Naúčtovali sankci za neuzavření smlouvy? Možná neoprávněně….

Nejvyšší soud vynesl rozhodnutí ve sporu o uhrazení smluvní pokuty odpovídající rezervačnímu poplatku v případě, kdy realitní makléř nejednal jako zástupce budoucího prodávajícího nemovitosti. Ačkoliv se jedná o rozhodnutí vydané před účinností nového občanského zákoníku, může mít dopady i do současného pojetí vztahů mezi zájemci o koupi nemovitosti a realitními makléři jako zprostředkovateli prodeje nemovitosti.

Odstoupení od kupní smlouvy a uplatnění smluvní pokuty

Okresní soud v Kladně projednával případ žaloby, kterou se žalobci jakožto zájemci o koupi nemovitosti po žalovaném jakožto zprostředkovateli prodeje nemovitosti domáhali zaplacení částky 60 000 Kč s příslušenstvím. Okresní soud v Kladně při posuzování sporu vycházel ze skutkového děje, kdy strany sporu uzavřely v srpnu 2008 smlouvu o rezervaci rodinného domu.

Na základě rezervační smlouvy se zájemci o koupi nemovitosti zavázali nejpozději do konce rezervační lhůty uzavřít s třetí osobou, tedy prodávajícím nemovitosti, kupní smlouvu na nemovitost, a to včetně závazku úhrady rezervačního poplatku ve výši 60 000 Kč. V případě, že by nedošlo v rezervační lhůtě k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností zapříčiněných zájemci o koupi nemovitosti, byla stanovena povinnost zájemců uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši tohoto rezervačního poplatku.

Následně zájemci uzavřeli s prodávajícím kupní smlouvu na nemovitost, od které však o několik dnů později odstoupili, jelikož došlo k sesuvu nosné zdi nemovitosti a nastaly další podstatné stavební závady střechy. Zprostředkovatel odmítnul vydat zájemcům o koupi nemovitosti zpět rezervační poplatek, jelikož uplatnil smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku s odůvodněním, že kupní smlouva nebyla uzavřena v rezervační lhůtě z důvodu na straně zájemců o koupi nemovitosti.

Žaloba o 60 000 Kč

Okresní soud v Kladně zamítl žalobu zájemců o koupi nemovitosti. Stanovil, že ujednání o smluvní pokutě je platné, jelikož k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na jejich straně.

^REKLAMA

Odůvodnění Okresního soudu v Kladně: „Soud dospěl k závěru, že žalobci nemají právo na vrácení rezervačního poplatku, neboť k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na jejich straně. Nepřisvědčil jejich námitce, že k uzavření smlouvy nedošlo z důvodu špatného stavu domu; žalobci totiž měli možnost si převáděné nemovitosti důkladně prohlédnout a byli s jejich stavem obeznámeni již před podpisem rezervační smlouvy. Kupní smlouva tudíž nebyla v rezervační lhůtě uzavřena z důvodu na straně žalobců a žalované náležela smluvní pokuta.“

Zájemci o koupi nemovitosti nesouhlasili s rozhodnutím soudu a podali odvolání ke Krajskému soudu v Praze, které však bylo neúspěšné. Zájemci o koupi nemovitosti se tedy rozhodli podat dovolání k Nejvyššímu soudu.

Rozsudek Nejvyššího soudu ve prospěch zájemců

Nejvyšší soud vyhověl dovolání a zrušil rozsudky Okresního soudu v Kladně a Krajského soudu v Praze a věc vrátil k dalšímu řízení. Nejvyšší soud v rámci odůvodnění svého rozhodnutí argumentoval, že rezervační smlouva obsahuje tři zásadní ujednání k právnímu posouzení sporu.

Za prvé se zájemci o koupi nemovitosti zavazují vůči zprostředkovateli prodeje nemovitosti do určité doby uzavřít kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti, za druhé se zájemci o koupi nemovitosti zavazují uhradit rezervační poplatek ve výši 60 000 Kč a za třetí zájemci o koupi nemovitosti souhlasí, že v případě nesplnění svých povinností dle rezervační smlouvy propadá rezervační poplatek jako smluvní pokuta zprostředkovateli.

^REKLAMA

Nejvyšší soud rozhodnul, že nejedná-li zprostředkovatel prodeje nemovitosti jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým se zájemce o koupi nemovitosti zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné, tudíž není platné ani ujednání o smluvní pokutě. 

K tomuto Nejvyšší soud: „Smlouva o rezervaci žalobce zavazovala k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, která vůli k tomu, aby žalobci nabyli specifikovanou nemovitost, neprojevila. Je-li ujednání smlouvy o rezervaci neplatné, nemohlo platně založit ani povinnost žalobců uzavřít do 20. 9. 2008 kupní smlouvu, na jejíž porušení je vázána povinnost zaplatit smluvní pokutu; z akcesorické povahy zajištění závazků vyplývá, že vedlejší (zajišťovací) závazek nemůže platně vzniknout bez existence platného hlavního (zajišťovaného) závazku. Pokud je (jako odporující zákonu) neplatné ujednání o založení hlavního závazkového vztahu, nemohlo platně vzniknout ani jeho zajištění; neplatným je tudíž i ujednání o smluvní pokutě.“

K platnosti posuzované rezervační smlouvy by bylo tedy potřebné, aby rezervační smlouva byla uzavřena mezi budoucími účastníky kupní smlouvy nemovitosti nebo jejich zástupci, avšak zastoupení musí být najisto patrné.

Uvidíme, zda i po účinnosti nového občanského zákoníku bude rozhodovací praxe soudů posuzovat obdobně tuto problematiku. Budete-li řešit takovýto spor, lze jedině doporučit konzultovat s právníkem k posouzení veškerých aspektů vašeho konkrétního případu, a to i vzhledem k neustálému vývoji rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

Uvedené a citované rozhodnutí (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012) naleznete v kompletním znění na webových stránkách Nejvyššího soudu: www.nsoud.cz.