Rok 2018: Realitní a hypoteční boom končí

Česká národní banka (ČNB) v červnu letošního roku rozhodla o dalším zpřísnění hypoték. Od října tak nesmí výše celkového dluhu žadatele o hypotéku překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu (ukazatel DTI) a zároveň musí být měsíční splátka dluhu nižší než 45 procent jeho čistého měsíčního příjmu (ukazatele DSTI).

Další zpřísnění hypoték zatím na trh plně nedopadlo

Dopady nových opatření se zatím na hypotečním trhu příliš neprojevila. Lidé se z obav, že na hypotéku od října nedosáhnou, předzásobili. V září byly podle Fincentrum Hypoindexu sjednány nové hypotéky za téměř 21 miliard korun. Banky v září ale nestíhaly žádosti vyřizovat, a tak se efekt předzásobení přelil i do října, kdy byly sjednány hypotéky za více než 24 miliard korun.
I listopad byl co do objemu sjednaných hypoték nadprůměrný, objem nových hypoték se vyšplhal téměř na 19,5 miliardy. To bylo způsobeno především tím, že některé banky zpřísňují podmínky hypoték postupně a doporučení ČNB nezavedly od začátku října. Dalším důvodem je i pětiprocentní výjimka, kterou banky hojně využívají. Hypoteční trh tak zatím spíše pociťuje zvyšování úrokových sazeb.

ČNB zvýšila úrokové sazby pětkrát

ČNB zvýšila základní úrokové sazby během posledního roku celkem pětkrát. Dvoutýdenní repo sazba se vyšplhala na 1,75 procenta, diskontní sazba na 0,75 procenta a lombardní sazba na 2,75 procenta.
Konkurenční boj držel hypoteční banky při zemi ještě během léta. Raději si ukrajovaly ze svých marží a do zvyšování úrokových sazeb u hypoték se příliš nehrnuly. Ceny zdrojů se jim ale postupně prodražovaly a s tím, jak růst úrokových sazeb ČNB akceleroval, neměly na výběr.
Hypotéky zdražily v roce 2018 nejrychleji za posledních více než deset let. Od ledna do listopadu vzrostly úrokové sazby u hypoték podle ukazatele Fincentrum Hypoindex o půl procentního bodu na 2,78 procenta.
Růst hypotečních sazeb zrychlil nejvýrazněji v posledních měsících roku. V posledních dnech roku si ale ČNB od zvyšování sazeb vzala oddechový čas. Na posledním prosincovém zasedání ponechala základní úrokové sazby beze změny. A vánoční prázdniny od zvyšování sazeb si na poslední dva týdny roku vzaly i hypoteční banky.

Bytová výstavba v útlumu

Stavebnictví se v letošní roce podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) dařilo. Data o bytové výstavbě ale příliš optimismu nevzbuzují, a to i přesto, že bylo během října došlo k nárůstu počtu dokončených bytů v bytových domech o 71,9 procenta. Problémem je počet vydaných stavebních povolení, který meziročně poklesl o dvě procenta, a počet zahájených bytů.
„Bytová výstavba je stále v krizi, meziročně bylo v říjnu podle ČSÚ zahájeno v celé ČR o 1,7 procenta bytů méně. Pokud jde pouze o bytové domy, tak tam je pokles více než třetinový (35,4 procenta). Alarmující zůstává situace v Praze, kde se v říjnu nezačal stavět ani jediný nový byt v bytovém domě,“ uvedl Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva společnosti Ekospol.

Obavy developerů se naplňují

Dlouhá léta trvající problémy nedostatečného povolování nové výstavby se začínají podepisovat na prodejích nových bytů, které začaly v letošním roce váznout. V Praze se letos prodá zhruba 4 900 nových bytů, což je meziročně o 11 procent méně a zároveň nejméně od roku 2013.
„Pokles prodeje nových bytů pod hranici 5000 je jednoznačným ukazatelem toho, že v Praze není něco v pořádku. Poptávka je stále vysoká, ale nové byty přestávají být pro střední třídu dostupné. Přitom by se mělo stavět alespoň 10 tisíc bytů ročně, aby Praha zvládla absorbovat příliv nových obyvatel, pokryla deficit z minulých let a zajistila také obnovu stárnoucího bytového fondu,“ řekl šéf Central Group Dušan Kunovský.

^REKLAMA

Ceny nemovitostí rostly dvouciferným tempem

Ceny nových bytů v Praze vzrostly od poloviny roku 2015 již zhruba o 60 procent. V letošním roce růst zpomalil asi na 15 procent, protože ceny již začaly narážet na koupěschopnost poptávky. Nabídkové ceny nových totiž již překročily hranici stotisíc korun za metr čtvereční a pro stále více lidí se stávají nedostupné.
„Naší hlavní klientelou vždy byla střední třída a ta v našich bytech i nadále bydlí, nyní ale častěji formou dlouhodobého pronájmu. Těmi, kdo si nové byty mohou dovolit, jsou totiž v poslední době stále více investoři. A to není pro zdravý trh správné,“ vysvětlil Dušan Kunovský.

Realitní trh se opět nedočkal realitního zákona

V závěru roku se téměř dočkala legislativních změn novela oddlužovacího zákona, která měla umožnit oddlužení více dlužníkům. Senátu se ale některé podmínky pro dlužníky nezdály, a tak novelu vrátil zpět do Poslanecké sněmovny.
Ani v letošním roce se trh nedočkal realitního zákona. Realitní trh čeká na jasná pravidla již více než dvě desetiletí, tak proč by si nemohl počkat ještě o nějaký ten rok déle. Není totiž příliš pravděpodobné, že by realitní zákon začal v brzké době platit, leží totiž stále na stole komise legislativní rady vlády.
U ledu zatím zůstává i zákon o ČNB. Ten se zasekl na ministerstvu financí, které hledá širší politickou podporu. Tu ale nenachází. Hypoteční trh může doufat, že v současné podobě zákon podporu ani nenajde.