Otočí vláda realitními hodinami?

Daňový stimul: Jak povzbudit k nákupům vlastního bydlení?

Vláda chce skrytě podpořit trh s nemovitostmi. Pomoci má zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Kupujícím se uleví od povinnosti platit státu 4 % z kupní ceny. Kromě toho má být prodloužena lhůta, tzv. časový test, u příjmů z prodeje nemovitostí pořízených z jiného důvodu než pro potřebu vlastního bydlení. Ze stávajících 5 na 10 let. Kdo koupí a bude čekat, aby na vzestupu ceny vydělal, bude muset na nezdaněný výnos čekat déle.
Vypadá to, že nastala doba, kdy vládní autority chtějí motivovat k dlouhodobějšímu držení bytů. Žádné krátkodobé spekulace, ke kterým docházelo v dobrých časech. Když mělo smysl realitní trh mírnit, nikdo z politiků si na možnost prodloužit časový test týkající se zdanění kapitálového profitu ani nevzpomněl. Přitom samotné spekulativní pořizování druhých, třetích a dalších bytů ve spekulaci na nezdaněný kapitálový zisk po pěti letech mohlo být tahounem nákupů.
Současně se od roku 2022 zruší odpočty úroků z úvěrů poskytnutých na úvěry pro potřebu bydlení. Poplatník si nemá každoročně snížit základ daně z příjmů o částku, kterou zaplatil na úrocích při splácení úvěru. Dva přechodné roky mají možná sloužit pro vytvoření podnětu „kupujte byty, dokud existuje možnost daňové úlevy“.
V první polovině května napsala ministryně financí na twitteru , že realitní experti správnost návrhu na zrušení nabývající daně potvrzují. V principu by měly být byty z druhé ruky sumárně o 4 % levnější – kupující nebude muset nic odvádět státu. Proč takto vláda nepodpoří třebas výrobce aut? Snížit DPH a tím snížit cenu?
Stačí si domýšlet a být kreativní. Může jít o opatření, které má podpořit poptávku po rezidenčních nemovitostech. Motivovat k využití daňových úlev: Rychle kupujte, využijte šance na daňové úlevy. Kupujte, třebas vás předběhne strašák inflace. Nebo také ne?

Panika a strach z inflace a úprk do bytů?

Začaly se prý šířit zvěsti, že zlevní byty. Alespoň podle komentátora jedné finanční skupiny zaměřené na investice na poli  nemovitostí. Byty prý nezlevní: „Aby to mohla být pravda i jinde než na Praze 1, musela by klesat jejich nabídka pomaleji než poptávka.“.  A nabídka  je ochromena, české stavebnictví kvůli karanténě klesá a nabídka se zpomaluje. Ceny bytů dál rostou. Poptávka poroste, lidé se budou bránit proti „monetární politice ČR i EU“.
Poptávka se má prý primárně udržet přes hypoteční financování. Hypotéky mají prý zlevnit – když banky přicházejí o zdroje jiných výnosů. A „každá desetinka znamená velké relativní snížení splátek“. Nemá jít ani o to, aby investiční byt poskytoval oproti alternativním investicím slušný výnos.
Má jít o poptávku „zajišťovací“. Prostě získat a držet reálné aktivum. Jak budou ceny bytů růst, zvýšení ceny má být zdrojem výnosů.
Sebelepší spořicí účet totiž dlouhodobě nic neponese. K tomu možná prý přijde i kouzelník v podobě inflace. Nastupuje potřeba zajištění. Protože lidé jiné investice považují za rizikové, byty mají být tou správnou a nejlepší investicí.  Jak je to tedy s tou monetární politikou centrálních bank?

Úvěrová kouzla  a úvěrová politika: Levné úvěry a drahé byty

Žijeme v době, kdy nejeden ekonomický ukazatel ztrácí smysl. Investovat do nějakého aktiva se prý bude proto, že jeho ocenění bude v dlouhém období jen růst. Zařídí to centrální banky a jejich mocná úvěrová politika.
V realitě rallye nejen na poli nemovitostí minulých let byla tažena právě úvěrováním centrálními bankami – kouzlem likvidity. Úrokové sazby mají být nižší. Další a další úvěry dodávané bankovním systémem znamenají větší a větší ceny toho majetku, který je touto inflační politikou ovlivněn.
Hypotéky mají být levné, byty drahé. Takto je to centrálně plánováno. Ďábel se skrývá v detailu a v tom, jak je koupěschopná poptávka po rezidenčních nemovitostech formována. Ve Spojených státech k tomu mají hypoteční agentury přebalující poskytnuté úvěry do cenných papírů, a tyto sekuritizované papíry mimo jiné financuje i tamní centrální banka.
V Česku (zatím) nic takového neexistuje. Zde je koupěschopná poptávka ovlivňována tím, zda a nakolik budou hypotéky dostupné. Hypotéky třebas i zlevní, ovšem poklesne jejich dostupnost. Banky budou přísněji hodnotit bonitu a vybírat klienty, kterým půjčí a kolik.
Úvěryschopnost a bonita mnohých se vrátí až s oživením ekonomiky a růstem zaměstnanosti. Čím více oživovacích zázraků se na evropské a vládní úrovni podaří realizovat, tím dříve k tomu může dojít. A naopak. Pokud se budou prohlubovat problémy a pnutí kolem eurozóny nebo kolem nekonvenční politiky, koupěschopné poptávky se dostávat nebude.
Centrální banky prý připravily půdu pro růst inflace a nastává doba, kdy ji budou kultivovat. Nyní jsou připraveny poskytovat financování v dalších a dalších miliardách. Důsledkem bude inflační růst cen aktiv – třebas právě bytů. Na každém šprochu pravdy trochu. Pokud jsou ovšem vyslovována komentátorem placeným někým, komu vyvolaný strach hraje do kapsy, opatrnost neškodí.

