Úrokové sazby hypoték jsou na minimu. Jakou zvolit fixaci?

Správně zvolená délka fixace úrokové sazby hypotéky může ušetřit řadu problémů. Variabilní úrokové sazby bez jakékoli fixace bývají sice levnější, ovšem v případě růstu mohou ohrozit stabilitu rodinných financí. Vzrostou-li úrokové sazby na mezibankovním trhu, dojde k růstu splátky hypotéky a vyššímu zatížení rodinného rozpočtu. Naopak příliš dlouhá fixace úrokové sazby se může ukázat jako překážka při prodeji nemovitosti, kdy není snadné a především levné hypotéku předčasně splatit.

Výhody a nevýhody variabilních sazeb

Ekonomická teorie říká, že se z dlouhodobého pohledu vyplatí spíše úrokovou sazbu nechat plynout a nefixovat ji. Standardně až na krátkodobé výjimky jsou kratší úrokové sazby nižší než dlouhodobé. Mění se sice častěji, ale v dlouhém časovém horizontu se vyplatí. Potíží je, že ani hypotéka pořízená na 30 let nemusí být dostatečně dlouhá, aby se výhoda variabilní sazby projevila.

Variabilní sazby jsou pro standardní domácnost rizikové. Počítá-li rodina s určitými výdaji, může změna podmínek na mezibankovním úvěrovém trhu přivést domácnost do svízelné situace, která může končit až exekucí při neschopnosti hypotéku splácet.

Některým domácnostem umožní nižší variabilní sazba dosáhnout na dostatečně vysoký hypoteční úvěr pro pořízení vybraného bytu či rodinného domu. Při vyšší (fixované) sazbě a vyšší splátce by žadatelé o úvěr neprošly kritérii banky na bonitu klienta a banka by jim pro obavy z neschopnosti splácet hypotéku raději rovnou zamítla.

První nadšení z možnosti čerpat levnější hypotéku s variabilní sazbou v dostatečné výši se ale může změnit v noční můru. Je-li rodinný rozpočet příliš napnutý, jakékoli zvýšení mezibankovních sazeb a s nimi i hypoteční splátky se otočí ve finanční potíže.

Variabilní sazba je naopak obecně vhodná v případě, kdy domácnost má dostatek finančních prostředků či dostatečně vysoké příjmy. V případě růstu sazeb se nevyskytnou finanční potíže, ale splátku lze bez potíží dál platit, případně je možné hypotéku předčasně splatit.

Očekávaný mimořádný příjem je dalším důvodem, pro který je variabilní sazba vhodná. Při fixované úrokové sazbě není možné hypotéku kdykoli bez dodatečných a poměrně vysokých poplatků předčasně splatit. U variabilní sazbě to možné je.

Tabulka 1: Minimální variabilní sazby hypotečních úvěrů

Poznámka: Minimální variabilní úrokové sazby zahrnují veškeré slevy nabízené bankou při maximální bonitě klienta. 

Zdroj: Internetové stránky českých bank k 24. 9. 2015

Variabilní sazby se nejčastěji odvíjejí od mezibankovní úrokové sazby 1M PRIBOR a mohou se měnit každý měsíc. Aktuální výše 1M PRIBOR dosahuje 0,2 % a představuje náklady banky na finanční zdroje sloužících k poskytnutí hypotéky. Pouze GE Money Bank využívá svou vlastní referenční sazbu, která aktuálně dle úrokového lístku činí 0,25 %, navíc k ní přičítá přirážku, kterou může po určitém „fixačním období“ změnit.

Nejčastější sazba: 5letá fixace

Naprostá většina hypotečních úvěrů je poskytnuta buď s 3letou, nebo s 5letou fixací úrokové sazby. V současné době extrémně nízkých úrokových sazeb je z těchto dvou obecně vhodnější volit 5letou fixaci, jejíž výše je u všech bank stejná nebo nižší než tříletá.

Pětiletá fixace úrokové sazby představuje dobrý kompromis mezi zajištěním nízkých úrokových sazeb na delší dobu a možností mimořádné splátky v případě získání vyšší finanční hotovosti. Konkurence mezi bankami nabízejícími 5leté fixace je navíc výrazně vyšší než u variabilních sazeb, které nenabízí zdaleka každá banka.

