Variabilní sazba: Nesedněte na lep bankám!

Všechny reklamy prezentují hypotéku  s variabilní sazbou a jsou tak lákavé, že hypotéka s fixací proti nim působí jako úplný outsider. Dvoumilionovou hypotéku na dvacet let tak lze pořídit zhruba za 11 tisíc korun za měsíc. Přesto vám variabilní sazba může způsobit spíš vrásky na čele a stát se noční můrou, která nabourá v budoucnosti váš rodinný rozpočet. Všechno v životě má svoje "ale".

Jaké typy sazeb na trhu můžete u banky sjednat

1. Fixní sazba – při podpisu smlouvy se s bankou domluvíte, že na určenou dobu budete mít stejnou úrokovou sazbu, jakmile tato doba vyprší, banka vám nabídne sazbu na další období. Neměnnou sazbu si můžete rezervovat od 1 roku až po celou dobu splácení úvěru.
2. Variabilní (plovoucí) sazba – úroková sazba není fixovaná na žádné období a pohybuje se proměnlivě dle vývoje na trhu, proto se mohou splátky během období lišit a splátka může být i výrazně vyšší nebo nižší než první splátka.

Co je to ta plovoucí úroková sazba

Jde o úvěry s proměnlivou sazbou, která se mění podle toho, jak se vyvíjí mezibankovní úroková sazba PRIBOR* vyhlašovaná Českou národní bankou (ČNB)**, za níž si mezi sebou půjčují peníze banky. Oproti klasickým hypotečním úvěrům se neměnnou (zafixovanou) výší úrokové sazby se variabilní (plovoucí) úrok u hypotéky může měnit dokonce každý den. Banky většinou nastavují pásmo, o kolik se vyhlašovaná sazba může vychýlit: +/- 0,1 % – Pokud bude rozdíl sazby vyhlášené centrální bankou menší než 0,1 %, sazba se vám nezmění.

* PRIBOR – Prague InterBank Offered Rate :je pražská mezibankovní nabídková sazba. Jedná se o úrokovou sazbu, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Je tedy třeba klíčová pro výši úroků u hypotečních úvěrů. Používá se často jako referenční, např. "ve výši 3 % nad sazbou PRIBOR"

** ČNB – Česká národní banka : je ústřední (centrální) bankou České republiky a orgánem vykonávajícím dohled nad finančním trhem

Vývoj sazeb vyhlašovaných Českou národní bankou

Jak bylo vysvětleno v předcházejícím odstavci, pohyblivá sazba se odvíjí od sazeb České národní banky. Ta vyhlašuje pouze jednu sazbu, ale hned několik v závislosti na době, po kterou se úrok nebude měnit:

• 1 měsíční (PRIBOR 1M)
• 3 měsíční (PRIBOR 3M)
• 6 měsíční (PRIBOR 6M)
• 9 měsíční (PRIBOR 9M)
• 12 měsíční (PRIBOR 12M)

Tabulka 1: Vývoj sazeb vyhlašovaných ČNB (1993 – září 2010), v %

Kde je problém u plovoucí úrokové sazby?

Tabulka podává jasný obraz o tom, co se v současnosti kolem nás děje. Úrokové sazby jsou historicky na nejnižších hodnotách od roku 1993! Na hodnotách, které ještě nikdy nebyly tak nízké. Prostor pro další snižování sazeb je tedy velmi omezen.

Na druhou stranu prostor pro výrazné zvyšování úrokových sazeb vypadá děsivě. V roce 1998 dosáhly sazby svého maxima 14,2 %, respektive 14,3 %. Nikde není napsáno, že se můžeme opět dostat do takového vývoje ekonomiky, kdy centrální banky budou muset začít zvedat i výrazně úrokové sazby.

