Proč zamrzl trh s byty? Bude stát přidělovat nájemníky?

Je tomu rok, co ekonom Lalaine Delmendo na realpropertyguide.com informoval, že „V České republice pokračuje silný růst cen nemovitostí“. Ceny rostou, protože „poptávka stále převyšuje nabídku“. Růst byl tažen příznivými úvěrovými podmínkami země, rostoucí ekonomikou a rostoucími reálnými mzdami.
Padla i úvaha, že poptávka je způsobena zejména migrací v rámci země a poptávkou po nemovitostech ze strany cizinců. Padla i slova o regulaci a územním plánování, omezující nabídku.
Očekávalo, se že trh s nemovitostmi zůstane v Česku v nadcházejících letech nadále těsný. Ceny měly nadále „silně růst“. Rok se s rokem sešel a všechno je jinak.

Koronavirová realitní deprese

I na realitním a hypotečním poli má koronavirová krize své oběti. Trh doslova zamrzl. Třebas v Brně vyvstala v Mirkově rodině potřeba prodat. Nabídková cena 3,5 milionu. Zájem nula. Nikdo s vážněji míněným zájmem koupit se neozývá. A to ani po testu lákání na 20% slevu. Skončila i realitní turistika, nedostává se ani zájemců předstírajících zájem a testujících co trh unese.
Průvodce globálními nemovitostmi Global Property Guide si všiml i toho, že od roku 2009 ČNB soustavně snižovala klíčovou úrokovou sazbu. V prosinci 2012 dvoutýdenní repo sazba dosáhla rekordního minima 0,05%, což se změnilo až v červenci roku 2017.
V realitě došlo k tomu, že privátní banky měly od ústřední banky státu k dispozici takové množství zdrojů k půjčování, že by z pohledu jejich podnikání bylo hříchem toho nevyužít. Úrokové sazby atakovaly nové rekordy, vypadalo to, že doba inovací finanční systém proměnila. Zaznívaly komentáře, že ČNB cíluje inflaci, a že jakmile CPI inflace dostatečně zaklepe na dveře, situace se (z)normalizuje.
Průvodce realitami zmiňuje, že od roku 2017 centrální banka několikrát zvyšovala „základní sazby ve snaze omezit inflační tlaky a ochránit domácí měnu“. Uvolnění úvěrové politiky ze strany ČNB, realizované prostřednictvím devizových intervencí v letech 2013-2017, průvodce opomíjí.
Graf 1: Uvolněná úvěrová politika ČNB a hospodářský růst podpořený oslabením kurzu české koruny znamenal svižný růst cen bydlení.

zdroj: https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Czech-Republic/Price-History

Zvýšení nákladů na půjčování a úvěrové standardy

V roce 2016 vstoupil v platnost nový zákon o spotřebitelských úvěrech. Byly omezeny sankce za předčasné splacení na nové hypotéky, nastoupila povinnost banky informovat své klienty o obnovovací nabídce hypotéky 3 měsíce před ukončením fixace. Průvodce také připomíná povinnost bank klienty informovat o celkových nákladech na hypotéku anebo roční procentní sazbě. Tyto povinnosti pak pro banky znamenaly náklady, které přenesly na spotřebitele – hypoteční úrokové sazby vzrostly až o půl procentního bodu.
Tvorbě bubliny měly také předejít přísnější doporučení ČNB pro úvěrové standardy. Banky musely do svých kritérií pro hypoteční úvěry zahrnout požadavky na příjem a dluhy žadatelů (poměr DTI). Žadatelé také neměli utratit více než 45 % svého čistého měsíčního příjmu za dluhovou službu (poměr DSTI). Přesto růst přetrval, inflační barometr vysílal varování, mzdově cenová spirála se roztočila a na realitním trhu tomu nebylo jinak.

Rychlý růst českého hypotečního trhu

Zatímco v roce 2018 se velikost hypotečního trhu s bydlením pohybovala kolem 24 % HDP, v roce 2014 to bylo téměř 21 %. V roce 2008 to bylo 15 % HDP a kolem 4 % v roce 2002. V roce 2018 se velikost hypotečního trhu s bydlením pohybovala kolem 23,8 % HDP, z 20,9 % v roce 2014, 15,2 % v roce 2008 a 4,2 % v roce 2002.
Graf 2: Čím více poskytnutých úvěrů, tím větší koupěschopná poptávka. Dluh na hypotékách jako % HDP (pravá osa). Po koronavirovém propadu HDP se objem dluhu zvýší.

