USA hypotéky aneb americký hypoteční zázrak

Americký sen je vírou a přesvědčením rozšířeným v USA, že každý může díky tvrdé práci, chytrosti a odvaze dosáhnout bohatství a společenského vzestupu. Každý může bydlet ve svém, třebas i poslíček se může stát miliardářem, i číšník se může vypracovat na majitele sítě hotelů. V realitě jsou jednou věcí sny a přání, druhou pak tvrdá realita.

Odlišnosti hypotečního úvěrování

Hypoteční úvěr představuje pohledávku zajištěnou reálným majetkem. Nemovitost pak představuje zajištění úvěru, rozšiřuje jistotu věřitele. Dlužník kupuje a věřitel financuje, konkrétní specifika ovšem závisí na právním systému, legislativě a vývoji finančních systémů. Jak nastupuje financializace a sekuritizace, dřívější principy mění a proměňují.
V našich končinách existují výhradně hypotéky, u kterých je dlužník po právní stránce vlastníkem nemovitosti. Věřitel pak získává taková práva, aby se k nemovitosti v případě nesplácení hypotečního úvěru dostal. Při nesplácení dluhu má díky zástavnímu právu věřitel nárok nemovitost prodat a z výnosu dluh vypořádat.
Pokud výnos nepostačuje ke krytí dluhu, v našich končinách běžně za dlužníkem stále zůstává pohledávka ve výši zbývající části dluhu. Existují ovšem i země, ve kterých nemá věřitel právo požadovat doplacení zbývající částky.
Pokud dlužník u tohoto „bez postihového“ dluhu (non recourse debt) selže a nebude splácet, emitent může zabavit zastavenou nemovitost, nicméně nemůže od dlužníka vyžadovat další vyrovnání, i když kolaterál nepokryje celou hodnotu nesplacené částky. Když se dlužník ocitne pod vodou, vrátí klíče, předá nemovitost a pokles cen nemovitostí ho nemusí trápit.
V zahraničí také existují i hypotéky, u kterých je věřitel do splacení dluhu jak právním, tak ekonomickým vlastníkem nemovitosti. Dlužník vystupuje v slabší pozici, věřitel může nemovitost třebas i prodat.

Hypotéky v USA

Ve Spojených státech se poskytují „tradiční“ hypoteční úvěry s pevným úročením zafixovaným na dlouhou dobu trvání hypotéky – dříve bývala splatnost 20 a třebas 30 let, nověji 40 a třebas i 50 let. Dlužníci pak splácí pevnou částku (tj. anuitu) sestávající z naběhlých úroků a splátky jistiny. Jak jistina průběžně klesá, nabíhající úroky se v anuitě snižují a část určená ke splátce jistiny se zvětšuje.
Platí tu známý princip, že čím déle má být úvěr splácen, tím nižší bude pravidelná splátka. Zároveň se zvyšují celkové náklady úvěru, zaplatí se více na úrocích.
Úvěr s ultra dlouhou fixací s sebou nutně nese vysoké úrokové riziko. Dlužník s takovou dlouhou fixací (desítky let) by měl v principu platit více, než třeba dlužník s fixací střednědobou (jednotky let). Zajištění úrokového rizika něco stojí a někdo to zaplatit musí.
Dlouhé fixace pak bývají spojeny s možností (tj. opcí) na předčasné splacení. Zabudovaná opce pak zvyšuje úrokové náklady dlužníka, tento musí hradit opční prémii zahrnutou v úrokových nákladech. V principu pak jde o svolatelný dluhopis, u kterého okamžik svolání a předčasného vyplacení není známý. Pokud se úroková míra snižuje, vlastníci mají tendenci využít opci na předčasné splacení a splatnost se snižuje.
Také si přečtěte: Jak se hýbou úrokové sazby v ČNB

