Zpřísnění omezení hypoték: Má ČNB šanci?

ČNB již několik let varuje před blížící se realitní bublinou a připravuje banky a jejich klienty na růst úrokových sazeb. Zákonná možnost regulace hypotečních úvěrů sice uvízla v Poslanecké sněmovně, přesto se centrální banka činí. V souvislosti se Zprávou o finanční stabilitě 2016/2017 vydala i Úřední sdělení ČNB 13. 6. 2017. A dál v něm zpřísňuje svá „doporučení“, jak mají banky (a nově i nebankovní poskytovatelé úvěrů) hodnotit úvěrové riziko.
Nejvýznamnějším krokem je rozšíření „doporučení“ i na nebankovní poskytovatele úvěrů. Ti spadli pod ochranná křídla ČNB s novým zákonem o spotřebitelském úvěru. A ani oni nyní nesmí poskytovat nejen vyšší hypotéky, ale ani hypotéky dofinancovávat.

Doporučení ČNB v kostce aneb Zpřísnění omezení hypoték

Česká národní banka v novém Úředním sdělení „Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí“ vydala šestici doporučení. Některá z nich jsou více a jiná méně závazná pro poskytovatele hypoték a dalších úvěrů. U některých „pouze“ bankám doporučuje zvýšenou obezřetnost.

LTV nad 90 %? Ani náhodou…

Základem „doporučení“ ze strany ČNB je omezení výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) na 90 %. Přestože ČNB uvádí „poskytovatelům se doporučuje, aby ukazatel LTV žádného retailového úvěru zajištěného rezidenční nemovitostí nepřesáhl 90 %“, na porušení tohoto pravidla by banka nepochybně doplatila a promítlo by se to v požadavku dohledového orgánu na kapitál.
Zároveň ČNB doporučuje neposkytovat více než 15 % úvěr s LTV v rozmezí od 80 % do 90 % v kalendářním čtvrtletí. I toto banky berou vážně a promítlo se to ve zdražení hypoték nad 80 % LTV, v některých případech na zlevnění hypoték do 80 % LTV a jedna banka „pro jistotu“ odložila čerpání hypoték s vyššími LTV ze druhého čtvrtletí.
„Poskytovatelé by neměli obcházet omezení hodnoty ukazatele LTV souběžným poskytováním spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou rezidenční nemovitostí nad rámec retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí,“ dodává ČNB.
Česká národní banka zároveň varuje před „lehkovážnými“ odhady cen nemovitostí: „Poskytovatelé by měli přistupovat ke stanovení hodnoty zajištění pro účely výpočtu ukazatele LTV konzervativně a brát v úvahu riziko nadhodnocení cen nemovitostí.“ Je tak možné, že při příští kontrole v bance si dohledový pracovník pozve na kobereček odhadce…

DTI a DSTI na scéně…

ČNB bankám dále „doporučuje“ zohlednit další úvěrové ukazatele – DTI a DSTI. V tomto případě dohledový orgán není (zatím?) příliš striktní. „Obzvláště obezřetně by poskytovatelé měli posuzovat žádosti o poskytnutí úvěru u žadatelů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 40 %,“ radí ČNB bankám zejména v souvislosti s hypotékami nad 80 % LTV.
Banky by si navíc měly dělat „zátěžové testy“ klientů – zda budou schopni splácet i při růstu sazeb, ztrátě příjmu, rozvodu… až se zdá, že se risk management bank přesunul do útrob centrální banky, nebo je to alespoň cílem ČNB. Vždyť komerční banky pracují s rizikem a vyhodnocují ho. A podle veškerých zátěžových testů bank velmi dobře.

Splatnost 40 let? Zapomeňte…

Česká národní banka považuje za rizikové i dlouhé splatnosti hypoték. Částečně má pravdu. V případě finančních potíží domácnosti lze kratší splatnost prodloužit a snížit tak splátky. ČNB bankám radí neposkytovat hypotéky se splatností přesahující ekonomickou aktivitu klientů (tedy do důchodu) a životnost nemovitosti. „Zpravidla by neměla přesahovat 30 let,“ dodává ČNB.
Novinkou je „doporučení“ maximální splatnosti u nezajištěných spotřebitelských úvěrů… ovšem pouze pro držitele hypotéky. „Splatnost nezajištěného spotřebitelského úvěru poskytovaného klientovi, který má sjednán retailový úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí, by neměla přesahovat 8 let,“ uvádí ČNB. Za zamyšlení stojí, proč právě 8 let, proč ne třeba 7,5 roku, nebo 8,5 roku… Úřední sdělení ovšem sděluje pouze závěry, neuvádí, jak ke konkrétním „doporučením“ dohledový orgán přišel.
ČNB zároveň varuje před hypotékami s progresivním (rostoucím) splácením či s odloženou splatností jistiny: „Poskytovatelé by neměli poskytovat retailové úvěry zajištěné rezidenční nemovitostí s nestandardním průběhem splácení vedoucím k přesunu zatížení klienta na pozdější období.“

