Tereza Kouklová: Nechceme slevovat na kvalitě! A to je dnes nesmírně obtížné

Co se během posledního roku změnilo ve vaší práci jako developera?
Současná situace ještě zhoršila získávání stavebního povolení. Že máme zákonné lhůty třeba 30 nebo 60 dnů? Nic neplatí. Všichni pracují na dálku z domova a není, kdo by věci posouval. Máme sice nový stavební zákon, nic moc se ale zatím nezměnilo. Koupíte pozemek, uděláte projekt, má k tomu co říct celý zástup lidí – a rok je ten tam. A teprve pak se žádá o stavební povolení.
Dalším faktorem je generální dodavatel, případně další subdodavatelé. Je to kardinální faktor a výběr dobrého „generálního“ je čím dál těžší. Generální i ostatní dodavatelé mívají nasmlouvané zakázky na rok až rok a půl dopředu. A opět kvůli pandemii se dnes vše zpožďuje ještě víc. Dodavatel neplní, co má, na další stavbu přichází s dalším zpožděním a vše se opakuje a celý proces se dostává do začarované spirály.
Každý dobrý generální dodavatel má celkem přesně spočítané, jak dlouho která zakázka potrvá – a samozřejmě k tomu přidává určitou rezervu. Jenomže pokud se vyčerpá i tento „polštář“, začne na stavbě panovat velký stres a odráží se to na kvalitě. Investor hodně věcí reklamuje, načež se subdodavatelé pod časovým tlakem snaží věci dělat rychle a na kvalitě odvedené práce je to znát.
Celý tento kolotoč v konečném důsledku doléhá na lidi, kteří na stavbě pracují. Navíc existují předpisy, které musejí na stavbě dodržovat. A k tomu dnešní stav s nutností zakrytých dýchacích cest. Sama dobře vím, jak jsem zadýchaná, když jdeme na kontrolní den na stavbu a musím v respirátoru vyjít několik pater. Pracovat takhle osm hodin každý den, odvádět náročnou fyzickou práci a nemoci se pořádně nadechnout? Obrovsky náročné. Není divu, že se to na lidech podepisuje a že z toho pramení chyby. Opravdu je to patrné, přehmatů je víc než jindy. Nezbývá tak než přát si, aby už to celé skončilo. Stavět a pracovat je nutné, nechceme ale slevovat na kvalitě. A to je dnes nesmírně obtížné.
A jak pandemie podepsala na ostatních činnostech, kterými se zabýváte?
Vidíme také, že lidé se při koupi nemovitosti déle rozhodují. U klientů, kterým vyřizujeme hypoteční úvěry, se setkáváme s mnohem delší dobou pro zpracování jejich žádostí. U financování korporátních úvěrů nebo developerského financování se lhůta minimálně zdvojnásobila. Na druhou stranu jsme ale za poslední rok automatizovali tolik činností a procesů, na které dříve nebyl čas.
Vaše společnost se tedy kromě developerské činnosti specializuje i na financování a investice do nemovitostí. Vyplatí se podle Vás v současné době, kdy jsou ceny nemovitostí na velmi vysokých úrovních, nemovitost koupit nebo je naopak vhodná doba na prodej?
V případě, že klient vlastní více nemovitostí, které má pronajaté a aktuálně řeší, jestli své portfolio nemovitostí prodat, nebo dále pronajímat, je důležité se podívat na jeho osobní situaci. Nemovitosti, které klienti kupovali na investici – třeba byty Airbnb, jsou nyní alokovány na trh dlouhodobých pronájmů za mnohem nižší měsíční nájem. Řada investorů se těchto bytů úplně zbavuje a prodává je.
Druhou skupinou majitelů mohou být klienti, kteří mají 2 – 3 byty nakoupené a pronajímají je dlouhodobě. Pokud bylo jejich cílem investovat do aktiv, která trvale drží cenu a bojí se investovat do cenných papírů apod., je pro ně stále výhodné tyto byty nakupovat. Pronájem může investorovi momentálně pokrýt zhruba 80 % jeho splátky hypotéky. Z mého pohledu je stále zajímavé tyto nemovitosti kupovat.
V tuto chvíli na trhu vnímáme poptávku hlavně po bytech, které jsou mimo Prahu ve větších městech s dobrou dostupností do centra Prahy. Zde nakoupíte byt 2+1 – 3kk za stejnou cenu, jako 1kk v Praze. Zájem je také o apartmány na horách. Klienti dnes hledají možnost úniku mimo velká města s blízkou dostupností do horských středisek, nebo kde mohou jezdit na kole.
Jak se podle vás budou vyvíjet ceny nemovitostí?
Vzhledem k vyšší poptávce po nových nemovitostech a stále menší nabídce bytů očekáváme, že se ceny nemovitostí budou dále zvyšovat. Neočekávám ale raketový růst. Důvodem, proč se ceny budou zvyšovat, je i to, že vyřízení stavebního povolení trvá delší dobu a stavební materiály se stále zdražují.
Nejen ke zkrácení vyřízení stavebního povolení by podle zákonodárců měl pomoci nový stavební zákon. Co podle vás nový stavební zákon skutečně přinese?
Stavební zákon by měl přinést zjednodušený postup, jak bude stavební řízení v ČR fungovat. Nicméně ta změna nebude okamžitá a až praxe ukáže, jak budou všechny tyto postupy dodržovány a také jaký budou mít vliv na časovou náročnost celého stavebního řízení.
Děkuji za rozhovor.

Tereza Kouklová, místopředsedkyně SFG Holding
Ve finanční oblasti se Tereza Kouklová věnuje financování developerských projektů, provoznímu financování firem, jejich nákupu a nejrůznějším právním kombinacím, jak tyto nákupy realizovat. Její silnou stránkou je počítání a hledání i těch nejdrobnějších trhlin v projektech. Svým klientům individuálně radí, které kroky v daných fázích projektu podniknout – zda pronajmout, prodat či rekonstruovat. Zaměřuje se rovněž na design.
Vystudovala ekonomiku a management na BIBS (Brno International Business School), pracovala jako specialistka financování nemovitostí pro Modrou pyramidu nebo jako oblastní manažerka společnosti BIDLI Jednoduše doma. V roce 2014 založila společnost Success IN Finance specializující se na hypoteční úvěry, financování a investice do nemovitostí a developmentu, která v roce 2019 spojením s firmou Finin Group vytvořila SFG Holding.
V něm Tereza Kouklová působí na pozici místopředsedkyně představenstva. Na starosti má denní řízení společnosti, přípravu plánů nebo vytváření různých forem spolupráce.