Soudní poplatek, kterému se jako vlastníci bytu nevyhnete

V Česku existuje přes pět desítek tisíc společenství vlastníků jednotek (SVJ), která sdružují statisíce vlastníků bytových i nebytových jednotek. Společenství jako právnická osoba vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Rejstříky společenství vlastníků jsou veřejné, kdokoliv do nich může nahlédnout.

Stát ale tuto službu nečiní zadarmo, odstoupí-li třeba člen výboru nebo třeba zemře, bude to vaše SVJ stát na soudních poplatcích dva tisíce korun. Díky nové legislativě byl život SVJ znepříjemněn, při každém návrhu na zápis změn do rejstříku, jako je změna ve výboru nebo v kontrolní komisi, vaše společenství soudní poplatek nemine.

Navíc zde procesy nefungují, jak by bylo žádoucí. „I po našich mnohaletých zkušenostech se zápisy skutečností týkajících se společenství do rejstříku společenství nelze říci, že zápisy jsou jednoduchou či zcela rutinní prací,“ konstatuje zástupce správcovské společnosti, který má se zápisy do rejstříku četné zkušenosti.

Řekněme, že jste na konci cíle vašeho snažení, koupili jste byt do osobního vlastnictví. Chcete nahlédnout do stanov, ale ti kdo to mají na starosti, hrají mrtvého brouka a stanovy vám poskytnout nechtějí. Naštěstí pro vás jsou důležité informace dohledatelné ve veřejném rejstříku společenství vlastníků. K dohledání ovšem budete potřebovat název nebo identifikační číslo (IČ) vašeho společenství.

Obr. 1: Výsledek vyhledávání v rejstříku společenství vlastníků jednotek (justice.cz). Hledáme subjekt, jehož název začíná „svj“

Zdroj: Justice.cz, Veřejný rejstřík

^REKLAMA

Vše začíná u znění stanov vašeho společenství vlastníků. Ty mimo jiné určují, kdo bude vlastníky (tedy společenství vlastníků) navenek zastupovat – buď to je jedna osoba (tzv. pověřený vlastník), nebo výbor. V rejstříku společenství vlastníků můžete dohledat nejen stanovy, ale i kdo společenství jako právnickou osobu zastupuje, podpisové vzory atd.

Dodavatelé nebo třeba banky si ve vlastním zájmu hlídají, zda jednají s oprávněnou osobou a kontrolu z výpisu z obchodního rejstříku provádějí. Pokud někdo podepíše smlouvu s člověkem, který nemá oprávnění daný subjekt zastupovat, může se zaplacení faktury anebo uznání závazku stát noční můrou, i když byla dodávka řádně splněna.

Obr. 2: Náhodně vybraný záznam z rejstříku společenství vlastníků jednotek. Je zřejmé, že do 4. 6. 2014 byl statutárním orgánem výbor, od této doby toto SVJ zastupuje předseda společenství vlastníků.

Zdroj: Justice.cz, Veřejný rejstřík

Pojďme se podívat na konkrétní případ. Na justice.cz pod položkou „Veřejný rejstřík“ můžeme vyhledávat konkrétní společenství vlastníků, které nás zajímá. Pod položkou Úplný výpis zjistíme formu statutárního orgánu, osoby, které statutární orgán tvoří (Obr. 2). V položce Sbírka listin se pak lze dostat ke stanovám, které byly schváleny shromážděním jako nejvyšším orgánem (viz Obr. 3).

^REKLAMA

Obr. 3: Stanovy uložené v rejstříku společenství vlastníků dohledaného subjektu, stanovy jsou listinou, vkládanou do sbírky listin rejstříkového soudu.

Zdroj: Justice.cz, Veřejný rejstřík

Vlastníci změny hlaste a není to zadarmo!

Návrh na změny zapsaných údajů se podává prostřednictvím „inteligentního“ elektronicky vyplňovaného formuláře, zveřejněného na stránkách ministerstva spravedlnosti (justice.cz) v sekci Podání do veřejného rejstříku (formuláře). Bývaly časy, kdy byly společenství vlastníků od poplatků osvobozeny. Od roku 2014, kdy vstoupil v platnost zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob (ZoVR), je ale zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek zpoplatněn, první zápis 6 tis. Kč, a změna nebo doplnění zápisu pak částkou 2 tis. Kč.