Koronavirové zadrhnutí: Nejisté scénáře a růst nezaměstnanosti

Několikaletý růst se zastavil. Ze dne na den. Reálná ekonomika zažívá šok, zadrhly se reálné toky. V návaznosti na to drhnou toky finanční. Nastupují různé otázky. Půjde dosáhnout na úvěr? I přes koronakrizi? Krizi solventnosti? Co dlužníci, budou mít z čeho splácet?
A co nezaměstnanost? Najdou se bonitní dlužníci, kteří dosáhnou na hypotéku? Jaké parametry bude hypotéka mít, aby byla banka kryta s ohledem na možnost poklesu cen nemovitostí?
Zákopová válka s koronavirem neskončila. Do hotelů a turistických destinací nemusí dorazit cizinci, stejně jako nemusí dorazit objednávky z ciziny. Když nebudou zakázky, nebudou tržby a nebude zaměstnanost. A bez zaměstnání a jistého zdroje příjmů nebude ani hypoteční financování – banky dlužníkům bez jistoty příjmů a schopnosti splácet prostě nepůjčí.
Jistoty nepřidávají ani epidemiologické úvahy o další vlně epidemie a riziku podzimního souběhu chřipky s koronavirem. Moudrý člověk a dobrý hospodář si v dobách nejistých bude chtít půjčovat na investiční záměry jen stěží. Aby nabízené vládní a jiné stimuly zapůsobily, musely by být natolik velké, aby byla vnímaná rizika převážena profitem.
Poptávku po autech tak možná podnítí šrotovné, poptávku po bytech se pokusí podpořit výše popsaný daňový stimul. Pokud by byla doba boomu a vládl optimismus, bylo by to jasné nakopnutí. I drobný podnět může být v dobách sluncem zalitých impulsem k posílením investiční horečky. V dobách krizových, kdy vládne hospodářský útlum a nezaměstnanost, ovšem takové stimuly moc fungovat nemusí.

^REKLAMA

I epidemie španělské chřipky před sto lety trvala dva roky a ochromila život. Rober Shiller v knize Investiční horečka zmiňuje pandemii španělské chřipky v letech 1918 a 1919:  „..nakazila 28 % Američanů a vyžádala si 675 000 obětí. Tato epidemie nutila…nevyhledávat nové bydlení….zasáhnout celou ekonomiku.“ (Shiller, 2005).

Graf 1: Španělská chřipka před sto lety znamenala pokles akcií. Investice plynuly do jistoty vládních dluhopisů. Bojovalo se o přežití, o investice nebyl zájem.

Očekávaný útlum: Boj o přežití a limity centrálních bank

Prognózy o rychlém oživení, scénář zmačknutí pružiny, která po uvolnění vystřelí, skončily v koši. Očekávaná zákopová válka s koronavirem bude znamenat jiný způsob hospodaření, ekonomika se promění. Bude zapotřebí vypořádávání se s řetězcem problémů. Nebudou zakázky, nebude tolik práce. Bude vládnout nejistota. Když nebude zaměstnanost, nebudou bonitní dlužníci.
Pohledem tzv. realitních hodin se trh prodávajícího, který si mohl diktovat podmínky, překlopí do slabého trhu vyznačujícího se klesajícím zájmem. Kupující budou více opatrní. Kyvadlo se pod vlivem dopadů koronakrize přehoupne a nastoupí trh kupujícího. Pro řadu investorů nastane chvíle, na kterou čekali. V tuto chvíli se otevřou příležitosti k výhodné koupi a uložení peněz do „cihel a malty“.
To, zda vláda dokázala realitními hodinami otočit, uvidíme. Nejdříve ale tak za dva roky.
Graf 2: Už i v Česku se ukazuje, že existují cykly. Realitní hodiny ilustrují, že se střídají fáze boomu s fázemi útlumu, kdy trh zasáhne dno. To je střídáno zotavením. Za posledních dvacet let Česko vyhlíží třetí období propadů.