo společenství vlastníků jednotek předat PEN vlastníkovi jednotky v zákoně výslovně stanovena není. Vyplývá ovšem z ustanovení, které řeší případ, kdy vlastníkovi jednotky „nebyl na písemné vyžádání předán“ PEN, jehož zpracování má zajistit vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek.  Zákon se ale nezabývá tím, zda vlastník jednotky musí PEN na písemné vyžádání obdržet bezplatně, nebo zda po něm může být požadována úplata a případně v jaké výši.

Vycházet lze z toho, že PEN se primárně týká celé budovy. V případě společenství vlastníků jednotek by se na nákladech na jeho zpracování měli podílet všichni vlastníci jednotek, obdobně jako je tomu u jiných rozúčtovávaných nákladů spojených se správou budovy. Případný požadavek na úhradu nějaké vyšší částky v souvislosti s předáním PEN by byl zřejmě neoprávněný. Za oprávněné by bylo možno považovat asi jen náklady na vyhotovení předávaného stejnopisu PEN nebo jeho ověřené kopie.

^REKLAMA

Kdy má být zpracován PEN?

Poněkud nejasná je odpověď na otázku, v jakých případech a hlavně k jakému datu musí vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek zajistit zpracování PEN. Jednoznačné je to v případě prodeje nebo pronájmu celé budovy, kdy tato povinnost vznikne k 1. 1. 2013. K témuž datu tato povinnost vlastníkovi budovy nebo společenství vlastníků jednotek ovšem vznikne i v případě prodeje „ucelené části budovy“, tzn. jednoho či více bytů nebo nebytových prostorů tvořících součást budovy.

Ucelenou částí budovy se rozumí podlaží, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému používání nebo byla za tímto účelem upravena. /§2 odst. 1) písm. q) zákona o hospodaření energií/

Z výše uvedeného vyplývá, že vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek by se zpracováním PEN rozhodně neměli otálet. Od nového roku budou muset mít PEN zpracován nejspíš již v okamžiku, kdy kterýkoliv vlastník jednotky začne svůj byt veřejně nabízet k prodeji. Zejména v případě velkých bytových domů, obzvláště není-li u nich k dispozici kompletní dokumentace potřebná pro zpracování PEN, by se vlastníci budov a společenství vlastníků jednotek touto problematikou určitě měli začít intenzivně zabývat.

V případě pronájmů „ucelené části budovy“ je povinnost vlastníka budovy nebo společenství vlastníků jednotek zajistit zpracování PEN v § 7a odst. 2) písm. a) zákona o hospodaření energií odložena na 1. 1. 2016.  Zda tento odklad opravdu platí, ale z textu zákona není až tak úplně zřejmé. Ustanovení, která následují hned za uvedeným ustanovením a která vlastníkovi budovy nebo společenství vlastníků jednotek ukládají povinnost předkládat a předávat PEN zájemcům o pronájem a nájemcům a zveřejňovat údaje z něj i v případě pronájmu ucelené části budovy, totiž žádný odklad těchto povinností neobsahují.

Tato pochybnost by nebyla, pokud by zákon obdobně řešil i povinnosti, které v dalším odstavci ukládá vlastníkům jednotek. Tam totiž výslovně uvádí, že jejich povinnost předkládat a předávat PEN zájemcům o pronájem a nájemcům a zveřejňovat údaje z něj v případě pronájmu vznikne vlastníkům jednotek až od 1. 1. 2016.  Přesto ale z logiky věci i předkládací zprávy k novele zákona vyplývá, že povinnost zajistit zpracování PEN v případě pronájmu ucelené části budovy zasáhne vlastníky budov a společenství vlastníků jednotek opravdu až 1. 1. 2016, resp. v případě velkých budov 1. 1. 2015.

