První koupě nemovitosti: Kdy je nemovitost investice?

Velmi dobře popsal otázku investic do nemovitostí ve své knize „Financování vlastního bydlení“ Petr Syrový. Plánujeme-li koupit totožný byt jako ten, v kterém aktuálně platíme tržní nájem, bude se jednat o investici. Ačkoliv žádné peněžní toky z této investice neobdržíme, i přesto se jedná o investici, jelikož nám „šetří peníze“. Po uplynutí doby odpisování, např. 20 let, pak nemovitost můžeme prodat za zůstatkovou cenu, zatímco u nájmu tuto možnost nemáme.

Naopak, pokud plánujeme odejít z tohoto nájmu a koupit např. velký luxusní byt v novostavbě, pak se z významné části bude jednat spíše o spotřební výdaj. Koupí nemovitosti tohoto typu zvyšujeme standard našeho bydlení, ale z hlediska investování se málokdy jedná o výhodný krok. Otázkou pak je, zdali si tento spotřební výdaj můžeme pohodlně dovolit.

Má-li však nemovitost být investicí, pak je třeba ji vnímat jako aktivum, které je schopno produkovat výnos, uchovávat si svou hodnotu, mít určitou likviditu a riziko, jež lze do určité míry eliminovat.

Nemovitost jako aktivum

Předpokladem pro dobrou investici je umění zjistit hodnotu nemovitosti a samozřejmě výběr správného typu nemovitosti. Základní přístupy k stanovení tržní hodnoty jsou porovnávací, výnosový a nákladový.

Nejčastěji používaný je porovnávací přístup, který velmi dobře funguje v typových lokalitách, kde je rozvinutý trh a existují o něm alespoň nějaká data. Zjistit, zdali je hodnota nemovitosti nižší nebo vyšší než její nabídková cena, by měl umět každý zkušený realitní makléř zaměřující se dlouhodobě na zvolenou lokalitu. Ideálně samozřejmě jiný makléř než ten, který zkoumanou nemovitost nabízí.

^REKLAMA

Neméně důležitý je však i výnosový přístup. Zjednodušeně se jedná o vzorec s očekávaným ročním čistým nájemným v čitateli a mírou kapitalizace ve jmenovateli. Ta je např. u bytových domů při administrativním oceňování stanovena na 5 %. V reálu může být vyšší i nižší v závislosti na poptávce po nájemním bydlení a cenách nemovitostí v dané oblasti. Např. u bytů v Praze se čistý výnos může standardně pohybovat mezi 3 – 5 % ročně. V jiných oblastech ČR se můžeme dostat na dvojnásobek. Ale možná za cenu nižší likvidity nebo vyššího rizika neplacení nájmu atd.

Kromě schopnosti odhadovat hodnotu nemovitostí, pak musíme ještě vědět, jaký typ nemovitosti koupit a jaký ne. Zde se dostáváme k tomu, proč jsou některé nemovitosti lepší než jiné a co vlastně ovlivňuje hodnotu nemovitosti. Jsou to tzv. hodnototvorné faktory. Pro účely tohoto článku lze zmínit jen pouhý výčet některých z nich – lokalita, poptávka v oblasti, u bytů umístění v domě, dispozice, dopravní dostupnost, stav objektu a obyvatelstvo v sousedství, občanská vybavenost v okolí, měsíční provozní náklady apod. Všechny tyto faktory nějakým způsobem ovlivňují hodnotu nemovitosti a také výnosnost naší budoucí investice. Právě proto je třeba je znát a řídit se jimi při výběru nemovitosti. Informovat se o trhu v dané lokalitě a vnímat hodnototvorné faktory jako kritéria při koupi se pak rozhodně vyplatí.

Proč takto uvažovat při koupi nemovitosti na bydlení?

Důvodů, proč uvažovat finančně racionálně při pořizování nemovitosti, je mnoho. Bydlení patří mezi největší výdajové položky pro většinu rodin. Špatné rozhodnutí tedy může rodinný rozpočet negativně ovlivnit a zbytečně snižovat životní standard.

V případě finančních problémů může také nastat situace, kdy bude třeba nemovitost rychle prodat. A nemovitost není zrovna likvidní aktivum. Prodejnost se odvíjí od charakteru poptávky po vlastnickém bydlení v dané lokalitě a od typu nemovitosti. A samozřejmě od nabídkové ceny, a právě zde se ukáže, jak dobrý byl tehdejší nákup. Každé prodělané procento dělá pro rodinu nepříjemnou absolutní částku ztráty. Přičteme-li k tomu navíc transakční náklady jako daň z převodu nemovitosti nebo provizi realitní kanceláři, ztráta se dále prohlubuje.

^REKLAMA

V úvahu přichází i situace, kdy se přestěhujeme (např. ze zmiňovaného velkého bytu v novostavbě) a čistý výnos z pronájmu bude činit 2 % ročně. Takovou nemovitost se pak skoro nevyplatí vlastnit, jelikož trh nabízí lepší možnosti investování.

Při výběru nemovitosti na bydlení se vždy jedná o kompromis. Nabídka na trhu je však široká a lze vybírat. Proto není nereálné najít nemovitost, která bude splňovat naše představy a zároveň i kritéria uchování hodnoty, možného pronájmu v budoucnosti a potenciální prodejnosti.