Slovensko, země, kde hypotéky nezdražují?

Na Slovensku se platí jednotnou evropskou měnou. Slovenské úrokové sazby nabízené u hypotečních úvěrů patří dlouhodobě mezi nejnižší v Evropě. V poslední době ale poptávka po dlouhodobých fixacích roste – mediálně se probírá skutečnost, že delší fixace nabízí větší jistoty. Nikdo neví, jaké budou úrokové sazby. A fixací se kupuje jistota. Z pohledu rodinného rozpočtu je jasné, s jakými splátkami lze počítat.

Levné úvěry, drahé nemovitosti

Ještě před pár měsíci na Slovensku pokračoval konkurenční boj bank o poskytování úvěrů za rekordně nízké úroky. Sazby pod úrovní jednoho procenta byly běžné. Ke slovu se dostávala i možnost výhodně financovat energeticky úsporné bydlení.

Na jedné straně levné úvěry, na straně druhé překvapení z růstu cen. Jak rostly objemy poskytnutých hypotečních úvěrů, rostly i ceny nemovitostí. Už i na Slovensku se ale píše: „Na rekordně levné hypotéky můžeme zapomenout.“ V porovnání se zdražováním hypoték v Česku jde ale o zdražení kosmetické. I když ECB se zvyšováním úrokových sazeb nespěchá, slovenské banky úrokové sazby úvěrů na bydlení v řádu desetin procenta zvyšují.

I na Slovensku zaznívají komentáře o rostoucích cenách nemovitostí. I tamní ceny rezidenčních nemovitostí rostou dvouciferným ročním tempem. Cena za metr čtvereční u bytů se během loňského roku zvýšila o pětinu. Důvodem má být jejich nedostatek, situace, kdy poptávka předbíhá aktuální nabídku. Na pozadí má stát i růst cen stavebních materiálu, stejně jako nedostatek kvalifikované pracovní síly.

Hypotéky jsou na Slovensku stále velmi levné, inflace fandí dlužníkům. A tak se ani nelze divit tomu, že objem nových hypoték trhá historické rekordy. Znatelnější nárůst úrokových nákladů pak zatím postihuje spíše jen skupinu klientů s hraničním příjmem.

^REKLAMA

Dvouciferná inflace, jednociferné úrokové míry

Na počátku stálo nebývalé uvolňování měnové politiky, ve kterém se centrální banky přebíhaly, kdo poskytne více financování. Nekonvenční měnová politika, boj s deflací, údajné čarodějné měnověpolitické instrumenty umožňující zajistit udržitelný růst.

Množství peněz v oběhu rostlo, zvyšovaly se objemy poskytnutých úvěrů. Úroky byly nízké a ještě nižší. Ceny domů i bytů rostly svižným tempem. Pohledávky bank na poli hypotečních úvěrů se zvyšovaly. A nyní se k překvapení všech hlásí ke slovu inflace, cenová nestabilita.

Konzervativní investoři ve světle znehodnocující se kupní síly peněz hledají v koupi nemovitosti zajištění se proti inflaci. Investicím do nemovitostí na Slovensku přeje i rekordně nízká nezaměstnanost – 6,2 % v lednu 2022. Zájem o hypotéky stále neutuchá a trhá rekordy.

Desetiletý eurový dluhopis slovenské vlády dnes aktuálně nabízí roční výnos 1,3 %, u pětiletého dluhopisu se drží kdesi u 0,7 % ročního výnosu. Kouzlo společné evropské měny, zázraky na počkání a nemožné do tří dnů, řekl by možná euroskeptik.

To korunové dluhopisy jsou na tom hůře – desetiletý i pětiletý dluhopis nabízí roční výnosy kdesi kolem 4 %. Dlužno dodat, že Česko trhá rekordy na poli domácí inflace. Je zde inflační i úrokový diferenciál.

Komunikovaným důvodem pro aktuální růst úrokových sazeb hypotečních úvěrů na Slovensku je vývoj na finančních trhu. Cena dlouhodobých zdrojů stoupá. „Kdo chce dnes řešit vlastní bydlení, stále má šanci dostat se k levnému financování,“ zaznívá ve sdělení největší slovenské banky.

