Novostavba, nebo starší byt? Rizika se skrývají všude

Novostavby se v poslední době potýkaly s nedostatečnou nabídkou dostupných bytů. Pozastavené Pražské stavební předpisy výrazně zpomalily přípravu staveb. Počet dostupných nových bytů v cenících developerů se za posledních šest měsíců snížil téměř o pětinu. Zatímco se v loňském roce prodalo téměř 7 tisíc bytů, přírůstek developerských projektů v Praze činil pouze zhruba 4 tisíce bytů. Developeři nemají co nabízet a prodávají se i tzv. ležáky. Minulý týden ale pražští radní stavební předpisy schválily. Developeři si tak částečně oddychli.

„Vedení města má před sebou ještě jeden zásadní úkol, který bez nadsázky rozhodne o budoucí podobě města na dlouhá desetiletí dopředu. Tím je dokončení takzvaného Metropolitního plánu, jehož příprava už začíná nabírat zpoždění. Ve většině velkých měst západní Evropy platí, že nejpozději po uplynutí jednoho desetiletí se plán přehodnotí a připraví se nové plochy pro další rozvoj. Bez toho se z města stane mrtvé místo. To se nyní v Praze bohužel pomalu stává, protože vhodných pozemků pro přirozený rozvoj Prahy velmi rychle ubývá,“ říká Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva společnosti Ekospol. 

Nejistá nabídka nových bytů nahrává poptávce po starším bydlení. „Obchodování se staršími nemovitostmi tvoří v současnosti přes 77 procent z obchodovaných bytů na realitním trhu,“ říká Martin Fojtík, ředitel Fincentrum Reality. Podle analýzy Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) nabízí realitní trh v Praze dostatečné množství secondhandových bytů, tedy bytů od prvního majitele nebo ještě starších. Starší bydlení skýtá nejen mnoho výhod, ale i řadu rizik, které by měl každý zájemce před životní investicí zvážit.

Pozor na nižší cenu

Jedním z nejdůležitějších rozhodovacích kritérií při pořízení vlastního bydlení je jednoznačně cena. Starší byty bývají zpravidla levnější než byty v novostavbách. Při posuzování ceny je ovšem nutné přihlédnout i k nutným opravám či rekonstrukcím bytu. Výsledná cena pak může být dokonce i vyšší než u bytů nových.

„Pokud nedochází k potřebným úpravám ani renovacím, hodnota bytu i celého objektu pozvolna klesá a vzrůstá nutnost jeho rekonstrukce. Celková cena bytové jednotky se tak může navýšit o mnoho dodatečných nákladů,“ vysvětluje Denisa Višňovská, partner realitní kanceláře Lexxus. V některých případech je ale možné cenu starších nemovitostí usmlouvat.

^REKLAMA

Čas jsou peníze

Zatímco starší byty jsou většinou k dispozici téměř okamžitě, byty v novostavbách jsou nabízeny v určité fázi výstavby. Zájemcům pak nezbývá nic jiného, než si na své vysněné bydlení počkat.

Na druhou stranu nespornou výhodou nových bytů je použití moderních postupů, technologií či stavebních materiálů. Majitelé nových bytů tak ocení nižší platby za energie a služby, ale i nižší platby do fondu oprav, které mohou být u starších bytů i mnohonásobně vyšší. „U kvalitně provedených bytů v novostavbách jejich majitelé ušetří nejen na opravách, ale také na provozních nákladech. Použité moderní materiály a technologie totiž novostavby posouvají do energeticky úsporného standardu. Vyšší počáteční investice, které do nich lidé vloží, se jim proto brzy vrátí. Celkově tak mohou zaplatit méně než při koupi levnější, dosud nerenovované bytové jednotky,“ vysvětluje Denisa Višňovská.

Novým bytům nahrává i možnost upravit si byt podle vlastních představ. V některých případech lze ještě před dokončením ovlivnit vnitřní dispozici bytu, interiér či jeho vybavení. Parkování či výtahy bývají samozřejmostí. Zájemcům navíc odpadají starosti s tím, že by byt mohl být zatížen případnými závazky majitele.  

Vzhledem k nedostatku stavebních pozemků ve městech, jsou nové byty často situovány mimo centra měst, kde bývá omezená občanská vybavenost a tudíž je automobil nutností. Starší byty se většinou nacházejí v zástavbách, kde není nutné řešit občanskou vybavenost. Pokud se novostavba nachází v lukrativní lokalitě, jako je například širší centrum města, developeři se neostýchají nastavit výrazně vyšší cenu než na okrajích měst.

^REKLAMA

Starší byty bývají léty prověřené a případné technické nedostatky se již dávno projevily. U nových bytů se kvalita stavby může projevit až s odstupem času a dvouletá záruka se na byt již nemusí vztahovat. Starší byty lze zase reklamovat pouze u tzv. skrytých vad, pokud se ovšem smluvní strany nedohodly v kupní smlouvě jinak.

„Každá nemovitost má svá pro a proti. Proto doporučujeme: před realizací celé transakce se obraťte na nezávislé realitní makléře. Ti odhalí, zda cena odpovídá lokalitě a celkovému stavu nemovitosti. Dále je důležité posoudit její technický stav a prověřit vše po právní stránce. Nový občanský zákoník sice výrazně posílil postavení kupujícího, ale vždy je lepší předejít následným problémům a případným soudním sporům kvůli neuznané reklamaci,“ dodává Denisa Višňovská.