^REKLAMA

Povinnost zajistit zpracování PEN vlastníci budov a společenství vlastníků jednotek neuniknou, i kdyby budovu nerekonstruovali (v případě rekonstrukce by museli PEN zpracovat již v rámci její přípravy) a nedošlo by k prodeji ani pronájmu budovy ani její ucelené části. Zákon o hospodaření energií totiž stanoví povinnost zajistit zpracování PEN v případě budov s celkovou energeticky vztažnou plochou (= zjednodušeně podlahovou plochou) větší než 1 500 m² do 1. 1. 2015, v případě budov s touto plochou větší než 1 000 m² do 1. 1. 2017 a v případě budov s touto plochou menší než 1 000 m² do 1. 1. 2019.

Kdo za co zodpovídá?

Kromě povinnosti zajistit zpracování PEN zákon o hospodaření energií vlastníkovi budovy nebo společenství vlastníků jednotek výslovně ukládá tři zvláštní povinnosti:

• předložit PEN (nebo jeho ověřenou kopii) „možnému kupujícímu“ nebo „možnému nájemci“ před uzavřením smluv týkajících se koupě nebo pronájmu budovy nebo její ucelené části;
• předat PEN (nebo jeho ověřenou kopii) kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu kupní smlouvy, resp. nájemci při podpisu nájemní smlouvy;
• zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v PEN „v informačních a reklamních materiálech“ při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy.

Pokud by se tyto povinnosti jednoznačně vztahovaly jen na případy, kdy prodej nebo pronájem budovy nebo její ucelené části zajišťuje vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek, věc by byla celkem jasná. To ale z textu zákona nevyplývá. Jak by tyto povinnosti vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek měli plnit v případě, kdy je prodej nebo pronájem ucelené části budovy v režii vlastníka této ucelené části budovy (= jednotky, typicky bytu), není zřejmé. Vlastník jednotky totiž o svých záměrech jednotku prodat nebo pronajmout nikoho informovat nemusí.

Opět nezbývá, než vycházet z logiky věci a doufat, že obdobně bude postupovat i Státní energetická inspekce, která má dodržování zákona o hospodaření energií kontrolovat. Výše uvedené tři povinnosti totiž zákon ukládá také vlastníkovi jednotky (jen s tím rozdílem, že v jeho případě je vznik těchto povinností při pronájmu jednotky výslovně odložen na 1. 1. 2016). Nejspíš tedy bude stačit, když v případě prodeje, a za tři roky i pronájmu jednotky, zajistí splnění uvedených tří povinností jen vlastník jednotky.

V případě prodeje bytu by si jeho vlastník měl vyžádat PEN od vlastníka budovy nebo společenství vlastníků jednotek. Pro případ, že jej neobdrží, mu zákon nabízí možnost nahradit PEN „vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky“. V tomto případě pro vlastníka jednotky neplatí povinnost uvádět ukazatele energetické náročnosti „v informačních a reklamních materiálech“. Případ, kdy vlastník jednotky vyúčtování za uplynulé 3 roky nemá, třeba proto, že prodávanou jednotku vlastní po kratší dobu, zákon neřeší.

^REKLAMA

Za nesplnění povinností pokuta až 200 000 Kč

Nesplnění povinností uložených zákonem o hospodaření energií může přijít docela draho. Pokud vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek nesplní svou povinnost zpracovat PEN nebo předložit jej (resp. jeho ověřenou kopii) „možným kupujícím“ a „možným nájemcům“, předávat jej kupujícím a nájemcům a zveřejňovat ukazatele energetické náročnosti uvedené v PEN „v informačních a reklamních materiálech“, hrozí jim pokuta až do výše 200 000 Kč.

Na nesplnění výše uvedených povinností vlastníka jednotky při jejím prodeji nebo pronájmu  zákonem o hospodaření energií pamatuje pokutou v přestupkovém řízení do výše 50 000 Kč, je-li vlastníkem jednotky fyzická osoba. Vlastní-li jednotku právnická osoba nebo podnikající fyzická osoba, pokuta za tentýž delikt ve správním řízení může dosáhnout výše až 100 000 Kč. Právnická osoba se přitom může udělení pokuty vyhnout, „jestliže prokáže, že vynaložila veškeré úsilí, které bylo možno požadovat, aby porušení právní povinnosti zabránila“.