Roky 2014-2017 jsou v citovaném průvodci popsány jako „oživení trhu“. Nejprve jednociferné růsty, v roce 2016 pak i růsty dvouciferné. V letech 2009 – 2013 došlo ke krizovému poklesu. Nastoupily nejprve dvouciferné meziroční poklesy, které se v roce 2011 přeměnily na poklesy jednociferné.
Hlubší ohlédnutí, říká, že v letech 1998 – 2003 se ceny bytů zdvojnásobily. V letech 2004 – 2005 pak nastoupila stagnace. Průvodce Global Property Guide připomíná, že po období sedmi let do roku 2009 nemohli české nemovitosti nakupovat občané EU. V letech 2006 – 2008 pak nastoupil „krátký rozmach“. Díky nižším úrokovým sazbám opět index cen nemovitostí (domy i byty) o asi 8 % povyskočil.

Otázka nájmů a investičních bytů

Výnos z pronájmu dle Global Property Guide poklesl a dostal se na hodnotu kolem 3,5 %. V letech 2000-2005 se pohyboval ještě kolem 7 %. Deregulace nájemného vedla po celé zemi ke zvýšení nájemného – regulované nájemné pokrývalo asi 80 % pronajatých bytů (750 tisíc bytů). Efekt krátkodobých pronájmů, respektive prázdných a nevyužívaných bytů, byl pod rozlišovací úrovní citované studie.
Skutečně moudří investoři kupují, když taková koupě dává smysl. A investiční byty v porovnání s alternativami smysl dávaly – po zohlednění efektu finanční páky tak velký, že se našli tací, kteří začali vytvářet portfolia investičních bytů.
Prvním varováním investorů před rizikem mohly být předkrizové poznámky politiků. Hovořilo se o nutnosti zvýšit daň z nemovitostí, o tom, že nájem bytů by měl být živností – že by měly platit nové povinnosti, nutnost platit sociální a zdravotní pojištění a třebas i DPH.
Jsou doby, kdy platí, že nemovitosti se dostanou na ceny, kdy investice do nich dává smysl. Stlačením úrokových sazeb a uvolněnou úvěrovou politikou centrálních bank se tento smysl pozměnil. Čím nižší sazby, tím vyšší ceny aktiv (třebas právě bytů).
Ceny ovšem ovlivňuje i iracionální nevázanost, nebo naopak skepse. Pokud se v době koronavirového ochromení dostávají ke slovu vážně míněná slova přenesení ochrany insolventních nájemníků na bedra těch, kdo najímají, potenciální investoři snadno skepsi propadnou. Diskontování budoucí ceny musí tyto hrozby zohlednit.

^REKLAMA

Zlí vlastníci bytů, kteří chtějí vydělávat

Náznaky, jak politická garnitura uvažuje, co všechno udělá pro získání voličských hlasů, zní děsivě. Poznámka dnešních ministrů o tom, jak nešlechetní vlastníci investičních bytů na nájemnících vydělávají, zní líbivě. Když stát platební neschopnost nájemníků přenese na bedra pronajímatelů, nejde jen o výnos.  Obrácenou stranou mince je druhotná platební neschopnost pronajímatelů, zneužívání, vymáhání, tahanice a soudní spory.
To, že vlastník hradí náklady na správu a také financování (a banky podle dosažených cash flow hodnotí bonitu a stanovují rizikovou přirážku k úrokové míře), už populistické politiky netrápí.
V diskontování budoucích cen nemovitostí je nutné zohlednit možné hrozby. A nynější zkušenosti ukazují, že se historie skutečně může opakovat.
Co není, může být. Máš velký dům, byt navíc, v zájmu všech ti přidělíme nájemníka. V minulém století takto bydlení řešila politická garnitura socialistického Československa. Podobně je tomu s regulovaným nájemným. Příběhy polistopadových vlastníků bytů, které byly vráceny včetně nájemníků s dekretem a regulovaným nájemným, jsou ještě v živé paměti.
Doba koronavirová prostě ukazuje, že s investičním bytem se pojí taková rizika, na která by před pár lety nikdo ani nepomyslel.

