Rok 2019: Krize nájemního bydlení se blíží

Ceny nových bytů v Praze rostly v loňském roce dvouciferným tempem. Podle statistiky společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group poprvé překročily psychologickou hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční během třetího čtvrtletí loňského roku. Ke konci října dosáhla průměrná nabídková cena volných nových bytů v Praze podle údajů společnosti Deloitte dokonce 104 100 korun za metr čtvereční.

Růst cen nových bytů zpomalí

Mnoho lidí již není ochotno byty za tak vysokou cenu nakupovat. Poptávka brzdí i kvůli zásahům České národní banky (ČNB). Ceny se přesto nezastaví ani v letošním roce. Tempo jejich růstu by ale mělo podle odhadů developerů zvolnit na pět procent.
„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst zhruba kolem pěti procent. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ míní Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva Ekospolu.
Prostor pro výraznější zdražování mají ale letos starší byty. „Zatímco developeři již nebudou mít s cenami nových projektů kam stoupat, v případě starších bytů zde prostor pro růst cen stále vidím,“ uvedl Hendrik Meyer, výkonný ředitel portálu Bezrealitky.cz.

Prodeje nových bytů se budou dál propadat

Ceny loni rostly i navzdory poklesu prodejů. Čísla za loňský rok ještě nejsou definitivní, odhady developerů však hovoří o poklesu na 4 900 prodaných bytů s územním rozhodnutím z předloňských 5,5 tisíce. V letošním roce by měl propad prodejů dále pokračovat až na 4 650.
„Pokles prodeje nových bytů pod hranici 5 000 je jednoznačným ukazatelem toho, že v Praze není něco v pořádku. Poptávka je stále vysoká, ale nové byty přestávají být pro střední třídu dostupné. Přitom by se mělo stavět alespoň 10 tisíc bytů ročně, aby Praha zvládla absorbovat příliv nových obyvatel, pokryla deficit z minulých let a zajistila také obnovu stárnoucího bytového fondu,“ řekl šéf Central Group Dušan Kunovský.

Příčin růstu cen je mnoho

Příčin růstu cen nového bydlení je několik. Kromě růstu stavebních nákladů, které ovlivňuje mimo jiné nedostatek kvalifikovaných pracovníků, nedostatek některých materiálů či rostoucí nároky na technické požadavky budov, má vliv například i nárůst cen pozemků.
„Zdražily i projekční a architektonické kanceláře a nelze opomenout ani zvyšování daňové zátěže u nových bytů. Dalším zásadním problémem jsou neuvěřitelně zdlouhavé a komplikované povolovací procesy, což ve finále také prodražuje realizaci bytových projektů,“ jmenuje příčiny Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.
Největší vliv na ceny nových bytů však stále bude mít nedostatečná nabídka. „To je zapříčiněno pomalým a komplikovaným procesem povolování. Bude záležet na tom, kolik projektů přijde během dalších dvanácti měsíců do prodeje,“ uvedl Marcel Soural.
Zaseknutý povolovací proces chce odblokovat ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) připravovanou novelou stavebního zákona, které plánovalo platnost nového stavebního zákona na druhé čtvrtletí 2022 a účinnost ještě o rok později. Podle premiéra Andreje Babiše ale musí být schválen do konce roku 2021.
„Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ uvedl Evžen Korec.

Ránu dostane i nájemní bydlení

Zatím tedy není důvod, aby se růst cen zastavil. „Alespoň dokud se do nabídky nedostane několik velkých bytových projektů pro střední segment, které by mohly vytvořit konkurenci na trhu a tlačit ceny dolů. Střední třída si tak bude muset hledat bydlení za Prahou nebo se spokojit s čím dál dražším nájmem,“ uvedl Dušan Kunovský.
S problémy se potýkali zájemci o nájemní bydlení již v loňském roce. Letos se ale situace kvůli přísnějším pravidlům pro poskytování hypoték ještě zhorší. Zájemci o hypotéku, kteří se svou žádostí u banky neuspějí, se budou uchylovat do nájemního bydlení. „Pokud je v Praze v současnosti na jeden byt průměrně třicet zájemců, příští rok to bude jednou tolik,“ uvádí Hendrik Meyer.
S růstem poptávky po nájemním bydlení poroste i jeho cena „Zdražení a s ním spojená nedostupnost nájemního bydlení ve městech není přechodným trendem, ale bohužel novým, trvalým jevem,“ míní Hendrik Meyer.

^REKLAMA

Změna v (ne)dohlednu

„Nižší ceny nových bytů by přineslo pouze okamžité povolení několika velkých konkurenčních projektů se stovkami bytů v jednom místě, kde by konkurenční společnosti museli o klienty soutěžit. Mimo jiné právě cenou. Bez větší konkurence a dostatečné nabídky byty levnější nebudou,“ uvedl Evžen Korec.
Odlehčit tlaku na růst cen bytů by alespoň částečně mohlo odblokování výstavby na brownfieldech, na kterém v současné době pracuje nové vedení Prahy. Má to ale háček. „I kdyby to však zvládlo, ceny bytů to nesníží. Bývalé tovární areály jsou totiž často zamořené nebezpečnými látkami, jejichž odstranění je velmi nákladné. To se pak promítne do ceny bytů, které tak logicky nemohou patřit k těm levnějším,“ domnívá se Evžen Korec.
„Zásadní je celkový přístup politiků a úředníků. Pokud nebudou iniciovat a nedotáhnou změnu legislativy, zejména novelizaci a následnou plnou rekodifikaci stavebního zákona, neomezí nesmyslné požadavky kladené na investory, nezamezí šikanózním odvoláním v průběhu územních a stavebních řízení, pokud nedojde k urychlení povolovacích procesů a tím ke zvýšení nabídky, která v Praze stále pokulhává za poptávkou, pak se ani v roce 2019 situace s novými byty nezlepší. Pokud navíc bude pokračovat zdražování hypotéčních úvěrů, vyvolané regulatorními zásahy ČNB, pak o dostupnosti bydlení pro běžné občany opravdu hovořit nelze,“ uvedl Petr Michálek.
Někteří developeři jsou ale optimističtější. „Z dlouhodobého hlediska je nezbytná celková rekodifikace stavební legislativy a v Praze nový metropolitní plán. To vše je ale běh na dlouhou trať. Je zde přitom řada kroků, které je možné začít dělat hned a které mohou přinést výsledky v řádu měsíců. Návody od odborné veřejnosti například od Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR) politici dostali. MMR celou řadu kroků a novel připravuje a je ve věci velmi aktivní. Také nové vedení hlavního města si již vytýčilo cíle a začalo své kroky ke zlepšení dostupnosti bydlení připravovat. Teď jen neztratit tah na branku a konkrétními kroky se pokusit situaci zlepšovat,“ dodává Dušan Kunovský.