Byty na krátkodobý pronájem: Zlaté vejce?

Byty na krátkodobý pronájem se pronajímají pouze na pár dní turistům přes některý internetový server. Je to přímá konkurence hotelů. Takový byt má oproti hotelu výhodu, že je často v historickém centru ve starém domě a dýchá atmosférou daného místa. To hotel nikdy nenabídne. Turistům přináší větší zážitek a cestovatelé z celého světa si pak přes internet vyhledají takovéto ubytování, aby poznali skutečnou atmosféru v daném městě. Navíc je byt často větší a luxusnější než hotel v dané ceně a součástí je vlastní kuchyň. Lidé tak mohou ušetřit za restaurace, pokud chtějí.

Jaké nemovitosti?

Na krátkodobé pronájmy jsou vhodné pouze některé nemovitosti. Základním kritériem je lokalita. V našich podmínkách je to ideálně Praha 1 v okruhu Staroměstského náměstí nebo Malé Strany, ale pak třeba i část Vinohrad – opravdu jen část, to samé platí o Letné nebo Újezdu na Praze 5.

Na druhém místě je úroveň bytu. Vyplatí se investovat do rekonstrukce a vybavení, aby byt při následném nafocení působilo jako krásné a útulné místo pro bydlení. Má navozovat pocit, jako by byl člověk doma, ve svém pohodlném bytě.

Důležitý je stav celého domu a dispozice daného bytu. O těchto věcech je dobré se poradit s odborníkem na krátkodobé pronájmy ještě před tím, než se pro koupi rozhodnete.

Obrázek 1: Prázdný byt před homestagingem ¨

^REKLAMA

Autor: David Bureš

Obrázek 2: Byt po homestagingu

Autor: David Bureš

Jak na to?

Nejprve je potřeba změnit uvažování: místo bytu pro bydlení to musí člověk brát obchodně. Jedná se o produkt, který má přinášet výnosy. Takže byste měli hledat jiné přednosti, než pro klasické bydlení.

^REKLAMA

Postup by měl být následující:

• Vyhledat vhodný byt
• Zkontrolovat, kolik daný byt může přinášet příjmu dle jiných bytů v dané lokalitě, které se již pronajímají
• Technický posudek a návrh rozpočtu rekonstrukce
• Vyjednat nejlepší kupní ceny
• Kontrola kupních smluv a jejich podpis
• Příprava hypotéky a zaplacení (nejčastěji na 85 % investice – tedy kupní ceny plus rekonstrukce)
• Rekonstrukce a vybavení (Homestaging a fotostaging)
• Agentura převezme byt a začíná ho nabízet pro krátkodobé pronájmy – podpis smlouvy garantuje minimálně měsíční příjem většinou ve výši dlouhodobého pronájmu.
• Agentura vše řeší za vás – pronajímá, vybírá přes karty peníze, uklízí a pere lůžkoviny, řeší případné opravy a garantuje proplacení poškozených věcí od turistů.
• Měsíční zasílání finanční přehledů

Jak byt vybavit

Jakmile máme vhodný byt, přijde na řadu rekonstrukce. Většina bytů v těchto lokalitách ji opravdu potřebuje. Na krátkodobé pronájmy není možné úspěšně nabízet byty, které jsou zchátralé, opadává tam omítka nebo mají rezavé kohoutky. Musíme si uvědomit, že průměrných bytů je spousta. Pokud však chceme, aby byl o ten „náš“ zájem, tak musí být v něčem lepší, než ostatní.

Na internetu se prodává podle fotek a referencí. A tady bych určitě doporučil využít služeb bytového designéra. Na to navazuje vybavení bytu, kde může pomoci tzv. homestaging. Nespoléhejte se na to, že zákazníci mají stejný vkus jako vy. Byt musí být nadčasový, moderní, světlý, krásný.

Jaké služby nabízet

Pokud máte krásný byt na skvělém místě, co dále? Teď je ten pravý okamžik obrátit se na odborníky na krátkodobé pronájmy. Protože oni za vás udělají hodně práce a vy jim dáte jen část ze svých příjmů. Tím si vytvoříte takový „automat“, který časem můžete dále rozšiřovat o další byty. Navíc vám ve smlouvě garantují částku (většinou ve výši dlouhodobého pronájmu), ze které nebudou inkasovat žádnou odměnu.

^REKLAMA

Hlavní službou tedy bude nabízet váš byt a přivést maximum zákazníků, kteří následně napíší perfektní referenci. Existuje velké množství různých serverů, které tyto služby nabízejí. Nejznámější je www.airbnb.com.

Rozhodně doporučuji nechat si byt nafotit profesionálem. Možná se opakuji, ale fotky opravdu prodávají. To za vás agentura také vyřídí. Ale hlavně pak za vás budou komunikovat se zákazníky, přivítají je, ukáží jim byt, zařídí drobné opravy (prasklá žárovka apod.). A po odjezdu hostů byt uklidí a připraví ho na příjezd dalších zákazníků. Také musí odvést poplatek městu. Vy pak každý měsíc dostanete e-mailem vyúčtování všech finančních pohybů.

Co z toho budete mít

A jaké můžete očekávat výsledky? Průměrný dlouhodobý výnos se pohybuje okolo 7 – 9 % ročně z celkové investice. A to se bavíme o čisté hodnotě po odečtu všech nákladů od agentury i vašich. To je více než při dlouhodobých pronájmech, kde je průměr kolem 4 %, a navíc přibližně po 13 měsících je potřeba byt znovu pronajmout a zaplatit provizi. Často je jeden měsíc byt prázdný, čímž pak dále klesá čistý výnos

Konkrétní příklad z praxe

• Vyjednaná koupě nemovitosti na Praze 1, Školská ulice: 2,2 mil. Kč
• Rekonstrukce: 800 tis. Kč
• Vybavení: 100 tis. Kč
• Celkem: 3,1 mil. Kč
• Výnos za posledních 12 měsíců (po odečtení všech nákladů): 320 tis. Kč
• Čistá výnosnost: 10,3 %
• Aktuální prodejní hodnota této nemovitosti je již přes 4 mil. Kč.

Výhody a nevýhody

Mínusy:

• Potřebujete 15 % z kupní ceny a rekonstrukce plus cca 100 – 200 tis. Kč na vybavení
• Chvíli trvá, než se najde správná nemovitost
• První 3 měsíce je postupný náběh, než se využije byt na 100 % potenciálu

Plusy:

• Naprostá automatizace bez vaší přímé účasti
• Stabilní průměrný příjem ve výši 7 – 9 % ročně z hodnoty celkové investice po odečtení všech nákladů
• Nárůst aktuální ceny nemovitosti
• Jednodušší budoucí prodej a za vyšší cenu, pokud budete mít takovouto historii příjmů alespoň za 24 měsíců
• Nemusíte se obávat poškození bytu nájemníky – dostáváte garanci
• Neřešíte neplatiče a problémové vystěhování špatných nájemníků
• Pravidelný úklid a kontrola bytu agenturou

Autor je finanční poradce společnosti Fincentrum.