Nová realita, co není vidět

Model investičního bytu, který na sebe vydělá, asi narazil na politická rizika. V době koronavirové se ukazuje, kdo tahá za kratší provaz. Dalším uhelným kamenem může být změna daní z nemovitostí – naše autority nejednou zopakovaly, že majetkové daně jsou nízké. A když se uplatní zvýšení daň z nemovitých věcí na druhý a další byt, postihne to prý ty, kteří na tom chtějí vydělávat.
Další ranou může být změna statutu poskytování nájemního bydlení na živnost, podnikání – bylo by potřeba živnostenské oprávnění a muselo by se hradit sociální a zdravotní pojištění. Ano, existuje nejeden způsob, jak sáhnout daňovým poplatníkům do kapsy. Aktuálně zvažované zrušení odpočtu úroků budiž příkladem.
V koronavirové realitě můžeme slyšet o výpadku využití bytů pro účely krátkodobých pronájmů. Dokud se nevrátí turisté, tento trh zůstane ochromený. Ti, kdo podnikatelský model své realitní investice založili na turistech, hrozbu pandemie stěží uvažovali. Stěží uvažovali regulaci, která může přijít.
Stejně tak se přepočítaly modely růstu české ekonomiky. Hospodářský růst je ochromen, tím, jak klesají přeshraniční toky výrobků a služeb, nutně musí klesat související finanční toky. A zde jsme u peněz – jejich toky poklesnou úměrně poklesu toků výroků a služeb, budou menší a někde i nulové příjmy, mzdy, dividendy.
Hypoteční financování se nutně otřese v základech – výpadky příjmů dlužníků, bonita, nevýkonné úvěry, tržní hodnota zástavy, do toho zamrznutí realitního trhu. Dluh se může stát koulí u nohy. Jak pro dlužníka, tak pro banku a bankovní systém.

Dobrá rada nad zlato

Garsonka, kterou se podařilo koupit v roce 2011 za milion, se o necelých devět let podařilo prodat za cenu více než dvojnásobnou. Šťastný to člověk, který dokázal načasovat nákup a prodej. Časový test pětileté držby nemovitosti umožnil dosáhnout na královský nezdaněný kapitálový výnos.
Onomu prodávajícímu bytu v předkoronavirové tržní hodnotě 3,5 milionu dal autor článku radu jít s cenou hodně moc dolů: „Mirku, peníze potřebujete pro přežití a sestru bez prodeje bytu nevyplatíš. Vidím to razantně slevit, prodat a na nic nečekat.“ Vypadá to, že Mirek neprodá. Před očima vidí cenovky, které donedávna visely v inzerátech.
Racionálně, s chladnou hlavou, Mirek svou situaci posoudit nedokáže. Představě, že by měl několik set tisíc prodělat, mu jeho heuristická kotva neumožňuje vstřebat. Sestra možná na vyplacení počká, ale Mirek na své dluhy a závazky v nastávající době bude vydělávat jen stěží.
Realitu toho, že brněnský byt stál v roce 2010 asi dva miliony a dle nabídkových cen v průběhu deseti let svou tržní cenu takřka zdvojnásobil, se zdá jako z jiného světa. Finanční matematika v novém finančním systému nefunguje a stala se pouhou hříčkou pro trápení studentů.

Otázky a úvahy stojící oponou

Financializace a stlačování úrokových sazeb, respektive další uvolňování úvěrové politiky, se nutně vepsalo a vepisuje do světa hypoték a bilancí bankovního sektoru. Na pozadí stojí i osudy konkrétních lidí. Nejen ve světě, už i v Česku.
Realitu schovanou za oponou Mirek nepochopí. Počká, co bude. Třebas bude mít štěstí. V nových dobách jsou žádoucí finanční inovace. Třebas po vzoru amerického FEDu se v Česku založí hypoteční agentura. Ta bude financovat hypoteční úvěry, umožní třebas i financování, kde se bude platit jen úrok.
Úvěry se pak zabalí a skončí v bilanci centrální banky. O financializaci ještě uslyšíme, tvrdé přistání realitního trhu by bylo ekonomickou depresí.