ČNB zavádí nové limity na hypotéky

Vývoj českého finančního sektoru byl v uplynulém roce příznivý. Banky zůstávají vysoce odolné i vůči potenciálním negativním šokům včetně hluboké recese. Ukázaly to výsledky zátěžových testů a hodnocení ČNB ve Zprávě o finanční stabilitě 2017/2018. Analýzy však současně naznačují nárůst rizik spojených s aktuálně „dobrými časy“, kdy banky i klienti vnímají rizika jako zanedbatelná.
ČNB, která je ze zákona vedle cenové stability zodpovědná také za udržení stability finanční, na toto vyhodnocení rizik reaguje preventivně a včas novými opatřeními v rámci své makroobezřetnostní politiky: zpřísňuje podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a již počtvrté od konce roku 2015 zvyšuje proticyklickou kapitálovou rezervu bank.
„Podíl úvěrů se selháním bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky velmi nízký. To je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. Ta však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají,“ vysvětluje guvernér Jiří Rusnok paradox finanční stability v dobrých časech. „My se ale musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile pak začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank.“
Příznivý ekonomický vývoj společně s nízkými úrokovými sazbami z úvěrů povzbuzuje vznik optimistických očekávání a zvyšuje ochotu domácností financovat výdaje prostřednictvím dluhu. Podmínky pro poskytování úvěrů zůstávají navzdory mírnému růstu úrokových sazeb vysoce uvolněné a objemy nových úvěrů domácnostem stále vysoké.
Ceny nemovitostí rostly po většinu roku 2017 nejrychleji v celé Evropské unii, v průměru o 16 %. Dle odhadů ČNB se zvyšuje také nadhodnocení cen bytů – ke konci roku 2017 činilo zhruba 14 %. Přetrvávají tak podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, kterou ČNB od roku 2016 označuje jako největší riziko pro domácí finanční stabilitu. V uplynulém roce banky navíc poskytly významné procento hypotečních úvěrů, které ČNB považuje z hlediska ukazatelů schopnosti jej splácet z běžných příjmů za vysoce rizikové.
„S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ říká guvernér Rusnok.
S cílem omezit tato rizika, avšak nesnížit dostupnost úvěrů, ČNB od 1. října 2018 stanovuje horní hranice pro ukazatel DTI (debt-to-income), tj. poměr výše dluhu k ročnímu čistému přijmu žadatele, ve výši 9. Horní limit ukazatele DSTI (debt service-to-income), tj. podíl splátky dluhu na čistém měsíčním výdělku, je 45 %.
ČNB zároveň respektuje skutečnost, že malá část žádostí o úvěr má specifický charakter a striktní trvání na uplatnění limitů by v těchto případech mohlo vést k nadměrné regulatorní tvrdosti. U 5 % úvěrů tak budou moci banky hodnoty DTI a DSTI překročit. V kombinaci s touto 5% výjimkou by limity DTI a DSTI zpětně splnila většina úvěrů, které byly dosud poskytnuty.
Současnou 90% hranici pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (ukazatel LTV) ponechává ČNB beze změny. I nadále platí, že ze všech hypoték, které banky poskytnou, mohou úvěry s LTV mezi 80 a 90 % tvořit nejvýše 15 %.
Jak se do praxe nová podoba doporučení promítne, lze uvést na následujícím příkladu: zájemce o hypotéku na byt v Brně o rozloze 75 metrů čtverečných za 3,4 milionu Kč by za předpokladu 80% LTV dosáhl na úvěr 2,7 milionu Kč. Pokud by splatnost úvěru byla 30 let, úroková sazba 3 % a čistý měsíční příjem žadatele 31 tisíc Kč, ukazatel DTI by dosáhl hodnoty 7,2 (roční příjem 12 x 31 tis. Kč / výše úvěru 2,7 mil. Kč) a ukazatel DSTI úrovně 37 % (roční splátky 12 x 11,4 tis. Kč / roční příjem 12 x 31 tis. Kč). Takový zájemce by limitům DTI (7,2 vs. 9) i DSTI (37 % vs. 45 %) vyhověl.
Rozhodnutí o zavedení limitů DTI a DSTI není v rozporu s pokračujícím úsilím ČNB o získání zákonné pravomoci nastavovat horní limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Důvodem je jejich silnější vymahatelnost v porovnání s doporučením a možnost je uplatňovat vůči všem účastníkům trhu, včetně nebankovních a zahraničních poskytovatelů hypoték.
ČNB současně rozhodla o zvýšení proticyklické kapitálové rezervy CCyB na 1,50 % s účinností od 1. července 2019. Toto opatření je motivováno rostoucí zranitelností bank vůči zhoršení ekonomické situace a potřebou, aby vytvářely rezervy pro „horší časy“. V případě, že by pokračovala rychlá úvěrová dynamika, zvyšovala se rizika spojená s financováním nákupu realit a narůstala zranitelnost bank, je ČNB připravena sazbu dále zvyšovat. Pokud by však naopak docházelo k poklesu těchto rizik, ČNB sazbu bez prodlení sníží nebo úplně rozpustí.
Marek Zeman
ředitel odboru komunikace ČNB