Trendy v oblasti investičních bytů: Které nemovitosti jsou perspektivní v době krize?

Nakoupit nemovitost a obratem ji pronajmout je jednou ze strategií úspěšných investorů. Byty nebo domy na dobré adrese jsou jednou z prověřených investic. Trh s investičními nemovitostmi v posledních letech roste a podle realitních makléřů míří do nájemního bydlení stále více lidí – i kvůli probíhající krizi.

Zájem o nájemní bydlení poroste

Investoři do nemovitostí volí hlavně malometrážní byty, po nichž je mezi lidmi poptávka. Lépe se pronajímají například studentům, singles, mladým i starším párům. Nájemní bydlení sice není v České republice tak rozšířené jako v západní Evropě, ale tento segment realitního trhu postupně narůstá. Svůj díl na tom má zvyšování ceny bytů ve velkých městech, zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték i očekávané zpomalování růstu mezd.

„To vše vyvolá poptávku po nájemním bydlení,“ konstatuje Hendrik Meyer z portálu Bezrealitky.cz a dodává: „S ohledem na koronavirovou krizi se zvýšila dostupnost nájemního bydlení, Čechů do nájmů míří nejvíce v historii. Tahounem je v tomto ohledu pochopitelně především Praha.“

Na druhou stranu, nájemní bydlení není nejlevnější. Podle údajů Českého statistického úřadu vydají nejvíce peněz za bydlení právě lidé v nájmu. Podíl výdajů za nájemní bydlení vzhledem k čistému příjmu u nich činí v průměru 30 procent.

Malé byty nebo luxusně zařízené bydlení

Pokud lidé kvůli nižším příjmům a přísnějším pravidlům na hypotéku nedosáhnou, je nájemní bydlení jedním z častých řešení bytové situace. Do nájmů se také často stěhují studenti nebo mladí lidé, kteří ukončili školu. A právě ti tento segment realitního trhu formují.

^REKLAMA

„Tahouny jsou vysokoškoláci. Za nejlukrativnější místa z hlediska investičních nemovitostí považujeme především větší města s vysokými školami nebo jejich blízké okolí,“ říká Viktor Mejzlík ze společnosti GarantovanyNajem.cz.

Mezi taková města patří vedle Prahy například Olomouc, Plzeň, Ostrava, Hradec Králové nebo Pardubice. Studenti, kteří se do těchto lokalit stěhují, udávají trh do pohybu častou výměnou bytů. Většinou se jedná o stěhování z kolejí nebo velkých studentských bytů, kde studenti bydlí společně, do menších bytů 1+kk nebo 2+kk. Poptávka tak ovlivňuje i nabídku. Typický investiční byt nepřesahuje podle dat společnosti GarantovanyNajem.cz užitnou plochu 50 metrů čtverečních.

„Pomyslný druhý pól pak tvoří prostorné luxusní byty, pro které vzniká náročnější klientela v exkluzivních lokalitách a centrech měst. Ty jsou navíc často nabízeny k pronájmu již zařízené,“ vysvětluje současné trendy Viktor Mejzlík.

Naopak nejméně populární na investici jsou „standardní“ rodinné jednotky typu 3+1 či 3+kk s rozlohou nad 70 metrů čtverečních. Ty vyhledávají zejména takzvaní rodinní investoři, kteří nemovitost plánují v budoucnu přenechat k užívání potomkům.

^REKLAMA

Rešerše před investicí do bytu

Aby se investice do bytu určeného k pronájmu vyplatila, je nutné počítat a zajímat se o trendy na realitním trhu. Nejde jen o to, aby měl byt správnou dispozici a velikost, ale aby byl i na dobré adrese a v žádané lokalitě.

Před nákupem investičního bytu by měl proto investor věnovat čas průzkumu trhu a rešerším. „V první řadě je dobré pokusit se určit obvyklou cenovou hladinu pro nemovitost, kterou hledáte a její možnosti pro následovný pronájem. Pokud se nemovitost svou cenou vyloženě neodchyluje, má jasně popsané případné nedostatky, lokalita vám vyhovuje s ohledem na budoucí rozvoj, hlučnost nebo občanskou vybavenost, pak je to již jen na dohodě zájemce a majitele,“ uvádí Hendrik Meyer.

Odborníci shodně upozorňují, že investice do nemovitosti má dlouhodobou návratnost, kterou mohou zhoršit především takové faktory, jako je třeba projektovaná stavba v okolí bytu, jež může například změnit panorama nebo atmosféru v lokalitě.

Vždy je také důležité pracovat s kupní cenou nemovitosti. „Má-li se jednat o výhodnou investici do nemovitosti, doporučuji klientům, aby pracovali s dobou návratnosti formou pronájmů maximálně patnáct let. Jinými slovy v bytě, jehož pořizovací cena se pohybuje 4 milionů korun, by mělo být možné stanovit nájem ve výši přes 22 tisíc korun. Bavíme se tedy o ročním výnosu okolo 7 procent,“ uzavírá Joanna Samková, ze společnosti M&M Finance.