Výpověď z nájmu bez udání důvodu? Ano!

Výpověď z nájmu bez udání důvodu ze strany pronajímatele je hojně diskutovaným kontroversním tématem. Rozebírají se v něm práva majitelů a ochrana vlastnictví včetně svobody nakládání s vlastním majetkem a práva nájemníků. Na Slovensku již dilema vyřešili a možnost výpovědi bez udání důvodu umožnili.

Možnost dát nájemníkovi výpověď bez udání důvodu je i na Slovensku velmi striktně omezena zákonem. Týká se především bytů v restituovaných domech, kde stále žijí rodiny do bytů dosazeny před rokem 1989 komunistickým režimem a kde stále nájemníci platí regulované nájemné. Majitelé domů tak dostávají minimální částky od nájemníků, přestože se musí o svůj majetek starat a domy opravovat. Zákon tak má narovnat vlastnické vztahy.

Finanční otázka nemožnosti vypovědět nájemníka z bytu je pouze jedním aspektem, byť významným. I dům obsazený nájemníky s regulovaným nájemným je potřeba platit opravy v tržních cenách. V Česku navíc s rostoucí daní z přidané hodnoty. Druhým aspektem jsou mezilidské vztahy.

Není ojedinělé, že nejlepší byty v bytových domech zabrali lidé, kteří je sebrali jejich původním majitelům v rámci znárodňování v době budování socialismu. Po přechodu na tržní ekonomiku se v rámci restitucí dostávali původní vlastníci (či jejich potomci) ke svému majetku, ovšem zatíženým nájemníkem „na věčné časy“. Stejným nájemníkem, který se jim smál, když se stěhoval do jejich domu „rozhodnutím Strany“, a který se jim smál do očí, když platil regulované nájemné ve výši zlomku tržního nájemného.

Cílem „výpovědi bez udání důvodu“ není vyhodit lidi na ulici. Slovenský zákon tak stanovuje výpovědní lhůtu 6 až 12 měsíců – a nájemník má tak dostatečný čas řešit svou vlastní bytovou situaci. A nebo se může spolehnout na obec. Ta získala povinnost zajistit těm, kteří nejsou schopni se sami postarat o své bydlení (ať už vlastnické, nebo s tržním nájemným) o náhradní byt.

^REKLAMA

Obecních bytů ale není nikdy dostatek (pomiňme „fakt“, že je potřeba nejprve uspokojit bytové a jiné potřeby radních, a pak teprve zbývají byty pro finančně slabší spoluobčany). V takovém případě mají nájemníci spolu s obcí čas do roku 2016, přičemž zákon stanovuje též postupný růst nájemného.

Jakmile je libovolné zboží (včetně nájemního bytu) prodáváno pod jeho tržní cenou (tedy cenou, za kterou jsou prodávající ochotni nabídnout právě tolik, kolik jsou kupující ochotni koupit), převyšuje zájem nabízené množství. Obce by tak museli stavět či nakupovat byty ve velkém a zcela by zdeformovaly tržní prostředí:

• Ceny bytů by rostly pod vlivem obecní poptávky
• Ceny stavebních prací by rostly zároveň s obecní výstavbou

Výpověď z nájmu bez udání důvodu jako výhoda pro nájemníka

Odpůrci možností výpovědi z nájmu bez udání důvodu se většinou ohánějí právy nájemníka a základní potřebou bydlení pro každého. Otázkou ale je, do jaké míry má „právo na bydlení“ zajišťovat soukromý majitel bytu či domu a do jaké míry se mají o „vyhoštěné nájemníky“ postarat obec či stát, pokud se nedokáží o sebe postarat sami.

„Sdružení nájemníků ČR nesouhlasí se zavedením výpovědi z nájemního bytu bez udání důvodu. V souladu s publikovaným stanoviskem ministra pro místní rozvoj Kamila Jankovského se domníváme, že před dokončením přechodu na smluvní nájemné v ČR nelze s navrhovanou úpravou uvažovat,“ uvádí navíc Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků.

^REKLAMA

Současná úprava je nevyvážená i z toho důvodu, že nájemník může majiteli bytu výpověď bez udání důvodu kdykoli podat. Stejná možnost pro majitele se ale může vyplatit i nájemníkům.

Při uzavírání nové nájemní smlouvy podstupuje majitel bytu řadu rizik. Kupříkladu, že jeho nájemník nebude platit nájemné, bude narušovat sousedské vztahy apod. Při neplacení nájemného lze i v současné podobě zákona nájemníka vystěhovat – i když občas je to právní ořech. Důvody pro potřebu uvolnění bytu mohou být ale mnohem méně závažné z pohledu zákona, a tak v současné podobě nájemník v bytě zůstane[1]. A tak se pronajímatelé brání, nejčastěji uzavíráním smluv na dobu určitou.

Pokud by měl pronajímatel možnost nájemníka vypovědět bez udání důvodu, byl by mnohem ochotnější přistoupit na smlouvu na dobu neurčitou.

Negativa výpovědi bez udání důvodu

Stinnou stránkou možnosti výpovědi ze strany pronajímatele bez udání důvodu je větší nejistota nájemníků. V případě příliš častých výpovědí jsou vystavováni nutnosti shánět nové ubytování a stěhovat se, což s sebou nese i další náklady.

^REKLAMA

Snížit riziko častého stěhování lze např. vhodně stanovenou výpovědní dobou (např. 6 měsíců), která dá nájemníkovi čas na vyhledání nového bytu.

Možnost výpovědi a hrozba vypovězení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele může být použita také jako strategický tah ve vyjednávání o navýšení nájemného. Chce-li pronajímatel zvýšit nájemné nad úroveň stanovenou ve smlouvě, může pohrozit nájemníkovi výpovědí – a ten buď přistoupí na vyšší nájem, nebo si najde nové bydlení (včetně nákladů (nejen finančních, ale i časových) s tím spojených).

Na druhou stranu má stejnou možnost hrozby výpovědí nájemník i nyní. Jeho postavení přitom není slabší než postavení pronajímatele. Zatímco výpovědí nájemníkovi vznikají náklady na stěhování, pronajímateli vznikají náklady na shánění nového nájemníka, plus možné prodlevy v toku nájemného, pokud k výměně nájemníků nedojde v těsné návaznosti.

Nájemník má vůči pronajímateli tak silnou vyjednávací pozici, jak dobrá je jeho platební morálka – a pochopitelně také, jak vysoké nájemné (vzhledem k tržnímu nájemnému v daném místě) platí. Pronajímatelé jsou často ochotni přistoupit na nižší nájemné u osob, které nájemné platí pravidelně a bez upomínek. U nového nájemníka se budoucí platební morálka odhaduje jen obtížně a každý nový nájemník tak představuje pro pronajímatele vyšší riziko.

Zejména v posledních měsících, kdy tržní nájemné klesá, je postavení nájemníků mnohem silnější. A to bez ohledu na zákony, které jsou jim více nakloněny i v běžné ekonomické situaci.