Klientovi se může snadno stát, že během několika měsíců splátka vzroste o stovky či tisíce korun.  Vývoj sazeb v letech 2008 a 2009 ukazuje, že variabilní hypotéka se může i výrazně prodražit. Pevné sazby pro roční až pětileté fixace se v průměru pohybovaly podle údajů ČNB kolem 5,7 %, jednoměsíční PRIBOR činil až 4 %. Sazba u Převratné hypotéky by pak se současnou přirážkou byla 6,71 %, tedy více než u fixní hypotéky.

K sazbě centrální banky se přidá ještě marže banky a máme výslednou sazbu

Úroková sazba, která je nabízena na pobočce, se skládá z několika přísad:

• Náklady refinancování (PRIBOR)
• Jednotkové náklady
• Standardní náklady rizika
• Náklady likvidity
• Riziko země
• Návratnost kapitálu pro akcionáře
• Obchodní marže

Marže bank se v současnosti např. u mBank pohybuje od 2,74% do 3,2% v závislosti na výši úvěru a výši hodnoty nemovitosti, která bude nabídnuta bance do zástavy, u UniCredit Bank se marže pohybuje od 2,3% do 3,33% v závislosti na výši úvěru a výši hodnoty nemovitosti, která bude nabídnuta bance do zástavy.

Zajímavá poznámka: Např. u UniCredit Bank přirážka banky je po celou dobu splácení úvěru neměnná a bude   uvedená i v úvěrové smlouvě. Tzn. sazba se bude měnit pouze se změnou sazeb od České národní banky.   V tomto se přístup UniCredit Bank ve srovnání se zahraničím podle některých expertů liší. Zatímco v některých zahraničních bankách přirážku v průběhu doby splácení hypotéky mění a někdy i snižují, UniCredit Bank to podle vyjádření svých zástupců neplánuje.

Které banky nabízí plovoucí úrokové sazby

Na českém trhu nabízí hypotéku s variabilní sazbou UniCredit Bank , mBank , Hypoteční banka, Oberbank, Raiffeisenbank.

UniCredit Bank a mBank mají svoji sazbu navázanou na 1 měsíční sazbu centrální banky (1M PRIBOR), to znamená, že sazba se klientovi může měnit 1x měsíčně.

Oberbank sledují 3 měsíční sazbu (3M PRIBOR) a klientovi se sazba může měnit každé 3 měsíce.

Oproti tomu Raiffeisenbank má svoji sazbu navázanou na denní sazbu (denní PRIBOR) a v tomto případě se sazba klientovi může změnit každý den.

Nejdelší sazbu má Hypoteční banka, která vychází z 12 měsíční sazby (12M PRIBOR), klient tedy musí přemýšlet, co udělá se svojí hypotékou jednou ročně.

Odstrašující příklad z Americky aneb Nechoďte ve stopách Ameriky

V roce 2001 americká centrální banka (FED) musela reagovat na prasknutí technologické bubliny a paniku při teroristických útocích z 11. září rychlým snižováním úrokových sazeb, které se od poloviny roku 2001 v průběhu dalších dvou let dostaly z 6,50 % na rovné 1,0 %, což znamenalo pro firmy a domácnosti levnější peníze a dodalo potřebný impuls k povzbuzení americké ekonomiky.

Zároveň s poklesem sazeb FEDu klesla cena hypoték na historicky nejnižší úroveň. Téměř každý proto chtěl využít tento způsob financování vlastního bydlení a banky tyto možnosti vřele podporovali, takže za vidinou tučných zisků byly poskytovány půjčky klientům s horší úvěrovou historií. Na hypotéku dosáhl téměř každý a banky s vidinou tučných zisků tento stav vehementně podporovali.

Postupem času musela centrální banka začít stahovat peníze z trhu a začala zvyšovat úrokové sazby. Protože celá řada lidí se nechala utáhnout na nízkou úrokovou sazbu, jakmile začala růst úroková sazba, klienti zjistili, že splátka se zvedla a oni nejsou schopni splácet. A tzv. hypoteční a následně finanční krize byla na světě.

