Radim Hasman: Nemovitosti dražíme za maximálně možnou cenu

Vaše společnost provádí veřejné dražby dobrovolné i nedobrovolné. Jaký je mezi nimi rozdíl?

Nedobrovolné dražby navrhuje věřitel. Většinou je to banka, které vlastník nemovitosti neplatí splátky hypotečního či spotřebitelského úvěru. V takovém případě může banka nemovitost prodat i bez souhlasu vlastníka. Dobrovolné dražby navrhuje vlastník nemovitosti, případně insolvenční správce, který jedná jménem vlastníka. Ale ani dobrovolné dražby nejsou zcela dobrovolné. Vlastník je vzhledem ke své finanční situaci v podstatě nucen prodat svou nemovitost.

Provádíte spíše dražby dobrovolné nebo nedobrovolné?

Dříve jsme se věnovali především dražbám nedobrovolným. Postupně začaly převažovat dobrovolné dražby, s příchodem nového insolvenčního zákona neustále narůstal počet fyzických osob nepodnikajících, které končí v insolvenci. V dnešní době provádíme více dražeb dobrovolných než nedobrovolných.

Před třemi lety se zavedly elektronické dražby. Jaký je podíl elektronických dražeb? Jaké jsou jejich výhody? 

V současné době provádíme již prakticky jen dražby elektronické. Mohlo by se zdát, že je elektronická dražba pro dražebníka levnější, ale není tomu tak. Dražebník sice již nemusí platit za dražební místnost, ale musel pořídit informační systém v řádech milionů korun. Elektronické dražby nejsou ani kratší, celý proces zůstává stejný, jediný rozdíl je v místě dražby.

^REKLAMA

Na druhou stranu již účastníci za dražbami nemusí cestovat, došlo tedy především ke značným úsporám času. Elektronické dražby jsou navíc pohodlnější, transparentnější, jednodušší a bezpečnější. U fyzických dražeb existovala teoretická možnost, že se mezi sebou mohli účastníci domluvit. Pravděpodobnost, že by se dohodli účastníci elektronické dražby, je prakticky nulová.

Jaké jsou výhody veřejných dražeb?

U veřejné dražby přechází majetek příklepem, což je úder kladívka licitátora. Výhodou veřejné dražby je tedy zejména maximální možné právní bezpečí prodeje. V případě insolvencí jsou všechny pohledávky přihlášeny u insolvenčního správce, a pokud přihlášeny nejsou, tak zanikají. U nedobrovolné dražby veškeré zástavy a věcná břemena vyplývají z listu vlastnictví, a i kdyby se nějaké zástavní právo objevilo po dražbě, příklepem zaniká. Změna vlastníka je u veřejné dražby mnohem bezpečnější než u kupní smlouvy, kde se může objevit závazek i po podpisu smlouvy.

Jaké nemovitosti prodáváte v dražbách nejčastěji?

Většina nemovitostí, které se prodávají, jsou byty a rodinné domy. Komerční objekty tvoří přibližně pět procent z celkového prodeje.

V dražbách se prodávají převážně levnější nemovitosti, v průměrné hodnotě kolem jednoho milionu korun. Do dražeb se ale stále častě dostávají i nemovitosti kvalitnější a hodnotnější a nemovitosti ve špatném stavu se postupně vytrácí.

Kdo nemovitosti v dražbě kupuje?

^REKLAMA

Zájemci se dají rozdělit na dvě základní skupiny. První skupinou jsou obchodníci s nemovitostmi a druhou jsou koneční uživatelé, kteří nemovitost nechtějí dále prodávat.

Dříve se o dražby zajímali pouze obchodníci, kteří viděli dražbu jako možnost výhodné koupě. V období krize ale došlo ke stagnaci realitního trhu a ceny nemovitostí se měnily. Trh se dostal do situace, kdy si běžný člověk nebyl schopen koupit nemovitost za odpovídající tržní cenu. Vlastníci, kteří v té době prodávali nemovitosti, požadovali za své nemovitosti předkrizové ceny, které ale neodpovídali trhu. V nabídce proto byly dlouho ceny nereálně vysoké. Na druhou stranu pro potřebu dražeb se prováděla ocenění, která kopírovala poklesy cen většiny nemovitostí. Pro lidi se staly dražby mnohem zajímavější. Nemovitost, kterou majitel prodával za dva miliony korun, dražebník nabízel za 700 tisíc korun, a i kdyby za ní zájemce zaplatil 1,3 milionu, je dražba pořád výhodnější.

Krize nám vlastně pomohla. Byl to rozhodující zlom, který přilákal pozornost běžné veřejnosti. Koneční uživatelé jsou pro nás důležitější než obchodníci, protože jsou ochotni zaplatit vyšší částku. Obchodník si vypočítá maximální cenu, kterou může zaplatit, aby si udržel ziskovost. Zatímco konečný uživatel  je ochotný zaplatit vyšší částku. V současné době tvoří tři čtvrtiny zájemců koneční uživatelé.

