Všechno je zalité sluncem: Kupujte, (ne)budou!

V dobách kdy existuje více peněz a úvěrů než investičních aktiv a potenciál investičních výnosů klesl, se nemovitosti staly oblíbenou třídou aktiv. Když díky hypotečním úvěrům dosáhlo hodně lidí na financování, koupěschopná poptávka po nemovitostech  zbytněla. Stalo se zvykem mít kolosální dluh a zdá se to být normální. V dlouhodobém horizontu se u nemovitostí předpokládá udržení směnné hodnoty potřebné pro přenesení kupní síly do budoucnosti. Nemovitosti se prostě zdají být tím vhodným investičním aktivem. Je-li cena peněz obzvláště nízká, nutně se to odráží i do ocenění nemovitostí.
Zatímco na trhu komerčních nemovitostí se ceny v principu odvíjí od potenciálu výnosů z nájemného, v případě rezidenčních nemovitostí je cena více subjektivní záležitostí. Jsou kupující, kteří jsou ochotní si připlatit třeba jen právě proto, že koupí právě tu kterou nemovitost, v té které lokalitě a právě v čase kdy chtějí kupovat.
Racionálně uvažující investor naopak bude zjišťovat, kolik by se v dané lokalitě dalo inkasovat na nájemném a toto porovnávat s kupní cenou. Bude-li cena v porovnání s potenciálním výnosem přepálená, stává se koupě spekulací na budoucí růst ceny. Moudrý investor se koupě asi spíše zdrží i v případě, kdy poměr cen nemovitostí vůči příjmům bude na historických maximech. Koupě nemovitosti i pro vlastní bydlení pro něj musí dávat investiční smysl, potenciální úspora na nájemném musí být natolik vysoká, aby i s bezpečnostním polštářem pokryla náklady na financování. V realitě jde ovšem podobná racionalita stranou, rezidenční nemovitostí jsou mnohdy předmětem emocionálního oceňování. Při určování ceny pomáhá představa o tom, za co lze koupit obdobnou nemovitost ve stejné oblasti.
Všechno co je vidět: Ceny rostou!
Využijte levných a dostupných hypoték, nebudou. Je to příležitost investovat do nemovitostí jako aktiv, která v krátkém období nemohou sama sebe zaplatit, ale která se vždy (prý) vyplatí. Odvážnému štěstí přeje, a mnozí, kteří stěží dali dohromady peníze na akontaci, si nyní spokojeně broukají, jak dobře investovali. Cenový růst dokládají to i statistiky zveřejněné Českým statistickým úřadem, ceny bytů od roku 2010 povyskočily v průměru asi o polovinu. Kupujte, nebudou!
Obrázek 1: Graf z dílny Českého statistického úřadu (ČSÚ) dokládající rostoucí vývoj nominálního ocenění bytů v Česku dle indexu bytů ČSÚ. Ceny bytů v posledních letech rostly v řádu desítek procent ročně.

Zdroj: czso.cz
Ceny nemovitosti na dobrém místě (prý) porostou. Jenže co je ono „dobré“ místo? A je myšlen  růst nominální, nebo i reálné hodnoty? A neopírá se související úvaha tak trochu o spekulaci?
Teorie říká, že je-li něco rizikové, představuje to vyšší potenciál výnosu. I když na tom lze možná i vyzískat, je to nelikvidní, je to závazek na dlouhou dobu. Je-li něco v módě, není radno hnát se s davem a bez rozvahy nakupovat. Na finančních trzích se v této souvislosti hovoří o býčí (optimistické) náladě. Vládne-li optimismus, věří se, že cesta k dalšímu cenovému růstu je otevřena.
Na vývoj cen nemovitostí je ovšem nutné nahlížet v dlouhém časovém období. K dispozici jsou údaje ze Spojených států. Po odpoutání dolaru od zlata v roce 1971 zde ceny nemovitostí rostly až do konce tisíciletí podobně jako index spotřebitelských cen (CPI inflace). Přibližně od roku 2000 pak ceny rezidenčních nemovitostí v porovnání s CPI inflací rostly rychleji.
V reakci na hypoteční krizi v roce 2008 pak ceny nemovitostí klesly. Došlo k odhalení, že úvěrový cyklus a financování poskytující instituce se mohou stát nenápadnými spiklenci růstu na trhu rezidenčního bydlení – jde o poměry typické pro nemovitostní bubliny a následné krachy, kde na počátku stojí pokřivení úvěrových standardů a podcenění rizik. Když úvěrové peníze ve velkém směřují do nemovitostí, a později se ukáže neschopnost dlužníků splácet; vzniká potenciální problém.
Jak nastoupí zpomalení, bonita se může ukázat chatrná, nastane odliv, klesnou příjmy a začne se ukazovat, kdo se koupal nahý. Celá investice pak může skončit i karambolem. Dnes to ale vypadá, že ceny rezidenčních nemovitostí ve Spojených státech překonávají vrchol z roku 2008. Nakolik je s ohledem na uměle stlačené úrokové sazby, kvantitativní uvolňování, monetizaci dluhu a množství kumulovaného dluhu setrvalý stav, ukáže až čas. Ceny bytů zkrátka zásadně ovlivňuje měnová politika i politika úrokových sazeb.
Obrázek 2: Vývoj spotřebitelské (CPI) inflace ve Spojených státech a Case-Shillerův index rezidenčního bydlení ve Spojených státech. Ceny nemovitostí nejsou tak stabilní, jak by se zdálo.