Rýsuje se nám tu scénář Amerika číslo 2

Aby vlády, politici a bankéři centrálních bank jednotlivých zemí odvrátili v roce 2008 hypoteční a finanční krizi, sáhly k řadě záchranných opatření (fiskální a monetární zásahy) na povzbuzení jednotlivých ekonomik světa. Některé státy dokonce směřují až k bankrotu, např. Řecko, které musí přejímat úsporná opatření, což je samozřejmě k nevoli veřejnosti.

Postupem času budou muset centrální banky z různých ekonomických důvodů (inflace) sáhnout ke zvyšování úrokových sazeb, na to budou muset reagovat i hypoteční banky. Proto se naskýtá otázka, zda není vhodné zafixovat úrokovou sazbu za dnešních velmi příznivých podmínek na delší dobu.

Když poteče do bot přejdu na fixní sazbu, "ale"

Banky sice umožňují přechod z variabilní sazby na fixní, ale za přechod některé banky účtují poplatek odpovídající dodatku ve smlouvě. Banky se tak brání, aby klienti neskákali od jedné formy úročení k druhé. Po skončení fixace je možné přejít opět na variabilní sazbu.

Samozřejmě se najdou spekulanti, kteří si řeknou, že až začnou sazby růst a plovoucí sazba se přiblíží té fixní, přejdou na fixní sazbu. Má to ovšem háček. Pokud totiž začnou růst sazby plovoucí, budou růst i sazby fixní, tzn. fixní úroková sazba nebude na hodnotě, na které byla při sjednání hypotéky.

100% hypotéku s variabilní úrokovou sazbou nedostanete

Pokud plánujete, že si od banky půjčíte 100 % prostředků na koupi nemovitosti, zřejmě narazíte. Banky si nechávají zadní vrátka pro případ, že by klient nebyl schopen splácet vyšší splátky a banka by musela zabavit a prodat nemovitost.

Pro koho je plovoucí sazba vhodná?

Pro koho či za jaké situace je tedy plovoucí sazba vhodná? Pro ty, kteří dnes potřebují nebo chtějí platit co nejméně. Důležitou podmínkou však jsou dostatečné peněžní rezervy pro případný růst sazby a splátek. Je dobré mít 3 měsíční splátky na účtu jako rezervu a ještě speciální rezervu na mimořádné výkyvy sazby.

Ideální klient sníží např. každý půlrok část hypotéky a nehrozí výpadek příjmů. Výhodnou u některých bank je i možnost častějších mimořádných vkladů oproti fixní hypotéce.

Snížení sazby o procento znamená u miliónové hypotéky úsporu 10 000 Kč ročně, tj. snížení měsíční splátky o 800 Kč. Při průměrné hypotéce kolem 2 mil. Kč se tak jedná o výraznou úsporu. Pokud ale peněžní rezervy nejsou dostatečně velké, veškeré úspory je třeba ukládat na případný nárůst splátek.

Co obecně doporučit v těchto měsících

Při rozhodování mezi fixní nebo plovoucí sazbou zapomeňte na reklamy a další lákadla bank. Nastudujte si problematiku nebo si sjednejte schůzku s některých z poradců. Ovšem i v tomto případě platí: velmi pečlivě vybírejte, do jakých rukou vložíte svoji důvěru a své peníze.

Vzhledem k situaci na trhu a předpokládanému vývoji úrokových sazeb klientům doporučujeme zafixovat si sazby na co nejdelší dobu. Některé instituce nabízí možnosti mimořádných vkladů i mimo data změny úrokové sazby, a klient tedy může provádět mimořádné splátky, kterými urychlíte splacení hypotečního úvěru a méně zaplatíte na úrocích.

Variabilní úroková sazba je vhodná v období neměnných úrokových sazeb nebo při očekávání poklesu úrokových sazeb. Ovšem tato situace je v nadcházejících letech vzhledem k současné výši úrokových sazeb velice nepravděpodobná. Naopak fixace na delší období a tedy pevná výše splátky je vhodnější pro ty, co splácejí dluh z nějakého pevného příjmu, který nemohou snadno zvýšit, nebo nemají dostatečné rezervy.

Autor je analytikem Mercuria Finance.