ČR má v regionu nejnižší podíl financování nového developmentu

^REKLAMA

Banky v regionu si zachovávají stále velký zájem o financování komerčních nemovitostí. U 58 % respondentů je míra zájmu stejně vysoká jako loni a u 25 % ještě vyšší. Největší nárůst zájmu byl zaznamenán u polských bank.

„Stoupající ochota bank financovat komerční nemovitosti je podpořena i významným růstem objemu nemovitostních transakcí v roce 2024. Při srovnání se západní Evropou se ukázala stabilita nemovitostního trhu v České republice i CEE regionu. Ten byl ušetřen poklesu hodnoty komerčních nemovitostí, především v důsledku toho, že růst nájmů do značné míry kompenzoval vliv růstu yieldů (výnosových mír pro hlavní segmenty trhu – pozn.),“ shrnul Pavel Kliment, partner české KPMG odpovědný za sektor nemovitostí.

V případě financování nových projektů banky podobně jako v minulých letech preferují logistické a průmyslové nemovitosti, které s malým odstupem následují nové residenční stavby. Na třetím místě skončily s větším odstupem retailové nemovitosti. Toto pořadí je stejné v regionálním průměru i v samotném Česku.

Hotely jsou stále i přes oživení turismu nejméně preferovaným typem nemovitostí. Významná část dotazovaných bank nadále není ochotna hotely financovat.

^REKLAMA

Roste podíl developerských úvěrů

Pozitivní zprávou je růst podílu poskytnutých developerských úvěrů na celkovém objemu úvěrů na financování komerčních nemovitostí. Poměr úvěrů pro development k již dokončeným projektům je v průměru všech zkoumaných zemí téměř půl na půl, rozdíly mezi jednotlivými státy jsou ale značné. Financování nového developmentu má největší (66 %) podíl na Slovensku a nejmenší (29 %) v Česku, kterému utíká i Polsko (40 %) a Maďarsko (44 %).

„Objem financování nového developmentu v Česku nedávno mírně stoupl, ale v poměrovém vyjádření a regionálním srovnání zůstává nejnižším. V ostatních zemích totiž podíl nového developmentu narůstá rychleji, protože je tam z různých důvodů více příležitostí stavět,“ vysvětlil Pavel Dolák, expert KPMG na nemovitosti a hlavní koordinátor průzkumu.

V Česku je situace komplikována stále přetrvávajícím útlumem ve stavebnictví. Stavební produkce v první polovině roku meziročně poklesla o více než 5 %, přičemž pozemní stavitelství utrpělo ještě o něco hlubší propad. Historicky nízký počet vydaných stavebních povolení – pouhých 37 tisíc za první pololetí roku 2024 – představuje nejhorší pololetní výsledek za posledních 25 let.

Tento stav zhoršuje i konzervativní přístup části veřejnosti, která se bouří proti téměř jakékoliv nové výstavbě, což dále komplikuje povolovací proces. Digitalizace, která měla přinést zjednodušení, se navíc potýká s technickými problémy a přetížením úřadů kvůli nárůstu podání před legislativními změnami.

Tři pětiny bankéřů věří v růst realitních portfolií

„Na druhou stranu více než 58 % bankéřů věří, že se jejich realitní portfolia během příštích 12 až 18 měsíců zvětší. Nejoptimističtější jsou bankéři v Česku, kde všechny dotázané banky očekávají růst objemu svého realitního portfolia,“ upozornil Dolák.

Obdobně jako v minulosti jsou úrokové marže pro nový development vyšší, a to průměrně za celý region o 10 bazických bodů oproti maržím na úvěry na již dokončené a pronajaté projekty.

^REKLAMA

Výrazné změny průzkum nezaznamenal ani u úvěrových podmínek včetně základních požadavků na ukazatel dluhové služby (DSCR), podíl úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), obsazenost nemovitosti či předprodeje. U průmyslových a logistických staveb mají banky obvykle nejnižší nároky na DSCR, naopak nejvyšší DSCR je požadováno pro hotely.

