Novinky v katastru nemovitostí: Důl už vám nikdo nevezme

Kupujete-li nemovitost, nepochybně si ji prohlédnete v katastru nemovitostí. Tam zjišťujete, zda jednáte se skutečným vlastníkem a jaké jsou další právní skutečnosti nemovitosti. Jenže… dnes mu důvěřovat příliš nemůžete. Pokud koupíte nemovitost od člověka, který je sice zapsán v katastru, ale kupříkladu nezaplatí a v soudní při mu je nemovitost odebrána, vy o ni přijdete a budete se s ním muset soudit o vrácení kupní ceny.

Připravovaná novela zákona o katastru nemovitostí bude jiná. Na záznam v něm se budete moci spolehnout. Pokud od někoho, kdo je v katastru zapsán, nemovitost koupíte, už o ni nepřijdete, ani když ji váš prodávající vlastnil neoprávněně. Na zápis v katastru se budete moci spolehnout. Ale…

…obavy z novely zákona o katastru nemovitostí měli všichni současní vlastníci. Pokud by si někdo neoprávněně na sebe převedl vaši nemovitost, např. zfalšovanou kupní smlouvou, a následně ji prodal, vy se o transakci dozvíte, až když je pozdě. Naštěstí vláda na svém středečním zasedání vnesla do zákona změnu – a majitel nemovitosti se díky ní nedozví až o proběhlé transakci, ale už o zahájení řízení o vkladu.

K získání informace o zahájení řízení si majitel nemovitosti bude muset zřídit datovou schránku. Katastr v zájmu rychlosti zápisu bude zprávy rozesílat právě do datové schránky.

„Je nakročeno správným směrem. Návrh zákona ale zatím nestanovil lhůtu, ve které se majitel může vyjádřit, jestli s nemovitostí skutečně něco dělá, nebo zda jde o podvod,“ uvedl Tomislav Šimeček, předseda OSMD. Lhůta pro vyjádření by ale ještě měla být do zákona doplněna. „Pokud majitel s vkladem do katastru souhlasí, může odpovědět obratem. Zbrzdí se pouze podvodné vklady, o jejichž zastavení jde,“ doplnil Tomislav Šimeček.

^REKLAMA

Včasnou informací s možností zastavení zápisu na základě podvodných skutečností se řeší velká část výhrad vůči novele zákona o katastru nemovitostí. Navíc novela zvyšuje právní jistotu kupujícího, který pouhým shlédnutím záznamu získá sice možná ne vždy pravdivé, ale v každém případě právně závazné informace o vlastnictví.

Nové zápisy

Katastr nemovitostí v současnosti eviduje vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva. K těmto čtyřem právům nově přibyde dalších patnáct:

• Právo stavby
• Budoucí zástavní právo
• Pozástavní právo
• Budoucí výměnek
• Přídatné spoluvlastnictví
• Správa svěřeneckého fondu
• Výhrada vlastnického práva
• Výhrada práva zpětné koupě
• Výhrada práva zpětného prodeje
• Zákaz zcizení nebo zatížení
• Výhrada práva lepšího kupce
• Ujednání o koupi na zkoušku
• Nájem
• Pacht
• Vzdání se práva na náhradu škody na pozemku

Za zápis naprosté většiny z uvedených práv je stanoven poplatek ve výši 1 000 Kč. Pouze zápis při rozdělení nemovitosti na jednotky bude stát 500 Kč (zřejmě proto, že jedna nemovitost může být rozdělena minimálně na dvě jednotky, čili v souhrnu čítá poplatek také minimálně tisícikorunu).

Nová práva zapisovaná do katastru nemovitostí rozšiřují smluvní možnosti a zpřesňují současné zápisy. Pokud kupříkladu rodiče chtějí věnovat dětem byt ještě za svého života, ale chtějí v něm dožít, mají dosud možnost vložit do katastru věcné břemeno. Jeho následné sejmutí přitom není vždy jednoduché. Řešením podle nového zákona bude právo budoucího výměnku, které bude možné stanovit doživotně, nebo na dobu určitou.

^REKLAMA

Stejně tak je v dnešní době obtížné právně prosadit v poslední vůli, aby dědic nemovitost neprodal či nezastavil. Od roku 2014, kdy vstoupí v účinnost nový Občanský zákoník i zákon o katastru nemovitostí, bude řešením vložení časově omezeného zákazu zcizení nebo zatížení.

Za zmínku stojí také práva „na zkoušku“, kdy kupující může ve zkušební době (není-li stanovena, bude roční) nemovitost vrátit. Stejně tak si prodávající může vymínit právo lepšího kupce – tedy pokud ve sjednané době najde lepšího kupce, původní smlouva zaniká. Obdobný charakter mají výhrady práva zpětného prodeje a zpětné koupě.

Do katastru nemovitostí půjde vložit i nájemní či pachtovní smlouvu. Skoro jak čtení z Babičky Boženy Němcové zní paragrafy týkající se pachtu: „Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.“ (Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, § 2332, odst. 1)