Zákon ke zmírnění dopadů koronaviru: Kdy lze vypovědět nájem bytu?

Jak má ochrana před výpovědí fungovat

Podle zákona č. 209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů koronaviru na nájemce prostor sloužících k uspokojení bytové potřeby, je odložen pouze jediný ze sankčních důsledků neplacení nájemného – možnost vypovědět nájem bytu. Úroky z prodlení nájemci nabíhají dál.

Zároveň není zákonem nijak dotčena možnost pronajímatele vypovědět nájem bytu z jiných důvodů, než je neplacení nájemného. Nastalo-li prodlení s platbami nájemného v rozhodné době od 12. března do 31. července letošního roku, má nájemce čas na úhradu dlužných částek do konce roku. Následně by mu mohl pronajímatel dát výpověď i bez výpovědní doby.

Ochrany se musí nájemce výslovně dovolat. Oznámí tedy pronajímateli skutečnost, že se chystá využít ochranné doby pro neschopnost uhradit nájemné z důvodu opatření proti epidemii.

„Pokud nájemce bude nečinný, neprodleně a bez zbytečného odkladu nedoloží pronajímateli absenci příjmů, ochranné opatření se na něj nevztahuje. Ministerstvo doporučuje, a lze předpokládat, že řada pronajímatelů vnímá krizovou situaci a sama se s nájemcem dohodne na přechodně nižším nájemném, či si sami dohodnou splátkový kalendář, který bude pro obě strany vyhovující, přičemž vůbec nebude potřeba zákonné ochrany využít,“ píše k tomu Ministerstvo pro místní rozvoj.

^REKLAMA

Okamžitá výpověď – ano nebo ne?

Podle nového zákona může pronajímatel vypovědět nájemci nájemní smlouvu i bez výpovědní doby, pokud nejpozději do 31. prosince neuhradí veškeré dlužné nájemné, které se stalo splatným v rozhodné době (od 12. března do 31. července 2020).

„Pokud si představíme, že by k 31. 12. 2020 byl nájemce v prodlení pouze s malou částí měsíčního nájemného, například za měsíc duben 2020, mohl by se mu pronajímatel vypovědět okamžitě nájem bez výpovědní doby, a nájemce by musel bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu, byt odevzdat,“ upozorňuje advokátka Tereza Drastichová z advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.

Přitom však občanský zákoník k ochraně nájemce obsahuje pravidlo, podle něhož lze nájem vypovědět okamžitě pouze v případě, kdy dluh na nájemném a souvisejících poplatcích za služby, dosáhne výše odpovídající trojnásobku měsíčních plateb. „Domníváme se, že by se právním výkladem dalo dospět k závěru, že i v případech stanovených v § 3 odst. 4 zákona 209/2020 Sb., bude muset být současně naplněna podmínka prodlení s placením za dobu tří měsíců,“ míní Drastichová. „V této otázce se však v současnosti pohybujeme v rovině právních názorů a jasná odpověď prozatím neexistuje,“ dodává advokátka.

Potvrzení o důvodu neplacení nájemného

Poslaneckým pozměňovacím návrhem se do zákona dostala povinnost nájemce doložit skutečnost, že prodlení s platbou nastala v důsledku opatření proti koronaviru. Skutečnosti doloží potvrzením vystaveným úřadem práce.

^REKLAMA

„Nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doloží okolnosti prodlení podle odstavce 1 písm. b), potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn,“ stojí v § 3 odst. 3 zákona 209/2020 Sb.

Toto potvrzení je ale velmi problematické, a to z několika důvodů. Úřady práce nemají zákonné zmocnění takové potvrzení vydávat a nedisponují dostatečnými personálními kapacitami k přezkumu majetkových poměrů nájemců. Nadto mají být dokumenty, které nájemce musí předložit, stanoveny metodickým pokynem. Tento metodický pokyn má vydat Ministerstvo pro místní rozvoj, které není nadřízeným ministerstvem pro úřady práce (tím by bylo Ministerstvo práce a sociálních věcí). Navíc žádný metodický pokyn ještě není vydán, není tedy zřejmé, jak se mají nájemci bránit v tomto okamžiku.

„Nájemcům bychom doporučili kontaktovat pronajímatele oznámit mu, že jako nájemci byli opatřeními proti epidemii zasaženi a dovolat se tak ochrany podle zákona č. 209/2020 Sb.,“ doporučuje Tereza Drastichová. Následně by bylo na domluvě pronajímatele s nájemcem, jak vhodně rozhodné skutečnosti doložit.

Než bude zřejmé, jaké potvrzení má úřad práce vydat, lze podle advokátky doložit například výpověď z pracovního poměru nebo rozhodnutí zaměstnavatele o snížení mzdy. U podnikatelů připadá v úvahu obchodní korespondence, která dokládá pokles zakázkové náplně, uvádí Drastichová. Ministerstvo pro místní rozvoj doplňuje výčet možných dokladů ještě o potvrzení zaměstnavatele o překážkách v práci, dokladem o ošetřovném nebo dokladem o karanténě.