Minimum problematických úvěrů

Ochotu bank financovat komerční nemovitosti podporuje i přetrvávající nízký podíl problematických úvěrů v regionu, kde v průměru pouze 1,5 % z celkového objemu úvěrů vykazuje významné problémy. „Stále ale existují významné rozdíly mezi jednotlivými zeměmi. Na jedné straně stojí české a srbské banky s nejmenším podílem problematických úvěrů a na druhé straně bulharské a maďarské s největším podílem těchto úvěrů,“ upřesnil Dolák.

Většina bankéřů ze zemí mimo eurozónu poskytla v uplynulém roce a půl v průměru 3/4 úvěrů v eurech (v Česku to bylo 74 %). Ve srovnání s loňskem přesto mírně narostl podíl úvěrů v lokální měně (hlavně v Rumunsku), a to v průměru o 12 procentních bodů.

Oproti loňsku jsou finanční domy (především v Polsku, Slovensku a Chorvatsku) o něco ochotnější zapojovat se do klubových nebo syndikovaných půjček. Ty poskytuje společně více bank nebo si je mezi sebou po částech prodávají, aby více rozložily riziko. Uvedený postup se využívá zejména při financování velkých projektů.

Současně ale přes 92 % bankéřů není vůbec nakloněno juniorním či mezaninovým půjčkám, které se vyznačují vyšším rizikem pro věřitele a často slouží jako doplněk k hlavnímu financování. Nejvíce negativní postoj k nim mají banky v Česku, Maďarsku a Rumunsku.

ESG jako nutná podmínka

ESG při rozhodování o půjčkách zohledňuje 40 ze 43 sledovaných finančních domů. U téměř pětiny bank nesplnění ESG kritérií samo o sobě stačí k neposkytnutí úvěru. Při nedostatcích v ESG a některém dalším kritériu by úvěr odmítla téměř polovina finančních domů. Nejpřísnější jsou české, polské a maďarské banky – všechny prohlásily, že u nich je nesplnění ESG kritérií stopkou pro úvěr.

Finanční domy v regionu zároveň rozšiřují nabídku ESG poradenství a speciálních produktů pro financování rekonstrukce komerčních nemovitostí. Navíc uzavírají partnerství se staviteli udržitelných budov.

Pozornost věnovaná ESG brzy ještě stoupne, mimo jiné v důsledku nových pokynů evropského orgánu EBA. Jejich účinnost lze v Česku očekávat možná už od konce příštího roku. Banky v tuzemsku pak budou muset hodnotit ESG rizika ještě důkladněji, například povinným skóringem ESG kritérií při poskytování úvěrů, nakupování cenných papírů i v oblasti vlastního provozu. To může vést i ke zdražení půjček firmám s „nezelenými“ aktivitami, včetně těch z realitního sektoru.

Postupná digitalizace

Průzkum se letos poprvé ptal i na roli digitálních a AI nástrojů. Ve financování komerčních nemovitostí je jejich vliv zatím omezený – pouze 7 % dotazovaných bank částečně implementovalo obdobné nástroje a 8 % se nachází ve fázi implementace.

Přesto je zřejmé, že banky začínají postupně digitalizovat i procesy schvalování velkých úvěrů. Ty sice stále vyžadují hodně manuálního hodnocení a důkladného prověřování, digitalizace již ale přináší zjednodušení a zefektivnění některých fází.

V současnosti se technologie nejvíce uplatňují při počátečním hodnocení (předběžná analýza, posouzení bonity atd.) úvěrových případů. Bankám, které digitalizují a automatizují nebo to plánují v blízké budoucnosti, dává největší smysl soustředit se na digitalizaci a automatizaci procesů spojených s monitorováním (jak udělení úvěru, tak i jeho splácením).

Využívání nových technologií je nejméně běžné v oblasti due diligence (prověřování investičních příležitostí před poskytnutím financování), kdy 56 % respondentů spoléhá především na tradiční metody. Větší využití nejmodernějších technologií brzdí i přísné regulace spojené s GDPR a Aktem o AI.