Tabulka 2: Minimální úrokové sazby s 5letou fixací

Poznámka: Minimální úrokové sazby zahrnují veškeré slevy nabízené bankou při maximální bonitě klienta. 

Zdroj: Internetové stránky českých bank k 24. 9. 2015

Prostor pro pokles úrokových sazeb není příliš velký, přestože i Česká národní banka (ČNB) s nimi může ještě zamávat. ČNB má možnost snížit své základní úrokové sazby až do záporných hodnot, čímž by byly banky motivovány ještě více půjčovat své peníze – a konkurence mezi nimi by vedla k dalšímu poklesu i hypotečních sazeb. Zároveň se začínají ozývat hlasy analytiků, podle nichž centrální banka může prodloužit intervence proti české koruně z původně oznámené druhé poloviny roku 2016 až na rok 2017, což by opět vedlo k poklesu úrokových sazeb nejen na mezibankovním trhu, ale i na trhu hypotečním.

Nenastane-li ale stav, kdy ČNB bude nadále bojovat proti deflaci a snižovat úrokové sazby, je pravděpodobný pozvolný růst úroků. V takové situaci je fixace na 5 let vhodným řešením.

Nejdelší sazby… až 30 let

Zatímco 5leté fixace patří po variabilních úrokových sazbách k nejnižším, u delších fixací na 10 let si klient připlatí od 0,3 do 1,36 procentního bodu. Nejdelší fixaci úrokové sazby nabízí Hypoteční banka a ČSOB, jejichž 30letá fixovaná úroková sazba začíná na 3,39 %. Přestože se jedná o nižší sazbu, než jakou mají jiné banky u 10leté fixace, je bezpečnější se takové fixaci spíše vyhnout.

Největším nebezpečím dlouhých fixací je obtížné předčasné splacení hypotéky např. v případě prodeje nemovitosti, získání mimořádných prostředků či nečekané události v rodině (rozvod, rozchod, úmrtí…). To se ovšem může v dohledné době změnit, neboť čeští zákonodárci připravují novou legislativu o úvěrech, v rámci níž by mělo být zakotveno právo klienta hypoteční úvěr kdykoli předčasně splatit s minimálním poplatkem odpovídajícím nákladům banky. V současnosti lze uskutečnit levnou mimořádnou splátku pouze u spotřebitelských úvěrů nezajištěných nemovitostí, kde je maximální poplatek stanoven na 1 % z objemu mimořádné splátky.

Tabulka 3: Minimální úrokové sazby s 10letou fixací

Poznámka: Minimální úrokové sazby zahrnují veškeré slevy nabízené bankou při maximální bonitě klienta. 

Zdroj: Internetové stránky českých bank k 24. 9. 2015

Dlouhé fixace úrokových sazeb obdobně jako variabilní sazby také nenabízí zdaleka všechny banky. Desetileté fixace sice začínají na 2,69 %, ovšem výsledná sazba závisí na nejrůznějších přirážkách bank za nevyužití jejích dalších finančních produktů a pojištění a pochopitelně též za nedostatečnou bonitu dle ocenění banky. Sazba také může vzrůst při vyšším poměru výše požadované hypotéky k zástavní ceně nemovitosti (LTV).

Nesmíme zapomínat ale ještě na jednu důležitou věc: Inflaci. Pokud si dnes klient zafixuje vyšší úrokovou sazbu, bude již dnes, tedy v dnešních cenách, platit vyšší splátku odpovídající vyšší úrokové sazbě. Při nižší sazbě jednak ušetří (za 0,5 procentního bodu při hypotéce 1 mil. Kč na 30 let přibližně 260 Kč měsíčně) a při obrátce fixace může část hypotéky splatit, navíc při 2% inflaci za pět let stejná nominální splátka reálně zlevní o více než 10 %. Přičteme-li případný růst reálných mezd, je případný růst úrokových sazeb v budoucnosti menším rizikem, než se na první pohled zdá.

Jakou fixaci úrokových sazeb dnes zvolit?

Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám jsou variabilní sazby příliš rizikové. Naopak přirážky u 10 a víceletých sazeb hypotéku zbytečně prodražují. Pro standardní domácnost se tedy až na výjimky vyplatí následovat zlatou střední cestu a využít 5leté fixace úrokových sazeb.