Co uvedené ustanovení přesně znamená, tzn. jaké „veškeré úsilí, je možno požadovat“ a jak bude prokazováno jeho vynaložení, není jasné. Rozhodovat o tom bude Státní energetická inspekce, která vykonává kontrolu dodržování zákona o hospodaření energií, projednává správní delikty, vybírá a vymáhá pokuty. Je přitom oprávněna vyžadovat informace potřebné k výkonu své činnosti, mj. požadovat předložení PEN. Otázkou ale je, nakolik a v jakém rozsahu inspekce bude schopna své povinnosti efektivně plnit.

Pokud by inspekce např. požadovala doložení PEN po původním vlastníkovi jednotky až po realizaci prodeje, nemusí uspět. Jestliže PEN budovy existuje, nejspíš postačí, když původní vlastník jednotky inspekci sdělí, že svou zákonnou povinnost splnil tím, že PEN předal při podpisu kupní smlouvy kupujícímu a žádnou kopii si neponechal. Nový vlastník jednotky pak žádnou povinnost disponovat PEN a předkládat jej komukoliv nemá. V podstatě jediným reálně postižitelným prohřeškem tak může být nesplnění povinnosti zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti v informačních a reklamních materiálech.

Vlastník jednotky, který ji bude po 1. 1. 2013 nabízet k prodeji, by měl písemně vyzvat vlastníka budovy nebo společenství vlastníků jednotek, aby mu PEN poskytli. Pokud PEN získá, bude muset v inzerátech uvádět základní ukazatele energetické náročnosti budovy. Od zájemců o koupi, resp. kupujících by si měl nechat písemně potvrdit, že jim PEN předložil, resp. předal. Pokud PEN nezíská, v inzerátech žádné ukazatele energetické náročnosti budovy uvádět nemusí. Od zájemců o koupi, resp. kupujících by si měl nechat písemně potvrdit, že jim předal vyúčtování energií za poslední tři roky, kterými může být předložení, resp. předání PEN až do 1. 1. 2016 nahrazeno.

Dej blbci funkci, vymyslí lejstro…

Otázka smysluplnosti prokazování energetické náročnosti budov při prodeji a pronájmu bytů zůstává otevřená. Dokonce i v případě, že PEN bude zpracován objektivně, pravdivě a úplně, jak v jednom ze svých ustanovení ukládá zákon o hospodaření energií, jeho vypovídací schopnost bude omezená. O celkovém stavebně technickém stavu budovy neřekne vůbec nic. Například snížení energetické náročnosti budovy díky kompletnímu zateplení a utěsnění jejího pláště automaticky neznamená vyšší komfort pro její obyvatele. Špatně postavený dům i tak zůstane špatně postaveným domem a koupě bytu v něm nemusí být dobrou investicí.

V případě bytových domů se energetická náročnost jednotlivých bytů může dost výrazně lišit. Jeden univerzální PEN pro celou budovu budoucímu majiteli nebo nájemci o energetické náročnosti konkrétního bytu mnoho neřekne. O mnoho lepší informace nezíská ani z vyúčtování dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie. Nebude-li prodávaný či pronajímaný byt po nějakou dobu užíván, jeho energická náročnost se podle uvedených dokladů může jevit jako úžasně nízká. A naopak bude-li byt užíván někým, komu úspory energií vůbec nic neříkají, energetická náročnost tohoto bytu se může zdát být neskutečně vysoká.

Povinnost prokazovat energetickou náročnost budov není výmyslem českých byrokratů, ale jedná se jen o jejich možná až příliš horlivou snahu o implementaci evropských energetických směrnic. I to ostatně bylo jedním z důvodů, proč novelu zákona o hospodaření energií vetoval prezident Václav Klaus. Ve zdůvodnění svého veta pak mj. uvedl, že tato novela patří k „nejškodlivějším zákonům“, o jejichž podpis byl jako prezident republiky kdy požádán, a dodal, že Poslanecká sněmovna by se nad ní měla ještě jednou zodpovědně zamyslet. Těžko říct, zda to poslanci učinili nebo nikoliv, ale veto prezidenta každopádně přehlasovali