^REKLAMA

Většina slovenských bank již ke zvyšování úrokových sazeb přistoupila. Některé tak stihly učinit i opakovaně. Přesto úrokové sazby na Slovensku stále zůstávají téměř nejnižší v eurozóně a v porovnání s českými končinami nesrovnatelně nižší.

Důsledky (ne)zvyšování úrokových sazeb

Průměrná úroková sazba nových úvěrů na bydlení na Slovensku se v lednu letošního roku dostala k jednomu procentu. Podle komentářů se začínají projevovat očekávání, že úrokové sazby v eurozóně budou růst navzdory tomu, že Evropská centrální banka se zvyšováním úrokových sazeb nikam nespěchá. Mnohé slovenské banky úrokové sazby určují jako rozpětí a zdražení hypotečního financování může nastat i tak, že finanční instituce zpřísní kritéria, podle kterých klientům poskytnou nejnižší nabízenou úrokovou sazbu.

To v Česku se tendence k dvouciferné inflaci cen rezidenčních nemovitostí asi i zlomí. Změnu mohou způsobit úrokové sazby hypotečních úvěrů. Ty v Česku už dosáhly 5% úrovně. Nastupují rovněž centrálně nastavované limity požadavků na bonitu dlužníků. A dlužníci si sáhnou hlouběji do kapsy.

Na Slovensku si na cosi takového počkají. Úvěrování domácností zde roste rychleji než před vypuknutím pandemie. Daří se zejména poskytování úvěrů na bydlení, tyto v únoru 2022 meziročně rostly o 12 %. Příčinou mají být obavy z inflace a cenová láce úvěrů. Aktuální otázkou je fixace úrokových sazeb, moudří se snaží fixovat co nejdéle.

Slovenská centrální banka připouští, že růst dluhů domácností předbíhá příjmy. Podíl splátek úvěrů k příjmům ale zůstává stabilní. Nejednou je tomu díky prodloužení splatnosti úvěrů. Stále více klientů si natahuje splatnost hypotéky třeba až do sedmdesáti let věku. Zaznívá, že je to období, kdy lidé nemají takové příjmy, jako v produktivním věku a v budoucnu to může být problém.

Budoucnost cen rezidenčních nemovitostí

Pro ceny rezidenčních nemovitostí bude rozhodující stav poptávky, cena peněz a stav ekonomiky. Poptávka byla obzvláště v době levných a dostupných úvěrů vysoká a nadopovaná. Nemovitosti se staly vítanou investicí umožňující porazit finanční represi dopadající na věřitele a střadatele. Cena peněz byla ochotou centrálních bank poskytovat financování, stlačením úrokových peněz na rekordní minima, sražena.

Stav ekonomiky se zdál být bezproblémový, vlastně se jen čekalo, až se po odeznění pandemie všechno srovná. V Česku se dnes zdá, že by poptávka mohla díky zvýšení úrokových sazeb a zpřísnění požadavků na bonitu úvěrovaných ochladnout. Co se týká zpřísnění kritérií pro poskytování úvěrů na bydlení ze strany Národní banky Slovenska (NBS), zásadní omezení nikdy nenastoupilo a asi se ani nechystá.

Cena peněz, nominální úrokové sazby hypotečních úvěrů dnes rostou. Na Slovensku o desetinky, v Česku o celé procentní body. Vadou na kráse je ovšem inflace, sazby očištěné o inflaci zůstávají hluboko pod úrovní inflace.

^REKLAMA

Stav ekonomiky je dnes velkou neznámou. Sankce, ekonomická válka a válka na Ukrajině vytváří nejednu nejistotu. Pověstná černá labuť plynoucí třeba z embarga na dovoz ruského plynu, nebo utažení plynových kohoutů ze strany Ruska, může otřást ekonomikou a zaměstnaností, všechno může být jinak.

Inflace a budoucí jistá nejistota

I ve slovenských médiích dnes zaznívají slova o nastupujících nejistotách a inflaci. Guvernér Národní banky Slovenska Peter Kažimír vyslovuje, že existuje riziko, že inflace zůstane nad dvouprocentním cílem delší dobu. „Už před ruskou invazí na Ukrajinu jsme čelili prudkému růstu inflace, který byl tažen zejména růstem cen energií a potravin. Inflace na Slovensku a za celou eurozónu měsíc co měsíc negativně překvapuje, jak nás, tak analytiky,“ zněl komentář inflačního vývoje.

