Může vám pronajímatel jednostranně zvýšit nájemné?

Podle Kryštofa Kubajka z realitního portálu Videobydlení.cz ceny pronájmů stouply především v regionech. V Ústeckém kraji portál eviduje až desetiprocentní nárůst. „Meziročně se ceny pronájmů v Praze nezvýšily a spíše zkorigovaly o pět procent, a to hlavně z důvodu zastavení krátkodobých pronájmů skrze Airbnb,“ komentuje aktuální vývoj Kubajko.

Inflační doložka v nájemní smlouvě

Mechanismus pro pravidelné zvyšování nájemného o fixní částku anebo inflační doložku si mohou pronajímatel s nájemcem sjednat v nájemní smlouvě.

„Doložka je však platná je v případě, že je v ní jednoznačně uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí, tedy například jedním z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem. Dále v ní musí být určeno, k jakému datu bude docházet ke zvyšování nájemného,“ upozorňuje ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová.

Ke zvýšení nájemného pomocí inflační doložky lze přistoupit pouze jednou ročně (k prvnímu dni roku nebo na výročí uzavření smlouvy). Navýšení je potom automatické, přesto je vhodné nájemce k úhradě o inflaci navýšené částky vyzvat.
Pokud smlouva takové ustanovení neobsahuje, možnost zvyšování nájemného se řídí zákonem.

Zákonná pravidla zvyšování nájemného

Při opětovném sjednávání nové nájemní smlouvy na dobu určitou má pronajímatel volné ruce – může uzavření nové smlouvy podmínit úhradou vyššího nájemného. Pak bude záležet na nájemci, zda je ochoten v nájmu bytu s navýšeným nájemným pokračovat.
U smluv na dobu neurčitou může pronajímatel navýšit nájemné ve dvou případech – tím prvním je dorovnání výše nájemného na výši obvyklou v daném místě, tím druhým potom stavební úpravy, které trvale zvyšují užitnou hodnotu bytu nebo podmínky bydlení.
Návrh na navýšení nájemného na obvyklé nájemné v daném místě musí mít písemnou podobu a navýšení nesmí překročit 20 procent za poslední tři roky. K tomuto navýšení lze přikročit také pouze jednou ročně. Pronajímatel může srovnatelné nájemné podložit znaleckým posudkem, anebo tak, že prokáže výši alespoň tří srovnatelných nájemných (třeba nájemními smlouvami). Postup pro zjištění výše srovnatelného nájemného upravuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Kdyby nájemce nezaslal pronajímateli písemný souhlas (anebo rovnou nezačal platit nájemné v nové výši), může pronajímatel podat návrh k soudu, který by následně určil výši nájemného sám.
Po provedení stavebních úprav, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu, podmínky bydlení v domě nebo vedou k trvalým úsporám energie nebo vody, může pronajímatel navrhnout navýšení nájemného v souladu s § 2250 občanského zákoníku. Je však limitován deseti procenty účelně vynaložených nákladů.

^REKLAMA

„Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce,“ píše se v občanském zákoníku.

Kdyby se ale pronajímateli nepodařilo dohodnout se s nájemci, může navrhnout navýšení o 3,5 procenta vynaložených nákladů ročně. Při takovém navýšení platí právní domněnka, že náklady byly vynaloženy účelně.

Navýšení nájemného v době nouzového stavu

V dubnu 2020 vláda v souvislosti s pandemií koronaviru a souvisejícím nouzovým stavem vyhlásila cenové moratorium na zvyšování nájemného.

 „I malé zvýšení nájmu může lidem způsobit existenční problémy. Za normálních okolností by se mohli poohlédnout po levnějším bydlení, ale pandemie koronaviru teď stěhování komplikuje,“ vysvětlovala opatření ministryně financí Alena Schillerová.

Až do 5. června 2020 tak nebylo možné nájemné zvyšovat.
V říjnu loňského roku pak byl vyhlášen nový nouzový stav, ve kterém jsme v podstatě doposud. Ačkoliv k tomu zřejmě většina pronajímatelů nyní přistupovat nebude, neznamená opětovné vyhlášení nouzového stavu nové moratorium na zvyšování nájemného. Nájemné je tak v souladu se smlouvou nebo občanským zákoníkem možno i za trvání nouzového stavu navyšovat.