Ve vlastním, nebo v nájmu? Trochu jiný pohled

Mantra bydlení ve vlastním

Dostupnost bydlení ve vlastním se naopak s ohledem na nedávnou inflaci cen nemovitostí, předstihující růst mezd, zhoršovala. Když bydlíme ve vlastním, jsme de facto investorem do bytu, který pronajímáme sami sobě. A jsme ve výhodě, protože zde můžeme odečíst úroky z hypotéky ze základu daně z příjmu.

Neseme ale náklady vyplývající z vlastnictví, jako jsou náklady na správu, poskytnuté služby a náklady na financování. Na straně druhé těžíme z výnosů z vlastnictví bytu plynoucí. Byt na hypotéku může být vlastníkem používaný k bydlení. A jedním z výnosů je benefit onoho bydlení ve vlastním. Dalším z výnosů je případné kapitálové zhodnocení.

Ale i když někdo má na to, aby bydlel ve vlastním, nemusí to vždy dávat ekonomický smysl. Mantra, že „kdo má tu možnost, měl by si koupit byt nebo dům a bydlet v pomyslném nájmu sám u sebe“, je oblíbená. Sám Michal Skořepa v rozhovoru přiznal, že bydlí v Praze, a v nájmu. Vyšlo mu to jako „mírně výhodnější“.

Prvním předpokladem dosáhnutí na hypotéku je naspořit aspoň akontaci, část kupní ceny bytu na kterou banka nepůjčí. A mnozí ani s pomocí příbuzných potřebnou sumu dohromady nedají. Jsou tak odsouzení k bydlení v nájmu. Nájemní bydlení může finančně přijít celkově dráž, než kdyby byl daný byt koupen na úvěr.

Placené nájemné je výdajem, který představuje spotřebu. Jenže právě díky bydlení v nájemním bytě, nikoliv ve vlastním, mohou lidé investovat do jiných aktiv, než jsou nemovitostí. Bydlete třeba i v nájmu a peníze, které byste jinak použili na nákup nemovitosti, investujte. Uvažujte, počítejte. Takto nějak zní poselství úvahy mediálně známého ekonoma jedné z českých bank.

^REKLAMA

Alternativní investice

Ano, i ten, kdo bydlí v nájmu, může své přebytky investovat. Například do akcií. A na stará kolena může mít akciové portfolio a reinvestované dividendy. Člověk v nájemním bydlení může akontaci (kterou by dal jako akontaci a vlastní vklad v případě bydlení „ve svém“) investovat do jiných aktiv a investic. Lze zvolit, že bude bydlet v nájmu a investovat alternativními způsoby. Třeba prostřednictvím nemovitostních nebo akciových fondů.

Samotná držba nemovitostí sektorem domácností má ale podle ekonoma spořitelny z makroekonomického hlediska omezovat „investice domácností do produktivnějších aktiv, což ekonomiku zbytečně brzdí.“. Právě zrušení daňového zvýhodnění vlastnického bydlení by pak mělo motivovat Čechy investovat do rizikovějších aktiv.

Tři biliony korun, které české domácnosti drží na bankovních účtech, prý ukazují, že úspory zahálejí výrazně nad úrovní přiměřených rezerv. Bankovní analytik cosi takového připisuje nedostatečné finanční gramotnosti.

V rozhovoru Michal Skořepa odhaluje i svůj odhad vývoje cen nemovitostí: „Umím si představit, že ceny nemovitostí porostou pomaleji než spotřebitelské ceny, nebo že dokonce klesnou. Nemovitosti jsou investiční aktivum jako každé jiné, a pokud se má očekávaný výnos z tohoto aktiva zvýšit podobně, jako se zvýší úrokové sazby a výnosy v ekonomice, musí jeho cena za jinak nezměněných podmínek klesnout.“

Vše by ale mohlo být jinak, pokud by se na realitním trhu rozvinula bublina, která by „fungování posunula mimo popsanou standardní investiční logiku“. Změnit situaci by ale také mohl růst tržního nájemného.

^REKLAMA

Ve vlastním, nebo nájmu?

To, zda se vyplatí bydlet v nájmu, ovlivňují desítky parametrů. Chce to odhadnout vývoj cen bytů, stejně jako nájemného. Z toho by se dal odhadnout výnos realitní investice a ten porovnat s výnosem investic alternativních. Zohlednit je nutné jak náklady a výnosy, tak rizika.

