Stát odíral pronajímatele. Evropský soud přiznal dvojnásobné odškodné

Kořeny regulovaného nájemného u nás sahají až do roku 1917, kdy se za války zmrazilo nájemné pro rodiny vojáků. Během první republiky došlo k téměř kompletní deregulaci, ale za protektorátu se regulace opět vrátila. Po roce 1948 komunisté ve snaze zničit soukromé vlastnictví nájemních domů regulaci opět zavedli.

Sametová revoluce změnu nepřinesla

Zatímco Sametová revoluce přinesla svobodu většiny oborů podnikání, v bytové oblasti se nic nezměnilo ještě mnoho let poté. Po roce 1991 měla být regulace nájemného na základě předpisu ministerstva financí pozvolna vymýcena. Regulace bydlení se nevztahovala na novou výstavbu a od roku 1995 ani na nové nájemní vztahy. Biti tak na deregulaci byli především pronajímatelé, kteří museli stále pronajímat za regulované nájemné.
Vyhláška z roku 1993 umožnila v Praze zvýšit regulované nájemné z 2,60 korun za metr čtvereční za měsíc až na 37,07 korun za metr čtvereční za měsíc v roce 2003. Poprvé došlo ke zvýšení regulovaného nájemného v roce 1995.
V roce 2003 byla sice regulace zrušena, ale ceny regulovaného nájemného se nesměly zvyšovat. V letech 2002 až 2006 činil rozdíl mezi regulovaným a deregulovaným nájemným 85,93 korun za metr čtvereční za měsíc. Postupné zvyšování regulovaného nájemného začalo v roce 2006, kdy začal platit zákon 107/2006 Sb. Proces deregulace se v Praze, Brně a větších krajských městech protáhl až do konce roku 2012.

Ústavní soud proti státu

Některým pronajímatelům došla s českou vládou trpělivost a obrátili se na soud. Ústavní soud ČR (ÚS) dal pronajímatelům za pravdu, a to když v letech 2000, 2002 a 2003 označil regulaci nájemného v rozporu s ústavním pořádkem. Vláda pak v návaznosti na rozhodnutí ÚS vydala několik nerespektujících předpisů, které ÚS postupně zrušil, protože byly v rozporu s Ústavou. Všechny ostatní soudy pak ale rozhodovaly v případech žalob pronajímatelů na odškodnění v letech 2002 až 2005 ve prospěch českého státu.
Pět tisíc pronajímatelů se v rámci hromadné žaloby rozhodlo v roce 2005 obrátit na ESLP. Požadovali odškodnění ve výši téměř 50 miliard korun, protože údajně neměli zaručený ani minimální zisk nutný pro údržbu nemovitostí. Soud se zabýval vybranými čtyřmi případy. K rozhodnutí však nedošlo, protože jeden ze stěžovatelů mezitím zemřel a dva s ohledem na svůj věk svou stížnost stáhli. Stížnost posledního stěžovatele ESLP po 8 letech nakonec zamítl s tím, že „nevyčerpal všechny vnitrostátní opravné prostředky“.
Plenární stanovisko Ústavního soudu v roce 2009 potvrdilo zodpovědnost českého státu za odškodnění pronajímatelů. Za obvyklé tržní nájemné bylo stanoveno nepatrně upravené regulované nájemné pro rok 2007. Výpočet škody je však podle Občanského sdružení majitelů domů v ČR (OSMD) „dehonestující“: „Výše odškodnění zůstala na směšné výši, která nekryla ani náklady soudního sporu pro přiznání odškodného a ani náklady prosté reprodukce bytového fondu.“ Výše náhrady je podle sdružení o 90 až 95 % nižší než podle metodiky ESLP.

Odškodnění podle ESLP

Evropský soud se ale již 3. července 2014 postavil za pronajímatele. Rozhodl, že mnohaletá tuzemská regulace nájemného porušila práva pronajímatelů. O způsobu stanovení náhrady však rozhodl až minulý týden. Vládou navrhované odškodnění jsou podle ESLP nedostatečné a smetl je ze stolu. ESLP stanovil výši náhrady majetkové škody jako rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným.
„Aktuální rozsudek ESLP z 9. 2. 2017 v případech tří individuálních stěžovatelů z České republiky tak konečně rozhodl o odpovídajícím způsobu výpočtu náhrady za omezení jejich vlastnického práva v souvislosti s dlouholetou regulací nájemného,“ uvedlo OSMD. V letech 2002 až 2017 tak ani jediný pronajímatel nemohl být podle OSMD úspěšný ve své vnitrostátní žalobě na stát tak, aby mu byla přiznána náhrada ve výši judikované ESLP.
Porušení práv tří stěžovatelů přijde český stát celkem na 2,19 milionu korun (81 tisíc eur). Kromě majetkové újmy přiznal soud dvěma stěžovatelům i náhradu za nemateriální újmu ve výši 162 tisíc korun (6 tisíc eur). Česko navíc zaplatí stěžovatelům náklady řízení ve výši 227 tisíc korun (8435 eur). Rozhodnutí soudu je zatím nepravomocné.
OSMD uvedlo, že bude „ve spolupráci s právníky sledovat, jak bude stát respektovat tento rozsudek ESLP, vyhodnotí situaci a bude s ohledem na zájem svých členů i ostatních pronajímatelů tuto situaci i nadále monitorovat.“