Hypotéky bez splácení jistiny

U nás známe hypoteční úvěry s plovoucí sazbou a hypoteční úvěry s (typicky střednědobou) fixací úrokové míry. V okamžiku konce fixace lze úvěr předčasně splatit, respektive refinancovat. Ve Spojených státech ovšem v oblasti hypotečního financování došlo k velkým inovacím a finančnímu inženýrství – začaly se uplatňovat produkty umožňující nesplácet jistinu anebo třeba ani úrok.
Konkrétním specifickým hypotečním úvěrem uplatňovaným ve Spojených státech je úvěr s tzv. balónovou platbou. Jistina se v průběhu času neamortizuje a předpokládá se, že při splatnosti dojde k jednorázové (balónové) platbě.
Dalším typem hypotečních úvěrů, u kterých se známé a tradované principy opustily, jsou úvěry, u kterých stačí platit jen úroky a jistina jako dlužná částka zůstává nezměněna. Ve Spojených státech bývá běžné, že se takový úvěr uzavře třebas na 10 let. Splátky čítající úrok jsou pak poměrně nízké a v dobách nízkých úrokových sazeb ještě nižší.
Dlužník je z právního hlediska vlastníkem nemovitosti, platí jen úrok, a to že tato platba je v realitě ekonomickým ekvivalentem nájemného, mu vůbec nedochází. Jde o formy úvěrování, které k zadlužování přímo vyzývají. Zdá se, jakoby šlo o to umožnit lidem, aby participovali na zadlužení podstatně větším, než jsou vůbec schopní kdy splatit.
Při nízkých úrokových sazbách je vše zvládnutelné a bezproblémové. Pokud úrokové míry znatelněji rostou, nastupuje problém. Ten ovšem nebudou mít dlužníci ale politici, vždyť nelze připustit exekuci velké části domácností.

Co je to hypotéka se zápornou amortizací

U hypotečního dluhu je ve Spojených státech veřejným tajemstvím, že dlužníci často nejsou schopni jistinu umořovat. Splatnost úvěru se pak posouvá prakticky donekonečna a neočekává se vlastně ani, že by jistina byla někdy splacena. Vrcholem dluhového perpetua mobile jsou hypoteční úvěry se zápornou amortizací.
Dlužníkovi je zde umožněno, aby splácel jen část naběhlých úroků. Tyto úroky se oddálí a připočítají k jistině. Nesplacená částka se postupně zvyšuje, nastupuje záporná amortizace nesplacené částky. Sněhová koule dluhu se tak postupně nabaluje, až bude tak velká, že třeba i zavalí.
Inovované formy úvěrování nastupovaly ve stínu růstu cen nemovitostí. Ceny a ocenění nemovitostí a suma nahromaděného dluhu jsou v principu spojenými nádobami. Pokud by měl dluh poklesnout, poklesne i hladina cen nemovitostí, protože nutně klesne i hodnota finančních instrumentů, které drží cenu nemovitostí vysoko.

^REKLAMA

Odkládání dluhu do hypotečních agentur

Trh hypotečních úvěrů ve Spojených státech je skutečně americky výjimečný. Umožňuje mimořádnou mobilitu směrem vzhůru, na bydlení ve svém dosáhne leckdo. V osmdesátých letech minulého století se dluhové soukolí zadrhávalo a ve věci řešení problémů hypotečního zadlužení se musela angažovat federální vláda.
Řešení spočívalo v nastartování odkládání hypotečních úvěrů do hypotečních agentur a jejich financování prostřednictvím obchodovatelných hypotečních cenných papírů (MBS, mortgage-backed security). Hypoteční agentura pak v uplatněném modelu kupuje hypoteční úvěry od bank, toto jsou finanční aktiva v jejím majetku. Zásadním zdrojem financování jsou hypoteční cenné papíry (MBS).

Hypoteční cenné papíry

MBS je druh cenného papíru krytého aktivy. Jde o investice podobné dluhopisu, který se skládá ze svazku úvěrů na bydlení koupených od bank. Investoři do MBS dostávají pravidelné platby podobné platbám dluhopisových kupónů. Cenu MBS pak v principu snižují opční prémie obtížně kvantifikovatelných opcí na předčasné splacení úvěrů.
Vlastníci MBS se ovšem k právnímu vlastnictví domu nikdy nedostanou, jejich partnerem či protistranou je hypoteční agentura. Ta funguje pod taktovkou vlády a té je zřejmé, že možnosti zabavování nemovitostí jsou ze sociálních důvodů limitovány. Na pozadí všeho stojí skutečnost, že exekuce dlužníků není vzhledem k sociálním dopadům možná.

