Vyplatí se variabilní hypotéka?

Návod na použití variabilní hypotéky

Těm z vás, které nezajímají analýzy grafů a čísel, nabízíme rovnou přehled doporučení, kdy variabilní hypotéku použít, a kdy ne.

Variabilní hypotéka nabízí rychlé opuštění realitního trhu

Variabilní hypotéka nabízí možnost rychlého opuštění realitního trhu. To je podle našeho názoru největší výhoda variabilní hypotéky. Na rozdíl od hypoték s dlouhodobějšími fixacemi úrokové sazby nabízí většina bank možnost variabilní hypotéku kdykoliv a v plné výši doplatit jen s minimálními sankcemi. To výrazně usnadňuje prodej nemovitosti, pokud se ceny nemovitostí vydají směrem dolů.

Variabilní hypotéka je finančně bezpečná

Pokud chcete prodat nemovitost „uprostřed běhu“ běžné několikaleté fixace úrokové sazby, hrozí velké, i statisícové, finanční sankce za předčasné splacení hypotéky. Variabilní hypotéka vám umožní se jim vyhnout a udělat tak realitní obchod výrazně bezpečnější.

Variabilní hypotéka je nebezpečná

Ber, kde ber, je Česká republika malou otevřenou ekonomikou. „Pluje na vlnách světových finančních oceánů a pohazují si s ní i vlny, které ona sama nezpůsobila.“ Jinak řečeno, český realitní investor i český dlužník „musí řešit celý svět“, nejen Českou republiku. Musí tedy počítat s faktem, že český trh úrokových sazeb bude vždy volatilnější, než trhy velkých měn, a že se do něj „otisknou“ i události, které si český trh sám „nevytvořil“.

Z naší analýzy vývoje úrokových sazeb od roku 2000 vyplývá, že byly výnosové křivky po většinu času rostoucí nebo ploché, tedy, že byl po většinu času za posledních jedenáct let vytvořen předpoklad pro to, aby byly úrokové sazby variabilních hypoték nižší než fixované sazby. Přesto musí český investor resp. dlužník více počítat s tím, že bude úroková sazba jeho variabilní hypotéky v korunách vyšší častěji, než úrokové sazby hypoték s delší fixací poskytnuté ve velké měně, např. v eurech nebo dolarech.

^REKLAMA

Pokud se tedy rozhodnete pro variabilní hypotéku, určitě si vytvořte vyšší finanční rezervy na období, kdy budete muset platit vyšší úrok a splátky vaší hypotéky výrazně vzrostou. I tak by však tyto náklady neměly být vyšší než sankce za předčasné splacení běžné hypotéky uprostřed fixace.

Variabilní hypotéku nabízejí většinou menší banky

Variabilní hypotéku nabízejí spíše menší a bohužel hůře „neprocesované“ banky. Ty s nimi ostatně přišly jako s „trhákem“ proti bankám velkým. Je dobré to vědět, abyste předešli zklamání, že po vás chce banka další a další doklady nebo že se mohou vyskytnout komplikace.

Banky se variabilní hypotéky spíš bojí

Dalším rozdílem mezi běžnými a variabilními hypotékami je, že u variabilních hypoték banky častěji požadují, aby byla hypotéka splácena degresivně (nebo lineárně). To vede k rychlejšímu poklesu hypotéky, ale také k mnohem vyšším splátkám na počátku splácení.

Z toho je vidět, že se i banky dopadu nestability úrokových sazeb na klienty spíše obávají. Chtějí, aby dluh dlužníka klesal co nejrychleji pro případ, že by se úrokové sazby rozhoupaly.

^REKLAMA

Variabilní hypotéky: Doporučení

Variabilní hypotéku tedy můžeme doporučit především pro fakt, že umožňuje rychle vystoupit z realitního trhu bez vysokých finančních sankcí. Ty by v průměru byly mnohem vyšší než náklady na vyšší úroky placené v obdobích, kdy jsou úrokové sazby variabilních hypoték vyšší, než sazby hypoték s fixací.

Variabilní hypotéky však vyžadují vyšší finanční rezervy na splátky hypotéky. Také je nedoporučujeme v případě, kdy jste pod časovým tlakem nebo je vaše situace (zdroje příjmu, podmínky pro čerpání, méně kvalitní zástava) z pohledu banky nepreferovaná. Hrozí vám pak spousta napětí, stresu, smluvních pokut od prodávajících, pokud pro získání hypotéky využijete (menší) banku, která každou hypotéku posuzuje individuálně.    

Autoři jsou ze společnosti Callido, která se zabývá zprostředkováním úvěrů na bydlení