Zákaz výpovědi z nájmu při neplacení po dobu nouzového stavu: Pronajímatelé mají nést rizika a náklady sami

Zákaz výpovědi výhradně z důvodu neplacení nájemného

Dva návrhy zákonů o některých opatření ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby a na nájemce prostor sloužících k podnikání zamířily na počátku dubna do Sněmovny.
Pro účely odkladu plateb nájemného návrhy obou zákonů definují rozhodnou dobu a ochranou dobu. Pokud v rozhodné době nastalo prodlení v platbách nájemného z důvodu, který je převážně důsledkem omezujících opatření souvisejících s epidemií koronaviru, není možné dát nájemci výpověď z důvodu prodlení v úhradě nájemného. Zákaz výpovědi platí až do konce ochranné doby. Odchylné ujednání, které by bylo v neprospěch nájemce, není připuštěno.

„Jde o přenesení odpovědnosti státu, který by se měl v době krize o své občany postarat, na náhodně vybranou, tedy diskriminovanou skupinu vlastníků bytových nemovitostí,“ uvádí k návrhu Milan Krček, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů v ČR.
„Už teď se nám ozývá mnoho našich členů – drobných pronajímatelů – s obavami, že nebudou schopni se o své nemovitosti postarat. Mnoho z nich je existenčně závislých na pravidelném příjmu z pronájmu a často také mají vlastní finanční závazky,“ dodává.

Za špatný nápad považuje navrhovaná opatření i generální ředitel společnosti EKOSPOL Evžen Korec. „Odložení splatnosti nájmu by vedlo k tomu, že by každý přestal platit každému. Všichni by se snažili držet nějaké peníze pro případ ještě větší krize. Pokud by jim tedy ještě vůbec nějaké finance zbyly. Jde také o velký morální hazard. Jakýkoliv dlužník by nyní mohl argumentovat, proč má splácet své závazky on, když jiná velká skupina lidí platit nemusí,“ míní Korec.

U nebytových prostorů ochranná doba do roku 2022, u bytů jen na rok

Rozhodná doba v případě nájmu nebytového prostoru sloužícího k podnikání je dobou od 12. března 2020 do 30. června 2020. Nájemci není možné vypovědět nájemní smlouvu během ochranné doby, která začíná od účinnosti zákona a končí 31. března 2022.
U nájmu bytu začíná rozhodná doba 12. března 2020, ale končí až 30. září 2020. Přitom ochranná doba pro účely nájmu prostor sloužících pro bytovou potřebu skončí již 31. května 2021.

^REKLAMA

Úroky z prodlení běží dál

Opatření sloužící ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce ale neznamenají plošný odklad plateb nájemného. Podnikatel v pronajatých prostorách ani nájemce bytu se nemůže z důvodu neplacení ocitnout na ulici, jeho povinnost platit nájemné však platí dál. Veškeré pohledávky musí být nájemcem uhrazeny do konce ochranné doby, jinak může po jejím uplynutí dostat výpověď, a to s pětidenní výpovědní dobou.
Přitom ale rizika neplacení po celou ochranou dobu dopadají na vlastníky bytů a komerčních prostor, kterým nezbývá než doufat, že po ukončení ochranné doby a vystěhování neplatícího nájemníka z něho dlužné nájemné dostane.
Návrhy se nezmiňují o omezení použitelnosti složené kauce, má-li ji tedy pronajímatel k dispozici, může k uspokojení plateb nájemného využít kauci. V současné podobě není v návrzích zákonů uvedeno nic ani o odpuštění povinnosti k úhradě úroků z prodlení, ty je tedy nájemce za dobu prodlení s platbou nájemného povinen platit nadále. Nájemce prostor sloužících k podnikání, má-li pro případ neplacení nájemného sjednánu smluvní pokutu, bude povinen uhradit i tu.

Aby byl nájemce pod ochranou navrhovaných zákonů, musí být současně naplněny následující podmínky:

• do prodlení se dostal v rozhodné době (nejpozději do 30. června 2020 u prostor k podnikání a nejpozději do 30. září u bytu) a
• důvodem prodlení s úhradou je převážně omezující opatření související s koronavirem.

Přitom však platí, že

• nejdříve po ukončení nouzového stavu je možné požádat o zrušení nájmu, pokud po pronajímateli nelze spravedlivě požadovat, aby omezení snášel (například je příjem z nájemného jeho jediným zdrojem obživy),
• před výpovědí z důvodu neplacení je nájemce chráněn pouze do konce ochranné doby, během které je povinen veškeré dlužné částky pronajímateli uhradit,
• nájem lze nadále vypovědět z jiných důvodů, než je prodlení s úhradou nájemného,
• za prodlení s úhradou nájemného může pronajímatel požadovat úhradu zákonného úroku z prodlení v případě nájmu bytu, případně i vyššího smluvního úroku z prodlení, jedná-li se o nájem prostor k podnikání,
• není omezeno uspokojení dlužného nájemného ze složené kauce (jistoty).