Hypoteční agentury pod ochranou vlády

Nepřehlédnutelným kamínkem v mozaice amerických hypoték jsou tedy vládou sponzorované hypoteční agentury. Agentury vznikaly pro podporu bydlení středně, nízko i vysoce nízkopříjmových rodin. Měly také podpořit koupě či pronájmy domů tak, aby v podceněných oblastech byly udrženy ceny nemovitostí. Pokud by ceny nemovitostí klesaly, ukázalo by se, že král je nahý.
Banky tak poskytují hypoteční úvěry představující pro ně finanční aktivum, toto následně vyvedou ze své bilance – třebas právě do majetku hypotečních agentur. Odtud už zbývá jen krok k sekuritizaci a emisi cenných papírů, které vzhledem k pozadí představují potenciální toxická finanční aktiva.
Obrázek 1: Hypoteční úvěry jsou v USA vyváděny z bilance hypoteční banky do agentury, sekuritizovány a financovány emitovanými hypotečními cennými papíry (MBS).

Hovoříme o cenných papírech zajištěných hypotečními úvěry, o kterých se předpokládalo, že budou spláceny z peněžních toků od příjemců hypotečních úvěrů. To, že jde o úvěry, o kterých se nepředpokládá, že jistina bude splácena, je věc druhořadá a ukrytá za oponou. Dlouho se ztráty skrytě přenášely na investory do MBS, protože jejich tržní cena potenciální ztráty nebrala v úvahu.
Nejsou-li ale dlužníci schopni jistinu přijatých úvěrů splácet, jsou nemovitosti ekonomicky ve vlastnictví hypotečních agentur. Splátky dlužníků kryjící úroky nebo jejich část tak z ekonomického pohledu de facto představují ekvivalent nájemného. Jde o kouzlo umožňující žít a prožívat americký sen vlastníka nemovitosti – jakkoliv jsem na mizině, mám dům a mohu se cítit jako bohatý.
Na hypoteční agentury nutně dopadají ztráty. Po jistou dobu stabilní financování zajistila emise MBS. Jenže pokud MBS neodráží úvěrové riziko hypotečních úvěrů a jejich výnosnost není v porovnání s výnosností federálních dluhopisů adekvátně vyšší, jde o finanční perpetuum mobile. Dokud může MBS nakupovat centrální banka, zúčtování se odkládá. To, jaká rizika agentury na sebe berou, jak mají oceňovat rizika spojená s deriváty, se ve světle možností příslušné cenné papíry monetizovat a financovat tištěním peněz se stává druhořadou otázkou.
Obrázek 2: Bilance americké centrální banky se nafukuje. Nově emitované peníze financují cenné papíry kryté hypotékami (MBS).

Zdroj: Hutchings Center on Fiskal and Monetary Policy, Federal Reserve

Skomírající idea amerického snu?

V Americe jsou lidé, kteří nemusí platit nájem ani splácet hypoteční úvěr – a i o tom je dnes americký sen. Stačí zaplatit malý úrok, který se díky politice nízkých úrokových sazeb zadařilo stlačit k zemi. I uvolněná úvěrová politika způsobuje, že jistina hypotečních úvěrů příliš nesplácí.
Americká cesta k prosperitě naznačuje, jak je hypotečním úvěrům zapotřebí povolit otěže, aby bylo možné žít kouzlo života na dluh. V Americe existují úvěry, u kterých se předpokládá, že dlužníci jejich jistinu už nikdy nesplatí. Příkladem takového dluhu je úvěr, u kterého se splácí pouze úroky (anebo ani ty ne!).
Na místě je otázka, nakolik se po ekonomické stránce liší situace se značným hypotečním úvěrem zadlužených domácností od nájemného bydlení. Pokud je zkonstruován mechanismus, kdy dlužník nemusí platit úroky a případné kapitálové ztráty z propadu ceny nemovitosti neskončí na jeho bedrech, lze žít kouzlo bydlení ve vlastním na náklady věřitelů.
Při zdárné monetizaci dluhů centrální bankou se rozehrává hra, která podle historických zkušeností končí inflací anebo měnovou reformou. Jakoby v moderních společnostech docházelo k hledání metod, jak lze dobu kouzla života na dluh ještě více protáhnout, jak ještě více zadlužit různé články příslušející k veřejným financím anebo bilanci centrální banky.