Rekonstrukce 765 tis. Kč, balkón 30 tis. Kč

Finanční úřad již od počátku letošního roku nevyžaduje k převodu nemovitosti doložit ocenění převáděné nemovitosti. V naprosté většině případů jeho účel nahradila tzv. „směrná hodnota“. Pokud je kupní cena vyšší než 75 % směrné hodnoty, platí se daň z nabytí z kupní ceny. Pokud by byla kupní cena nižší, může si kupující či prodávající nechat sestavit ocenění nemovitosti jako v předešlých letech, nebo daň zaplatit podle směrné hodnoty.

Směrná hodnota vychází z cenových map a měla by tak do značné míry kopírovat tržní podmínky lokality, v níž se byt, rodinný dům či pozemek nachází. Pochopitelně je ale zatížen určitým zjednodušením, a tak se výsledná směrná hodnota od kupní ceny může významně lišit. Mezi zjednodušení při výpočtu patří i „parametrizace“ jednotlivých faktorů, které výslednou cenu ovlivňují. Kolik k výsledné ceně přidá kompletní rekonstrukce a jak se liší cena bytu v cihlovém a panelovém domě podle směrné hodnoty?

„Základní cenu“ bytu počítejme podle ukázkového bytu z článku „Na kolik si stát cení váš byt?“. Jedná se o byt o velikosti 68 m² v Praze, který se nachází ve 3. patře cihlového domu bez výtahu. Jeho součástí je sklep a dům se nachází mimo záplavovou zónu. Směrná hodnota modelového bytu vychází 2 931 145,40 Kč.

Praha je ale pouze jedním z regionů, byť v hlavním městě žije přibližně desetina obyvatel České republiky. Proto zvolme „srovnávací byt“, který má stejné parametry jako byt pražský, pouze se nachází v jiném regionu. Městem, kde jsou jedny z nejnižších cen bytů a i v nájemném vychází nejhůře, jsou České Velenice v Jižních Čechách. V nich směrná hodnota „srovnávacího bytu“ vychází na 983 473,10 Kč.

Co hýbe cenou nejvíce

Modelový byt se nachází dle předpokladů mimo záplavovou oblast. Pokud by byl oblasti s vysokým rizikem výskytu povodně, jeho směrná hodnota by poklesla o rovných 30 %.

Ještě větší význam má ale rekonstrukce. Modelový byt je po rekonstrukci. Jeho varianta před rekonstrukcí by byla o 26 % levnější. Rekonstrukcí lze cenu (směrnou hodnotu) zvýšit o 35 % ceny před rekonstrukcí.

Byty v panelových domech jsou levnější než ve zděných. Podle směrné hodnoty stojí byt v nezatepleném panelovém domě o 14 % méně než modelový byt v cihlovém bytovém domě. Jeho zateplením lze hodnotu bytu zvýšit. Ovšem pouze o 5 %. Zateplit lze i cihlový dům, ovšem tím jeho směrná hodnota nevzroste.

Tabulka 1: Vliv rekonstrukce, povodní a stavební konstrukce na směrnou hodnotu bytu

Zdroj: Vlastní zpracování na základě kalkulačky určení orientační směrné hodnoty bytu na stránkách Finanční správy

Kdy se vyplatí rekonstrukce

Pokud by pražský modelový byt nebyl po rekonstrukci, jeho cena by dle směrné hodnoty měla být o 765 tis. Kč nižší. U srovnávacího bytu v Českých Velenicích by byt bez rekonstrukce přišel pouze o 257 tis. Kč hodnoty. To lze využít i při úvahách o investici.

Odpovídá-li rozdíl mezi směrnou hodnotou zrekonstruovaného a nezrekonstruovaného bytu řádově i rozdílům tržních cen, lze se na rekonstrukci bytu před jeho prodejem podívat i z druhé strany. Jsou-li náklady na rekonstrukci vyšší než rozdíl směrné hodnoty (a ten odpovídá tržním podmínkám), pak se rekonstrukce před prodejem nevyplatí.

Obdobným ukazatelem může být srovnání realitní inzerce a zjištění rozdílu nabídkových cen. Oba přístupy mají své výhody i nevýhody, ale v oblastech, kde není příliš mnoho realitních transakcí, může i realitní inzerce přinést zkreslené výsledky. Ideální je oba pohledy zkombinovat.

„Drobnosti“ a směrná hodnota

Podobně jako k rekonstrukci lze přistoupit i k dalším „drobnostem“, které mohou změnit směrnou hodnotu. Sklep sice postavit dodatečně nelze, ovšem do většího bytu instalovat saunu nebo dům vybavit balkóny či výtahem nemožné není. Všechny tyto úpravy ovšem nepřidají bytu víc než 5 % hodnoty.

Tabulka 2: Zvýšení směrné hodnoty modelového bytu „drobnými“ úpravami

Zdroj: Vlastní zpracování na základě kalkulačky určení orientační směrné hodnoty bytu na stránkách Finanční správy

I v tomto případě se jedná pouze o odhad, jak by mohla úprava zvýšit cenu bytu. V každém případě ale zvýší směrnou hodnotu pro srovnání s tržní cenou pro výpočet daně z nabytí nemovité věci.

Přízemí je levnější

Přestože přízemní byty jsou často snáze přizpůsobitelné jako bezbariérové a jako takové ceněné, jejich cena je nižší i oproti bytům ve vyšších patrech bez výtahu. Riziko snazšího vstupu neoprávněných osob je zaplaceno o 5 % nižší cenou. Poměříme-li cenu oproti bytu ve vyšším patře s výtahem, je rozdíl dokonce rovný desetině směrné hodnoty.