Souboj hypotéka vs. nájem. Co se teď víc vyplatí?

„Když srovnáme ceny nemovitostí v Praze, a to jak výši pronájmů vůči koupi nemovitosti a její průměrné splátce, tak se pořád vyplatí bydlet ve svém a nemovitost si pořídit,“ říká Ondřej Mašín, ředitel realitní divize Bidli.
Pro srovnání: pronájem bytu 2+kk na Praze 6, v Bubenči, stojí 16 tisíc korun bez služeb a poplatků. Velmi podobný byt ve stejné ulici se prodává za cenu 4,3 milionu korun a při úvěru ve výši 80 % se splátka hypotéky pohybuje 14 300 korun měsíčně, tedy o 1 700 Kč méně, než je samotný nájem.
Nevýhoda hypotéky, je že zájemce o hypoteční úvěr musí mít většinou naspořeno 20 procent z hodnoty zástavy nemovitosti. ČNB se nechala slyšet, že možná dojde ke zmírnění podmínek pro mladé do 36 let při sjednání hypotéky, ale ještě se neví, od kdy by mohla novinka mohla platit. Česká spořitelna už teď poskytuje výhodnější hypotéky na první bydlení.
Počáteční náklady jsou tedy vyšší u hypotéky, takže bez úspor se určitě vyplatí si nemovitost spíše pronajmout. Pro některé lidi se šance na vlastní bydlení pomalu ale jistě rozplývá. ČNB navíc po půl roce znovu zvýšila základní úrokové sazby a hypotéky pravděpodobně budou znovu zdražovat.
„Když kupuji nemovitost, vyjde mě to dráž než nájem. Pokud nemám větší množství úspor, pak měsíční náklady na hypotéku a provoz bytu/domu budou rozhodně vyšší než u nájmu. Zároveň budu hradit daň z nabytí nemovitosti 4 %, což celou transakci prodraží. Na druhou stranu, z dlouhodobého hlediska to má smysl, protože vlastním nemovitost a s každou splátkou umořuji dluh. Z dlouhodobého hlediska cena té mé nemovitosti roste (a pravděpodobně poroste nadále). Jsem pánem ve svém bytě/domě (neřeším spory s majitelem, nikdo mě nemůže vystěhovat). Když budu chtít jít do jiného bydlení, mohu toto prodat. Když půjdu z nájmu, nemám vůbec nic,“ vysvětluje Milan Voldřich z Raiffeisenbank.

Hypotékou ani nájemní smlouvou to nekončí

Pokud se rozhodnete si nemovitost koupit, nezapomínejte na další náklady. Jako je například výdaj za údržbu, které činí zhruba 60 Kč/m2 měsíčně. I nájemné má své nevýhody, a to právě růst nájemného, které většinou roste stejně rychle jako mzdy.
U hypotéky je výhoda, že se splátky hypotečního úvěru se budou držet v určitém pásmu. Úroky mohou růst i klesat, kdežto nájemné dlouhodobě spíše poroste.

Důležitá je lokalita

U koupi i pronájmu záleží na lokalitě. Rozdíl v Praze může být na nájemném i 10 tisíc korun. Byt o 2+1 o velikosti 55 m2 lze na okraji Prahy pronajmout za 14 tisíc bez poplatků, v žádaných lokalitách, třeba v centru Prahy se nájmy pohybují kolem 24 tisíc korun měsíčně.
„Na otázku, zda se vyplatí koupě či pronájem neexistuje jednoznačná odpověď. Záleží na konkrétních podmínkách koupě či pronájmu. Každopádně v nejbližší době neočekáváme v rámci Prahy zásadnější pokles cen nemovitostí. V metropoli je stále velký nedostatek bytů a tato skutečnost se v nejbližších letech rozhodně nezmění,“ uvedl Jan Zachystal, realitní makléře RE/MAX Alfa.
Ekonomové se shodují, že otázka nájem nebo vlastní bydlení nemá jednoznačně správnou odpověď. Rozhodně se nemá cenu nutit do koupi nemovitosti, pokud se vám byt, či dům opravdu nelíbí. Hypotéka je pro běžného člověka běh na dlouhou trať, takže je dobré koupi pečlivě zvážit. Navíc bytů je obzvlášť v Praze málo a ceny prozatím nejspíš klesat nebudou.
„Investice do nemovitosti jsou z dlouhodobého hlediska považovány za jednu z nejméně rizikových aktivit. Než se ale k pořízení nemovitosti rozhodneme, záleží na řadě faktorů, a to nejen finančních, ale i nefinančních. Například do jaké míry je investor nebo nájemník schopen a ochoten se o danou nemovitost starat, jak dlouho v ním chce bydlet či jakou vazbu má k místu, kde se nemovitost nachází,“ uvádí k tématu Michal Skořepa, ekonom České spořitelny.
Dále dodává, že mezi významné faktory, které pomohou při rozhodování, zda byt koupit, či pronajmout, patří také příjem po dobu splácení hypotéky nebo jak solidní je případný pronajímatel.
Takže vítěz v tomto souboji není úplně jednoznačný. Někteří lidé dokonce prodali velice výhodně svůj byt a na pár let se rozhodli žít v pronajatém bytě, aby počkali nižší ceny nemovitostí a pak si koupili vysněný domek. Ani tahle varianta však není bez mráčků.

Jak vyjde hypotéka?

Klient chce koupit byt o velikosti cca 55m², cena 4,4 milionu korun, půjčka 3 miliony korun, vlastní prostředky 1,4 milionu korun. Délka fixace na pět let, splátka hypotéky 30 let.
U Raiffeisenbank
Sazba: 2,89 %
Poplatky: žádné
Splátka hypotéky:  12 471 korun
Podmínky: vedení účtu u RB, pojištění nemovitosti v RB
U České spořitelny
Sazba: 2,89 %
Poplatky: poplatky spojené s úvěrem, které jsou součástí celkových nákladů úvěru: správní poplatky za vklad a výmaz zástavního práva do katastru nemovitostí 2 000 Kč, náhrada nákladů spojených s vypracováním odhadu nemovitosti 3 900 Kč
Splátka hypotéky: 12 540 Kč (splátky zahrnují jistinu a úrok)
Banky dodávají, že jde o výpočet modelového příkladu a nabídka se posuzuje individuálně.