Zdroj: advisorperspectives.com
Všechno má své důsledky: Měnové a dluhové souvislosti
Ceny nemovitostí jsou provázány s vývojem celé ekonomiky a fází úvěrového cyklu. Nemovitosti jsou reálným aktivem, jehož ocenění příznačně roste s objemem peněžní zásoby, respektive s inflací. Bude-li se ekonomika oddlužovat, nelze předpokládat závratný růst cen nemovitostí.
Připomeňme, jakou roli hraje poměr hypotečního dluhu k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV). Vysoká finanční páka (LTV) znamená, že se v případě poklesu cen nemovitostí z pohledu bilance dlužníka může vypařit celý vlastní kapitál. Zůstatek hypotečního úvěru je pak vyšší než tržní hodnota nemovitosti. Taková hypotéka může potenciálně zabránit dlužníkovi v refinancování nebo v prodeji. Rozdíl mezi tím, kolik činí dluh a kolik je možné získat od kupujícího, vytváří mezeru, u které hypoteční věřitel očekává, že ji dlužník bude schopný vypořádat.
Obrázek 3: Deflační pokles cen nemovitostí může hypotečním dlužníkům, kteří dluží více, než činí tržní cena zastavené nemovitosti. Jejich hypotéka je „pod vodou“, je to problém, který tíží finanční bilanci dlužníka.

Inflace cen nemovitostí všeobecně hraje do karet stávajícím vlastníkům nemovitostí. Naopak ti kdo chtějí kupovat, tiše brblají, že jim ujel nebo ujíždí vlak. Z pohledu jmění domácností jsou nemovitosti nejhodnotnějšími aktivy, která se v portfoliích domácností nacházejí. Růst ceny o každý procentní bod tak představuje znatelný zásah do jejich bilance. Kdo vlastní nemovitost v době inflačních skoků a šoků, jeho bilance je z pohledu ocenění majetku vylepšena. A tak i hypotéční dlužníci, kteří byli pod vodou a nebyli nuceni prodat, získali možnost dostat se opět nad vodu a nadechnout se.
Všechno má svůj čas: Nemáš na to? Jdi bydlet do nájmu!
Nemovitosti představují unikátní třídu aktiv, která s sebou nese výhody, ale má i mnoho úskalí. Existuje mnoho důvodů, proč investovat do nemovitostí, podobně jako mnoho důvodů, proč to nedělat. Investory obecně zajímají tři vzájemně související aspekty  –  výnosnost, rizikovost a likvidita. Při posuzování výnosnosti vložených prostředků do investičního aktiva za určité období uvažují časovou hodnotu peněz, vliv faktoru času a rizika. Riziko se odráží v možnosti, že se nepodaří očekávanou výnosnost realizovat – jak pravděpodobné je, že se naplní předpoklady, že se naplní to, co je očekáváno a o co se úvahy o výnosnosti opírají.
Říká se „dvakrát měř, jednou řež,“ a platí to i pro realitní investice. I na realitním trhu existují období přepálených cen a ti kdo nakoupí po velkém růstu cen, dopadají špatně. Nasaďme si černé brýle a začněme malovat čerta na zeď. Existují rizika, která pokud by se naplnila, leccos by bylo jinak. Začne-li se ekonomika jednou oddlužovat, nelze předpokládat závratný růst cen nemovitostí. Nezaměstnanost v malé české otevřené ekonomice může třebas v důsledku otřesů v zahraničí náhle povyskočit. V takové situaci může nastoupit spirála klesajících příjmů, problémů s nesplácením dluhů, zabavování majetku a nucených prodejů, poklesu cen, otřesů bankovních bilancí.
Kdo v nesprávnou dobu vyslyší výzvu „kdo koupí, neprohloupí“, a koupí za přepálenou cenu, je možné, že prohloupí. Nákup nemovitostí pro vlastní bydlení začíná a končí stanovením cílů.  Je nesmysl, aby si každý, i člověk s nízkými příjmy nemající majetkové zázemí, bral hypotéku. Záleží také na fázi životního cyklu a okolnostech. Než člověk začne uvažovat o jakýchkoli investicích, měl by mít pořádek v osobních financích. Život na dluh, odsouvání splácení, žádné nebo nedostatečné rezervy, nevyjasněné finanční cíle – to jsou pro vstup do světa investic špatné předpoklady. To že se člověk nejprve naučí něco našetřit, vytvořit si rezervy, a nahromadit peníze použitelné jako vlastní kapitál pro koupi nemovitosti, je prvním předpokladem toho, aby člověk na nastoupené cestě při první překážce neupadl do bláta.