Výpočet něčeho takového má být podle Michala Skořepy náročný: „Parametrů, které je třeba vzít v úvahu, jsou doslova desítky. Od výhledu cen bytů a nájemného přes očekávání ohledně výnosu už zmíněného alternativního aktiva a souvisejících poplatků až po budoucí vývoj úrokových sazeb nebo daní. Je to docela složitý výpočet.“

Není ale třeba házet flintu do žita, pro ty, co mají zájem, je za úplatu k dispozici webová platforma s kalkulačkou. Ta umožňuje za necelé dvě stovky a zadání asi tří desítek parametrů – mnohdy stěží odhadnutelných (!) – spočítat, kdy se vyplatí bydlet v nájmu, a kdy investovat namísto do nemovitosti do akciového fondu nebo jiných alternativ.

Praktikovi se možná bude pohled na odhady budoucího ocenění a kapitálových výnosů zdát jako stěží uchopitelný a příliš akademicky pojatý. Vždyť stačí zjistit, kolik se v průměru platí nájemné z bytu dané velikosti a začít jej porovnávat. S cenou nemovitosti, s náklady na dluhovou službu, s obětovanou příležitostí v případě investice financované vlastními penězi.

Kritickým pohledem se taková kalkulačka může jevit jak přesný součet nepřesných čísel. Smysluplnost výsledků je dána smysluplností vstupních dat. A ta jsou v případě investic v nejistém prostředí zatížena nejednou pochybností. Scénářů možného vývoje je mnoho a odhady problematické.

^REKLAMA

Opomenutí vlivu páky

Koupě bytu je investicí. Specifickou investicí proto, že jej lze koupit na dluh – hypotéka pomáhá jako finanční páka. Investor do nemovitosti se může o tuto páku opřít. Za touto pákou stojící dluh je relativně bezpečný, obchodování na marži a půjčka použitá pro investice do akcií není s hypotékou srovnatelná. Cosi takového jako požadavek na dozajištění není s margin call a doplnění zálohy v případě propadu cen akcií stěží srovnatelný.

A když jsou dlužníci zvýhodněni politikou nízkých úrokových sazeb a stávající finanční represí střadatelů a věřitelů, zdá se být taková investice vždy výhodná. Když někdo při akontaci 500 tisíc disponuje nemovitostí za 5 milionů, a za rok cena vzroste o 10 %, pak je výnos díky páce kdesi jinde než 10% výnos akciového portfolia financovaného pouze vlastním kapitálem. Je tedy pravdou, že ceny nemovitostí mohou i klesat a s konkrétní nemovitostí se pojí konkrétní rizika, nicméně hypotéka je z principu nejlevnějším zdrojem financování.

Skořepovo poselství je zřejmé – chce to dvakrát měřit a jednou řezat. Chápat, že ceny aktiv, jako jsou nemovitosti, mohou být někdy tak vysoké, že výsledný výnos z jejich držby plynoucí se může ukázat chabý. Tak jako tak, úvah nad tím, zda bydlet ve vlastním, nebo v nájmu, není nikdy dost. A pohled investiční, finanční a ekonomický zde neuškodí.

Žádná investice ale není sázkou na jistotu. A to ani v případě bytu pro vlastní bydlení, kdy se lidé často rozhodují pod vlivem emocí a propočet výnosů, nákladů a alternativ zůstává upozaděn. A i nemovitost se může nevyplatit. Jako každá investice s sebou nese rizika, výnosy a náklady.

Některá rizika nájemního bydlení

S pronajímáním bytu se pojí riziko a toto riziko je započteno v ceně tržního nájemného. Z nájemníka by se mohl vyklubat neplatič nebo vandal, a s tím se pojí dodatečné náklady. A když je soudní řešení sporů mezi nájemníky pronajímateli pomalé, všechno je zapotřebí zakalkulovat. V ekonomických nákladech na nájemné se odráží rovněž daňové náklady, které vznikají – zisk pronajímatele je předmětem daně z příjmu, financování investičního bytu nemůže těžit z výhod možnosti odpočtu úroků od daňového základu.

Prověřování potenciálních nájemníků pomocí veřejně dostupných zdrojů, jako je insolvenční rejstřík, bohužel nedává kompletní obrázek. Pomoci pronajímatelům snížit riziko a nájemcům rizikovou přirážku by podle Michala Skořepy mohl legislativně ukotvený ratingový systém. Konkrétně by mohl být legislativně usnadněn vznik agentury, která bude kalkulovat rating nájemníků na základě údajů o nich. Funguje-li to v Německu, mělo by to fungovat i v Česku.

Podobně informačně asymetricky působí skutečnost, že nájemník pronajímatele nezná. I tuto nejistotu by měl pomoci řešit rating. Potom by se „pocit z bydlení v nájmu začal blížit pocitu bydlení ve vlastním“.

Důvěryhodný ratingový systém by mohl vést k poklesu tržního nájemné, naznačil Michal Skořepa. A když bude nájemné levnější, méně lidí by se mohlo „hrnout“ do bydlení ve vlastním.