Tržní cena převyšuje odhadní… kde nejvíce?

Realitní makléři odhadují rozdíl mezi tržní a odhadní cenou nemovitosti na 10 až 25 %. Český statistický úřad (ČSÚ) neodhaduje, ale počítá. Má k dispozici data z katastru nemovitostí, která obsahují jak skutečnou kupní cenu, tak odhadní cenu převáděné nemovitosti. A tato data dávají realitním makléřům zapravdu. V průměru v letech 2015 až 2017 přesáhla tržní (skutečná kupní) cena převáděných bytů odhadní cenu o 23,9 %. Rozdíly mezi regiony jsou ale obrovské.
Nejmenší rozdíly mezi tržní a odhadní cenou bytů dle ČSÚ je na Praze 1, v Karlovarském kraji a v okresech Praha-východ a Praha-západ. Praha-západ je přitom jediným regionem v České republice, kde byly odhadní ceny bytů dokonce vyšší než realizované kupní ceny, a to o téměř 5,6 %.
Tabulka 1: Okresy s nejnižším rozdílem tržní a odhadní ceny

Zdroj: Vlastní výpočty z dat ČSÚ
V ostatních okresech, které nejsou uvedené v Tabulce 1, je rozdíl mezi tržní a odhadní cenou dvojciferný. V některých případech dosahuje i více než 40 %!
Tabulka 2: Okresy s nejvyšším rozdílem tržní a odhadní ceny

Zdroj: Vlastní výpočty z dat ČSÚ
Důsledky pro zájemce o koupi vlastního bydlení jsou jednoznačné: Potřebují mnohem více vlastních prostředků, než kolik vyžaduje ve svém doporučení Česká národní banka (ČNB). Podle ČNB banky nesmějí půjčit více než 90 % odhadní ceny nemovitosti a jen v 15 % obchodních případů mohou půjčit mezi 80 a 90 % odhadní ceny nemovitostí. Efektivně tak většina žadatelů dosáhne maximálně na 80% hypotéku.
Vzhledem k průměrnému rozdílu mezi odhadní a tržní cenou v České republice banky v průměru zafinancují pouze 64,6 % tržní ceny nemovitostí. Zájemce o hypotéku tak potřebuje jen na koupi 35,4 % vlastních zdrojů. A k tomu pak přijde stát, který si řekne o další 4 % z kupní ceny jako daň z nabytí. Zájemce o bydlení tak musí mít téměř 40 % vlastních prostředků na koupi bytu. A to nemluvíme o finanční rezervě, která by měla být samozřejmostí.
V relativních částkách je nejhorší situace pochopitelně v okresech s nejvyšším rozdílem mezi tržní a odhadní cenou nemovitosti. V Semilech banka profinancuje v průměru jen 54,5 % tržní ceny, kupující tak potřebuje 45,5 % vlastních prostředků a spolu s daní z nabytí se dostává téměř na polovinu kupní ceny.
Tržní ceny (i odhadní) se ale v rámci České republiky znatelně liší. Za byt o rozloze 60 m² zaplatili lidé v průměru v České republice 1 292 580 Kč. Stejně velký byt na Praze 1 (nejdražší oblast) stál v průměru 4 412 040 Kč. A liší se i rozdíl mezi odhadní a tržní cenou.
Nejvíc vlastních prostředků (na samotnou koupi, nikoli následnou daň) potřebovali kupující na Praze 2, 6 a 7. Na byt o rozloze 60 m² si museli našetřit 1 274 880 Kč. I kupující na Praze 1 na tom byli v tomto ohledu lépe, když jim stačilo „jen“ 1 171 320 Kč. Při připočtení daně z nabytí zájemci potřebovali dokonce 1 423 296 Kč, resp. 1 347 802 Kč.
Vzhledem k velkému rozdílu mezi kupní a odhadní cenou si museli hodně naspořit i lidé v Semilech, kteří na srovnatelný byt museli vynaložit 465 708 Kč.
Nejméně si lidé museli naspořit v okrese Most. I v této oblasti jsou sice tržní ceny o 25,9 % vyšší než odhadní, ale ceny bytů jsou zdaleka nejnižší z celé České republiky. Byt o rozloze 60 m² bylo možné koupit v průměru za 285 420 Kč, přičemž zájemce musel pro samotnou koupi disponovat vlastními prostředky v objemu 104 028 Kč. Šťastlivci, kteří se vešli do 15 % klientů s 90% hypotékou, si vystačili dokonce s 52 014 Kč.
Data zveřejněná Českým statistickým úřadem jsou průměrem z let 2015 až 2017. V loňském roce ještě docházelo k rychlému růstu cen nemovitostí. A s rychlým růstem tržních cen je zpravidla spojeno zvyšování rozdílu mezi tržní a odhadní cenou. Je tak velmi pravděpodobné, že v loňském roce byla situace ještě horší… a v letošním se zřejmě nezlepší.