Hodnotu nemovitosti pro dražbu určuje soudní znalec. Zákon o veřejných dražbách umožňuje stanovit počáteční cenu u nedobrovolných dražeb maximálně na 50 procentech. Jak se stanovuje počáteční cena dobrovolné dražby?

U dobrovolné dražby zákon nestanovuje žádný limit, dražební cena může být klidně jedna koruna. V praxi se ale používá stejný mechanizmus jako u nedobrovolných dražeb, tedy maximálně 50 procent z odhadované ceny.

Často se setkáváme s tím, že se lidem zdá, že jim chceme nemovitost prodat levně a chtějí začít dražit na 70 procentech odhadované ceny. Mnohokrát ověřená praxe je ovšem taková, že nemovitost neprodáme a dražba se musí opakovat se sníženou cenou, která se většinou vyšplhá nad 70 procent odhadní ceny. Zájemci tedy překročí částku, za kterou  to předtím koupit nechtěli.

Pokud jde o nemovitosti dražší než jeden milion korun, cenu na padesát procent snižovat není vždy nutné. U levnějších nemovitostí by bylo naopak ještě zajímavější, kdybychom mohli cenu ještě snížit.

^REKLAMA

Za jakou cenu se nemovitost ve finále v dražbě prodá?  

Nemovitost je prodána za maximální možnou cenu. Věřitel získá částku vyšší než při exekuci a kupující zase cenu, která je nižší než při prodeji přes realitní kancelář. Na prodejní cenu nemovitosti má vliv zejména technický stav nemovitosti, odhadovaná cena a v neposlední řadě místo. Některé nemovitosti se prodávají za 120 procent odhadu a jiné za 50 procent odhadu.

Začíná-li se dražit milionová nemovitost za půl milionu korun, zájemce si většinou stanoví limit například 850 tisíc korun, za které by chtěl nemovitost vydražit. Většinou se lidé při dražbě nechají strhnout a nakonec překročí svůj limit a vydraží například za 900 tisíc korun. Čímž se cena dostane opravdu na maximum, možná i nad maximum účastníků. Prodáváme tedy za cenu maximální v daném místě, čase, ve vztahu k technickému stavu. Nikde není řečeno, že by se nemovitost o rok později neprodala o deset procent dráž a nebo naopak o 50 procent méně.

Kolik zájemců průměrně draží jednu nemovitost?

Někdy se dražby účastní třicet lidí, někdy dva a jindy není zájemce žádný. Průměrná účast na dražbě je v současné době sedm lidí. Účast na dražbách postupně narůstá. Ještě před rokem a půl byla účast v průměru pět lidí na dražbu.

Je možné financovat draženou nemovitost hypotékou?

Dříve se pro financování dražené nemovitosti používala agentura, která hypotéky zprostředkovávala. Dnes hypotéky na dražené nemovitosti sjednává většina bank. Zájemce má předem k dispozici ocenění nemovitosti i další potřebné dokumenty, na základě kterých banka hypotéku může schválit ještě před dražbou, protože na následné zaplacení vydražené částky je poměrně krátký čas.  

Jak financují zájemci zálohu a jaká je její výše?

Většina zájemců nemá problém s financováním zálohy, která se skládá dva až tři dny před samotnou dražbou a pohybuje se v závislosti na odhadované ceně nemovitosti mezi 30 až 100 tisíc korun. Jsou to peníze, které kryjí náklady dražby v případě, že dotyčný nedoplatí cenu dosaženou vydražením. Peníze na zálohu hradí zájemce převážně z vlastních zdrojů či krátkodobé půjčky.

Jak dlouho trvá celý proces dražby?

Celý proces od přípravy, přes inzerci a prohlídky nemovitosti, až po odklepnutí a následnou platbu vydražené ceny trvá přibližně šest měsíců. 

Jaká je úspěšnost prodejů prostřednictvím dražeb?

Nic není stoprocentní, ale snažíme se dělat vše pro to, aby se nemovitost prodala. Sledujeme zájem o danou nemovitost a v případě malého zájmu posilujeme inzerci. V letošním roce se přiblížeme tisícovce realizovaných nemovitostí. Z toho za rok neprodáme přibližně dvacet nemovitostí, tedy asi dvě procenta ročně.

Každá neprodaná nemovitosti se neprodá z nějakého důvodu. Neprodejný byl například drážní domek bez pozemku s několika rómskými rodinami za 80 tisíc korun a neprodal se ani za poloviční cenu. Standardní byty a domy jsou vždycky prodejné. Roli hraje zejména místo. Špatné nemovitosti se v dnešní době kupují zejména kvůli pozemku, dům se většinou bourá.

Nejvíce nemovitostí, které prodáváme se nachází v oblastech, kde si lidé nejvíce půjčují a kde nejvíce přicházejí o zaměstnání. Největší počet dražeb se provádí na severu Moravy a naopak nejméně v jižních Čechách.

Děkuji za rozhovor.