^REKLAMA

Chcete zvýšit jistinu při refinancování? Banka vás musí „proklepnout“…

Při refinancování hypotéky se může vyplatit navýšit jistinu (půjčit si víc). Místo drahého úvěru na automobil či nezajištěného úvěru na rekonstrukci může domácnost získat peníze za levný „hypoteční“ úrok. ČNB tomu ale vystavěla háček. Banka v takovém případě bude muset znovu posoudit schopnost splácet úvěr a může potřebovat i nový odhad ceny nemovitosti.
„Zejména pokud poskytovatelé navyšují zůstatek refinancovaného úvěru o více než 10 % či 200 tis. Kč, měli by samostatně posuzovat dodržování všech zásad obezřetného řízení rizik včetně zjištění aktuální hodnoty zastavované nemovitosti,“ zdůrazňuje ČNB.

Zprostředkovatelé jsou zlo…?

ČNB i v Úředním sdělení pokračuje v tvrdé rétorice proti finančním zprostředkovatelům: „Poskytovatelé by měli uplatňovat při spolupráci se zprostředkovateli úvěrů obezřetný přístup a zohledňovat rizika související s jejich odlišnými zájmy, které vytváří potenciál pro nadměrné uvolňování úvěrových standardů.“
Téměř „převratně“ zní další doporučení: „Poskytovatelé by měli u retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí sjednaných zprostředkovateli samostatně monitorovat vývoj úvěrového rizika a srovnávat ho s vývojem úvěrového rizika u ostatních retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí.“ Zřejmě se ČNB inspirovala u některých komerčních bank, které sledují úvěrové portfolio nejen finančně zprostředkovatelských společností, ale i konkrétních zprostředkovatelů.
Co si představit pod prohlášením „poskytovatelé by neměli vytvářet taková pobídková schémata pro zprostředkovatele, která ve svém důsledku vytvářejí podmínky pro vznik systémových rizik“? Nemotivovat zprostředkovatele k získávání hypotečních klientů? Nenastavovat prémie za objem? Nebo nedávat provize za zprostředkování vůbec?

Hypotéka na pronájem? Jen 60% LTV…

Úřední sdělení opakuje omezení poskytování hypoték na nákup nemovitosti k pronájmu na 60 % LTV. Zároveň bankám „doporučuje zkvalitnit řízení rizik s ohledem na správné určení účelu retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí“ – tedy rozeznat hypotéku na pronájem.
Banka se klienta ptá, za jakým účelem si hypotéku bere. Ovšem ne vždy klient řekne pravdu, přestože se dostává na hranu úvěrového podvodu. Některé banky, aby vyhověly přání dohledového orgánu, neposkytnou klientovi 2. hypotéku vyšší než 60 % – a to bez ohledu na to, za jakým účelem o ni klient žádá.

Má ČNB šanci vymoci „doporučení“?

Česká národní banka nemá (zatím) pravomoc za porušení svých „doporučení“ udělovat bankám pokuty. Má ale možnost prohlásit je za rizikovější a vyžadovat více vlastního kapitálu. Ostatně i proto banky vesměs „doporučení“ dodržují.
Jiná věc ale je, zda je vůbec možné poznat, že banka (klient) jedná v souladu s doporučením. Problémové není jen určení účelu hypotéky v případě koupě nemovitosti na pronájem. Potíže mohou být i u „vlastních zdrojů“ klienta.
Banka může (a dokonce musí) nahlédnout do úvěrových registrů. Tam zjistí, jaké úvěry a v jaké výši klient splácí. Nepozná ale jejich účel. Klient, který si půjčil spotřebitelský úvěr na automobil, může mít problém s hypotékou – ne kvůli nedostatečným příjmům či příliš vysokým úvěrům, ale proto, že banka (v souladu s „doporučením“ ČNB) může považovat úvěr za zdroj „vlastních“ prostředků klienta.
Nebo si klient může půjčit od příbuzných a známých. A jakmile dostane hypotéku, splatí jim půjčku… např. drahým úvěrem od nebankovní společnosti. To je bezpečnější cesta k platební neschopnosti než o něco vyšší hypotéka…