Do kapsy tak musí vlastníci sáhnout, kdykoliv se změní nějaká skutečnost v rejstříku vedená – například volba nového orgánu, změny stanov či jiné skutečnosti, se kterými je spojen zápis změn do rejstříku.

Zápis je náročnou administrativní procedurou. V situaci, kdy SVJ zastupuje výbor, musí být na shromáždění vlastníků členové tohoto orgánu prokazatelně zvoleni. Na první schůzi výboru si členové rozdělí funkce – typicky bude určen předseda a místopředseda. Rejstříkový soud k zápisu bude požadovat jak zápis ze shromáždění (tedy zápis o volbě členů výboru), tak zápis ze schůze výboru, na které si výbor ze svého středu zvolil předsedu.

^REKLAMA

Rozhodnutí o volbě nestačí, také je nutné doložit odvolání nebo doklad o jiném ukončení funkce osob, které jsou statutárním orgánem nebo jeho členem. Odstoupí-li volený člen, je nutná písemná forma a doklad o doručení, dojde-li k odvolání, je nutné toto doložit zápisem ze shromáždění, případně zemře-li, bude obvykle zapotřebí kopie úmrtního listu.

Členové výboru tím, že funkci přijali, stvrdili, že věci rozumí a jsou ochotni přijmout i riziko a ručit veškerým svým majetkem za případné chyby. Proto bývá dokládán písemný souhlas osob, které se zapisují, včetně úředního ověření. Do sbírky listin se také ukládají podpisové vzory osob zapsaných jako osoby oprávněné jednat jménem právnické osoby. Návrh na zápis tedy musí být doložen listinami o zapisovaných skutečnostech a listinami, které se zakládají do sbírky listin. Všechny zápisy, prezenční listiny, včetně zápisů z jednání výboru se dokládají originály.

Návrh na doplnění údajů se podává na stránkách justice.cz prostřednictvím inteligentního formuláře jako podání do veřejného rejstříku. Formulář je možno vyplnit prostřednictvím internetu a následně vytisknout a poslat, nebo podat elektronicky. Nelze ho tedy vytisknout a vyplnit „ručně“. Podpis na formuláři v listinné podobě je zapotřebí úředně ověřit, formulář v elektronické podobě musí být podepsán uznávaným elektronickým podpisem nebo zaslán prostřednictvím datové schránky osoby, která návrh podává.

Zkušenosti s rejstříkovými soudy

Do 1. 7. 2014 byla dle platné legislativy společenství vlastníků povinna uvést do souladu stav zapsaný v rejstříku s požadavky zákona o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob (ZoVR). Nově se například do neveřejné části zapisují rodná čísla zapsaných osob, a zapisuje se i kontrolní orgán – například kontrolní komise (název, počet členů a osobní údaje členů).

Společenství vlastníků, která stav požadavkům nepřizpůsobila, mohla a mohou být rejstříkovým soudem vyzvána, aby tuto povinnost ve stanovené lhůtě splnila. Právní doporučení ale konstatovala, že pokud společenství vlastníků čeká volba nového statutárního orgánu, schvalování stanov nebo jiná změna, se kterou je spojen zápis do rejstříku, je rozumnější aktualizaci údajů realizovat najednou s jedním dvoutisícovým poplatkem.

Zkušenosti říkají, že získat relevantní informace ze strany pracovníků rejstříkového soudu je obtížné a v podstatě nemožné: „Rejstříkový soud se vyznačuje neochotou podat jakoukoliv informaci a maximálně poradí, ať se zeptáme svého právníka.“

V kuloárech lze zaslechnout, že rejstříkový soud při zápisech stejných skutečností často mění požadavky, „je naprosto běžné, že každý soudce požaduje pro zápis stejné skutečnosti jiné doklady“. A tak vyvstávají požadavky na to, aby podpisy na prezenční listině byly modrou propisovací tužkou, jinak se může stát, že rejstříkový soud zpochybní jejich originalitu.