Refixujete? Vyjednávejte!

Roky letí jako voda a doba fixace je pryč. S koncem fixace se klientovi otevírá více možností. Buď je možné zůstat u stávající banky, nebo úvěr refinancovat u banky jiné. Také lze bez sankcí hypoteční úvěr částečně, nebo úplně splatit, změnit parametry hypotéky, jako třeba splatnost. V úvahu rovněž připadá navýšení úvěru a získání dalších finančních prostředků.
Banky zasílají nabídku stávajícím klientům tři měsíce před koncem fixace. Pro jednání a vyjednávání je to za pět minut dvanáct, nedostatek času a tlak na rychlé řešení jakémukoliv vyjednávání rozhodně neprospívá. Případné refinancování hypotečního úvěru znamená přechod k jiné bance, takové, která nabídne natolik výhodné podmínky, že to stojí za to.
Obrázek 1:  S blížícím se koncem fixace připadá v úvahu splacení celého úvěru. Kromě možnosti setrvání u stávající banky za podmínek, které budou dohodnuty, existuje možnost refinancování u jiné banky – původní úvěr je nově financován novou bankou za nových podmínek.

Je zřejmé, že ne všichni klienti půjdou na věc čistě racionálně s kalkulačkou v ruce. Ne všichni se budou chtít handrkovat a otravovat se s vyjednáváním podmínek. Jsou lidé, u kterých pohodlnost převládne. To, že jde o rozhodnutí, které ovlivňuje rodinné výdaje na několik let dopředu, a ve výsledku se jedná o nemalé sumy peněz, u nich prostě stojí stranou. Ať už se tomu říká vliv pomalého či rychlého myšlení, nebo behaviorální ekonomie, v lidském život platí, že lidé vždy vlastní užitek nemaximalizují.
Tři rychlé rady pro ty, kdo nechtějí sedávat v koutě a čekat, zda je výhodné nabídky najdou:

• Zvažte mimořádné splátky, svůj finanční plán, a ve vazbě na něj dobu splácení a dobu fixace.
• Buďte proaktivní, s předstihem oslovte svou banku, zajímejte se o konkurenční nabídky.
• Nespekulujte, fixujte. Nejste-li si jisti s dobou fixace, volte dobu pěti let.

Konkurující si banky aneb Máte z čeho vybírat

Kolem stovky tisíc klientů v Česku každý rok obměňuje svého poskytovatele hypotéky. V celkovém objemu jde o sumu nějakých 100 miliard korun. Závisí pouze na nich, jak budou schopni vyjednávat. Banky v principu nemají důvod, aby stávajícím klientům předkládali super výhodné nabídky. Na trhu, na kterém vládne konkurence, se ale šance na získání lepší nabídky zvyšuje. Nespolehlivý a nepříliš bonitní klient asi nakonec bude rád, když na nějakou rozumnou nabídku vůbec narazí. Naopak klient bonitní si bude moct vybírat.
Obrázek 2: Úsloví „Sedávej panenko v koutě, budeš-li hodná, zůstaneš tam“ tvrdí, že nemají-li zůstat na ocet, iniciativu by měl vyvinout jak mládenec, tak panenka. A platí to i pro hypoteční dlužníky, iniciativa bývá oceněna.

Výše úrokové sazby představuje cenu půjčených peněz. Čas od času jsou slyšet proroctví, vyslovující, kde se budou nacházet úrokové sazby na konci roku. Aktuálně je omíláno, že sazby se budou pohybovat výše a výše. Co ale chybí, je historické ohlédnutí – sazby jsou z historického hlediska stále nízké, že právě nyní rostou, také neznamená, že nemohou opětovně klesat.

Otázka výše sazeb: I když sazby povyskočily, jsou nízké

Aktuálně se vyhlašované  sazby, od kterých se odvíjí cena peněz a úroky z hypoték, od roku 2017 zvyšuje. To ale neznamená, že úrokové  sazby porostou do nebes, že jedině nyní je jedinečná příležitost k výhodné fixaci.
Marketingově jde ale o dobře uchopitelné téma, banky mohou ve snaze udržet si klienty zasílat časově omezené nabídky třeba i rok předem – „udržte si nízkou sazbu, nabídka platí do…“. Pozadí je zřejmé, s minimem úsilí si klienta udržet. Nedovolit mu, aby se proaktivně zajímal a tvrdě vyjednával, nebo aby ho vyfoukla konkurence.
Banky dávají vybrat „Na výběr úrokové sazby s fixací na 3 roky až 15 let“. Fixace hypotéky představuje období, pro které je garantována neměnná výše úroků, a tedy i jednotlivých splátek při daných parametrech úvěru. Otázka toho, na jakou dobu fixovat, má ale více dimenzí. První je, zda vůbec, popřípadě na jak dlouhou fixovat. Kdo nefixuje a věří plovoucí variabilní sazbě, spekuluje na to, že se úrokové sazby zvyšovat nebudou. Jakkoliv se to v daném okamžiku může zdát výhodné, je tu zásadní riziko.
Ze dne na den se mávnutím kouzelného proutku může změnit sentiment a úrokové sazby vzrostou. To se okamžitě odrazí ve výši splátek a bude vymalováno. Kdo fixuje, má výši splátek a hlavně úrokovou sazbu „zmrazenu“. Fixace úrokové sazby na delší období dává po zvolené období zaručenost neměnné splátky. Pro správu rodinného rozpočtu je tu pevný výdaj, odtok peněz, který se dobře plánuje. Na druhé straně dlouhá doba fixace snižuje pružnost. Omezuje se možnost mimořádných splátek. Prodávat nemovitost s hypotékou je také omezující.

