Vyšší DPH a daň z převodu nemovitostí zvýší cenu bytů?

V současné době se daň z přidané hodnoty pohybuje na úrovni 20 % (základní sazba) a 14 % (snížená sazba). Naposledy došlo k jejímu zvýšení v lednu tohoto roku – u základní sazby se zvýšila dokonce o 4 procentní body z 10 % na 14 %. Daň z převodu nemovitostí je stabilnější a dlouhodobě se pohybuje na úrovni 3 %.

Právě snížená sazba daně má vliv na ceny novostaveb. Daň z přidané hodnoty se ještě ve výjimečných případech může dotknout nájemného, ovšem to jen tehdy, pokud je pronajímatelem plátce DPH, který zároveň chce proti nájemnému uplatňovat daň na vstupu. To se děje poměrně zřídka a zpravidla jen tehdy, je-li i nájemníkem plátce daně. Naopak daň z převodu nemovitostí se dotkne i starších nemovitostí.

Daň z přidané hodnoty

Každé zvýšení daně z přidané hodnoty je provázeno nelibostí ze strany developerů. Stačí, aby se daň zvýšila nepatrně, a už varují před blížícím se nárůstem cen. A lidé z obavy před dražšími byty začínají horečně nakupovat.

Varování před dopady vlivem zvýšení snížené sazby DPH se ozývají i dnes. Nyní ale nesměřují přímo ke zvyšování cen, ale k útlumu bytové výstavby. Developeři mají postaveno rekordní množství volných bytů a daň z přidané hodnoty je to poslední, co ovlivňuje jejich prodejnost. Mnohem významnějším faktorem je nízká poptávka ze strany potenciálních kupců.

Zvýšení daně z přidané hodnoty by pravděpodobně ceny novostaveb příliš neovlivnilo. Přeci jen, jedná se pouze o jeden procentní bod, který se snadno skryje v různých slevách. Navíc lidé již nejsou ochotni nemovitosti příliš přeplácet. Dopad by se tak skutečně projevil spíše na straně developerů, kteří by museli vyšší daň vzít na svá bedra.

^REKLAMA

Otázkou ale je, zda by zvýšení DPH přineslo kýžený efekt pro státní rozpočet. Poslední zvýšení snížené sazby přispělo pouze nižším výběrem daně. Lidé začali méně utrácet, čímž zaplatili méně na dani. Při dalším zvýšení daně může dojít k dalšímu omezení spotřeby, a tedy k dalšímu snížení příjmu státního rozpočtu. Ovšem nemusí. Pokud kupující již nemají prostor pro další úspory, výběr daně se může zvýšit.

Daň z převodu nemovitostí

Mnohem větší dopad by mělo plánované zvýšení daně z převodu nemovitostí. Současná sazba ve výši 3 % z vyšší ceny mezi kupní a odhadní znamená, že při prodeji bytu v ceně 2 mil. Kč obdrží stát 60 tis. Kč na dani. V případě zvýšení sazby na plánovaných 5 % by stát získal za stejný byt 100 tis. Kč.

Vyšší daň z převodu nemovitostí by se dotkla jak nových, tak starších nemovitostí, tedy celého realitního trhu. A zvýšenou daňovou zátěž by musel někdo zaplatit – buď kupující ve vyšší ceně, nebo prodávající v nižším čistém příjmu. Protože se ale jedná o plošný zásah do celého realitního trhu, pravděpodobně by větší dopad zvýšení daně z převodu nemovitostí padl na kupující.

Vyšší daň z převodu nemovitostí má ale další negativní důsledky. V Česku je značná preference vlastnického bydlení. A daň z nemovitostí dále snižuje ochotu lidí stěhovat se za prací. Pokud mají prodat svou nemovitost, mnohdy ještě zatíženou hypotékou, a navíc zaplatit daň z převodu… to poměrně značně snižuje motivaci hledat zaměstnání v jiné části země.

^REKLAMA

Zvýšení daní…

V rámci balíčku zvýšení daní se objevuje i zavedení vyšší sazby daně z příjmů pro lidi s příjmy nad 100 tis. Kč. Toto opatření zřejmě nebude mít větší dopad na realitní trh, ale v každém případě bude mít negativní vliv na motivaci schopných a aktivních lidí více podnikat – a při svém úspěšném podnikání zaměstnávat další lidi.

Za pozornost stojí také rozpor mezi současnou zarputilou snahou vlády o zvýšení daňových příjmů místo původních proklamací o snižování výdajů.

Celkový dopad případného schválení daňových změn bude pro realitní trh negativní: současný náznak oživení trhu dostane další klacek pod nohy a ceny přinejmenším neprojeví snahu o pokles.