A tak se na Slovensku letos očekává až 10% inflace. „Inflace bude v následujícím období nadále růst, pod zdražování se podepíše zejména válka na Ukrajině.“ Kdo chce inflaci porazit, má přehodnotit to, jak se svými úsporami naloží. Inflační vyhlídky, stejně jak cenová láce úvěrů, přímo k investici do nemovitosti stále vyzývá.

Inflační situaci negativně ovlivňují i vysoké ceny ropy, plynu, obilovin a různých jiných surovin. K tomu se zvyšují veřejné výdaje na pomoc Ukrajině, rostou výdaje na zbrojení. Pokud nenastane příměří, dříve či později se to přetaví i do cen jiných zboží a služeb. A není tajemstvím, že Evropská centrální banka se zpřísňováním měnové politiky nikam nespěchá.

Rada guvernérů Evropské centrální banky zatím rozhodla o snížení objemu a urychlení ukončení programu nákupu aktiv. ECB by tedy měla přestat s poskytováním financování, ve kterém díky nafukování své bilance emitovala nová a další eura. Má jít o politiku „zajišťující postupný pokles inflace k našemu cíli v příštích letech“. Měnová politika má být normalizována po etapách. Zvyšování úrokových sazeb pro eurozónu ale prý nepřijde okamžitě, to má svůj čas.

Inflace a pnutí aneb následky nafouknutí bilancí centrálních bank

Evropská centrální banka se stává svým liknavým přístupem ke zvyšování úrokových sazeb proslulou. Šeptá se o tom, že zvýšení sazeb by zdražilo financování dluhu některým zemím a jde tak o vcelku horký brambor.

Stojí za to zmínit, že i v Turecku vládne snaha držet nízké úrokové sazby. Turecký prezident Recep Erdogan místní centrální banku přiměl držet úrokové sazby na úrovni 14 procent. V porovnání s více než 50% mírou inflace se zde dlužníkům fandí opravdu významně. Turecká centrální banka věc komentovala tak, že motorem inflace jsou „rostoucí ceny energií v důsledku vystupňovaného regionálního konfliktu“.

Navzdory inflačním vyhlídkám tamní centrální banka od září do prosince úrokové sazby snižovala. Výsledky této měnové politiky se propisují jak do inflace, tak do měnového kurzu turecké liry. Tato v roce 2021 vůči americkému dolaru ztratila 44 procent. Díky inflaci dlužníci své dluhy splácí mávnutím kouzelného inflačního proutku levného a dostupného financování.

To v Česku inflace v rámci EU trhá rekordy. Rekordní je i zvyšování úrokových sazeb. Píše se rok 2022 a Michal Skořepa, hlavní ekonom České spořitelny prostřednictvím twitteru konstatuje: „Růst cen českých nemovitostí na konci loňska podle ČSÚ činil 26 %! Od roku 2015 se tyhle ceny zdvojnásobily. V růstu cen domů a bytů jsme teď nejspíš evropským rekordmanem. Z těch čísel začíná jít trochu strach.“

Po letech trvající uvolněné měnové politiky nastupují komentáře týkající se toho, proč jsou domácí tlaky na inflaci v Česku tak silné. Odpovědi jsou různé, vyčerpanost zdrojů růstu, napjatý trh práce. Zmiňovány jsou také mzdy rostoucí rychleji než produktivita. Zapomíná se ovšem na někdejší nekonvenční měnovou politiku, kurzový závazek a nafouknutí bilance ČNB o cizoměnová aktiva v podobě devizových rezerv a nově emitované koruny.

Na kurzovou politiku ČNB, kdy ústřední banka státu vlastnictvím cizoměnových aktiv ve výší 60 % HDP setrvale oslabuje měnový kurz koruny, se zapomíná. „Fanděte s námi 2% inflaci,“ zněla propagace inflační politiky ústřední banky státu. Dnes aktuální inflace i přes zvyšující se úrokové sazby fandí dlužníkům. Realita je taková, že nezdražují nemovitosti, ale klesá kupní síla peněz. Platí to jak pro jednotnou měnu, tak naši korunu.