Rostou, nebo klesají ceny bytů? Konečně budeme vědět

Zjistit vývoj cen nemovitostí je dnes téměř nemožné. Český statistický úřad sice zveřejňuje jejich vývoj, k jeho určení má ale k dispozici pouze kusé informace. U novostaveb vychází ale pouze pro Prahu a u starších nemovitostí má k dispozici pouze informace od realitních kanceláří. To by se ale mělo změnit.

Kompletní informace o cenách nemovitostí jsou dostupné na jediném místě – na Katastru nemovitostí. Ten je ale ponechával nevyužité. Jejich jediné užití nebylo pro obyvatele příliš příjemné: Zasílal je finančnímu úřadu, který tak měl přehled o tom, kdo včas nepodal daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí. Změna je ale již na cestě.

Finanční úřady sice budou dál pracovat s informacemi o převodech, ty by se ale měly dostat i k Českému statistickému úřadu. Po jejich zpracování by mohlo být zjevné, jakým směrem se ceny nemovitostí skutečně vyvíjejí.

Tip: Ceny bytů v krizi: –9,1 %

Získat data z Katastru nemovitostí je ale pouze první krok. Následně je nezbytné je očistit a zpracovat. Při prodejích bytů a rodinných domů se nemění pouze jejich cena, ale i struktura. Je rozdíl, jestli „průměrná“ cena bytů vzrostla kvůli růstu cen, nebo se pouze více prodávaly byty v lukrativních lokalitách. Tento vliv musí Český statistický úřad odstínit.

^REKLAMA

Výstupy z nových dat navíc nebude možné porovnávat s předchozími způsoby výpočtu. „S odstupem pěti deseti let, až budeme mít vývojovou řadu, z toho budeme moci něco usuzovat o vývoji trhu s nemovitostmi,“ uvedl Karel Večeře, předseda Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, pro deník E15.

Současný přístup k cenám nemovitostí

Český statistický úřad v současnosti zveřejňuje vývoj různých cen nemovitostí:

• Nabídkové ceny
• Realizační ceny novostaveb
• Realizační ceny starších bytů

Každý ze zveřejňovaných indexů má své limity, přesto jsou velmi užitečné zejména z důvodu nedostatku jiných dat. Index nabídkových cen bytů je počítán z dat pro celou Českou republiku a vychází z realitní inzerce. Ceny novostaveb jsou zjišťovány pouze pro Prahu „z důvodu zatím nedostatečného počtu vykázaných cen bytů z ostatních měst ČR“. A starší byty jsou vykazovány z informací poskytnutých realitními kancelářemi, kterými ovšem prochází pouze část realizovaných prodejů.

Ceny nemovitostí nejsou v inflaci

Vývoj cen nemovitostí není součástí inflace měřené indexem spotřebitelských cen, přestože přes 70 % obyvatel ČR bydlí ve vlastním domě či ve vlastním bytě, a dalších více než 12,5 % využívá družstevní bydlení. Místo cen nemovitostí je v inflaci zahrnuto „imputované nájemné“. To představuje teoretické nájemné, které by platili vlastníci sami sobě. Vychází především z cen stavebních prací a materiálů.

^REKLAMA

Tip: Více o imputovaném nájemném

Bez podivu není ani skutečnost, že i nájemné placené v družstevních a nájemních bytech zaujímá méně významné místo než cigarety.

Ceny bytů a rodinných domů v „privátních“ indexech

Vytvořit si index cen bytů a domů může kdokoli, kdo má přístup k jejich cenám. Svůj HB Index si sestavila také Hypoteční banka, která sleduje vývoj cen bytů, rodinných domů a pozemků, které financuje hypotečním úvěrem.

Developeři nesestavují přímo cenové indexy, ale raději ukazují cenové mapy. Jednou z takových je cenová mapa společnosti Ekospol. Soustřeďuje se ale stejně jako ČSÚ pouze na Prahu.

^REKLAMA

Své cenové mapy spustila také Asociace realitních makléřů a na základě nabídkových cen stanovuje cenové mapy také Institut regionálních informací.

Proč cenový index?

K čemu jsou dobré cenové indexy, když se jednotlivé nemovitostí tolik liší? Každý byt je jiný, přinejmenším se od ostatních odlišuje polohou v domě. A rozdíl mezi bytem s výhledem na Pražský hrad nebo do klidného parku bude vždy ceněný více než byt k těmto výhledům „otočený zády“.

Důvodem existence indexů je určení směru vývoje cen nemovitostí. Žádný cenový index nemůže být zcela spolehlivý, ale ukazuje, v jaké fázi se realitní trh nachází. Podle toho se mohou zařídit všichni účastníci na trhu – od developerů, přes realitní makléře, po prodávající a kupující. A v neposlední řadě je užitečným i pro tvorbu hospodářské a měnové politiky.

Ve světě jsou indexy cen nemovitostí běžně užívané. Nejznámějším a zřejmě nejstarším je Case-Shiller Housing Index, který sleduje ceny domů v USA již od roku 1890 a který spolehlivě ukazoval blížící se realitní bublinu, která splaskla po pádu banky Lehman Brothers.