Otázka délky fixace: Kdo nespekuluje, fixuje

Hovoří-li investoři o nejistotě budoucích výnosů, přemýšlejí o reinvestičním riziku. Prim tu hraje budoucí vývoj úrokových sazeb, a ten je vždy nejistý. Pokud se budou úrokové sazby v budoucnu snižovat, investor čelí riziku, že budou výnosy reinvestovat za nižší sazby. Podobně dlužník čelí riziku, že se mu splácení prodraží – díky vyšším úrokovým sazbám sáhne hlouběji o peněženky.
Dlužník pak čelí dilematu, budou-li úrokové sazby klesat, a on bude mít na dlouhou dobu úrokovou sazbu zafixovánu, bude ho to stát více. Naopak pokud zafixuje dlouhodobě a úrokové sazby porostou, bude si libovat, jak to vychytal. Kdo počítá s růstem úrokových sazeb, bude raději volit delší dobu fixace (5 let a delší). Kdo je přesvědčen, že převládne prostředí nízkých úrokových sazeb, nebude to s délkou  fixace přehánět. Opět mu ale může být vyčteno, že spekuluje ve prospěch jednoho z možných scénářů vývoje.
V realitě nikdo neví, jaké budou úrokové sazby za půl roku, za rok. Pokles úrokových sazeb, ke kterému došlo v poslední dekádě, je toho příkladem. Kdo něco takového odhadoval a očekával? Neočekávala se inflace a nárůst sazeb? Tipovat, odhadovat, jak by se sazby mohly vyvíjet, není ničím jiným než spekulací. Zlatou střední cestou tak asi bude volit délku fixace 5 let.
Obrázek 3: Banky chtějí spolehlivé, úvěruschopné, bonitní klienty. Stávající banka si chce klienty udržet, konkurenční banky chtějí bonitní klienty přetáhnout. Proaktivní klient v koutě sedět nezůstane.

Svět se změnil a financování s ním

Říkávalo se, že platí, že čím delší doba fixace, tím vyšší úrok a naopak. Jenže finanční svět se pod taktovkou netradiční měnové politiky proměňuje. U fixací na 7 a více let by se dalo očekávat, že s ohledem na budoucí nejistotu bude v úrokové míře zakalkulována i vyšší riziková přirážka. Vzrostou-li úrokové sazby a cena peněz poroste, v případě dlouhých fixací bude banka vystavena vyššímu riziku. To  dnes ale jaksi veskrze neplatí, delší fixace bývají i levnější. Jakoby si dlužník za pojistku nemusel připlácet.
Nezodpovězenou otázkou na pozadí zůstává, nakolik to způsobuje konkurenční boj o klienty a nakolik jde o očekávání budoucích nízkých úrokových sazeb v prostředí deflačních tlaků a nízkých výnosů. Experimenty centrálního bankovnictví, jako je záporné úročení vkladů, naznačují, že změny měnového systému mohou finanční svět proměnit a přepsat učebnice.
Banky dnes vábí a lákají, hypotéky se staly neopomenutelnou součástí jejich podnikání. Reklamní nabídky nešetří superlativy: „Splátky podle vašich potřeb“.  Vše „společně vyřídíme bez návštěvy pobočky“, do banky nemusíte. Nechybí nabídky jako „Splátky můžete zvýšit nebo snížit“, „Individuální nastavení splátek“. „Při refinancování zapomeňte na poplatky za zpracování“.
Standardem je podání online žádosti, možnost využít telefonního kontaktu nebo schůzky s poradcem. Nechybí nabídky jako „akceptujeme odhad zastavené nemovitosti u vaší stávající banky“, atd. Co je důležité, a stojí tak trochu na pozadí, je otázka bonity. Výchozím předpokladem pro získání výborné konkurenční nabídky je „trvalý zdroj příjmu“ nebo splnění podmínky, že „nejste ve zkušební době nebo výpovědní lhůtě“.
Rychlost se cení, do 48 hodin dostanete prvotní informaci, jak to s vámi banka vidí. Na základě prvotních informací si vás prolustruje, zjistí, zda projdete sítem filtrujícím spolehlivé klienty od klientů potenciálně problémových. Pak přichází nabídka a hra či přímo souboj o bonitní klienty.
Doba prostě přeje dlužníkům. O dobré dlužníky se banky rády poperou. A nejen banky.

^REKLAMA